2018年度全国典型城市房地产市场分析报告

2018年楼市调控先紧后松，求稳目标基本达成

摘   要

市场政策： 2018年调控政策由紧到松，3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议郑重声明“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，上调房贷利率，四季度调控政策略有松动的迹象，菏泽、广州、珠海和深圳等部分城市局部放松调控政策，多城市下调房贷利率上浮比例。

预计2019年房住不炒、因城施策的主基调应该不会改变，一线以及核心二线城市政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控，随着菏泽楼市调控松绑，多城房地产调控政策或将出现调整。2019年货币政策呈中性偏积极趋势，继续定向降准概率较大，首套房贷利率或将回归折扣，房地产市场或受金融货币政策放松影响，2019年有所回暖。

土地市场： 2018年，19个监测城市土地市场共计成交面积29720.16万㎡，较去年同期上涨11.56%，成交金额共计17376.88亿元，同比下降6.24%。2018年，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，天津、重庆、南京、南昌、广州和北京成交面积同比下降，北京2018年成交489.96万㎡，以38.26%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐2018年成交土地1382.42万平方米，同比上涨197.76%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2018年12月存量住宅价格环比上涨的城市为武汉、郑州、太原、昆明和呼和浩特，其余城市环比下降。呼和浩特环比涨幅最大，均价为9278元/㎡，环比上涨1.99%；成都和西安环比下降最大，本月均价分别为12046元/㎡和10917元/㎡，相比上月均下降1.87%；同比方面，呼和浩特同比上涨37.59%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降13.86%，降幅最大。

2）新建住宅： 2018年厦门新建住宅销售均价高居首位，为58935元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9119元/㎡，降幅为10.79%；同比涨幅最大的为太原，均价11128元/㎡，同比上涨32.04%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中合肥2018年成交面积1308.76万㎡，以214.87%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2018年12月，所监测城市厦门出清周期最大，为25.99个月；重庆出清周期最小，为4.51个月。西安出清周期为5.35个月，同比下降25.38%，降幅居首；南京出清周期为6.08个月，以28.54%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2018年，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比下降。销供比前三城市为合肥、西安和南京，销供比最低的城市是北京，销供比为0.5。

5）住宅租金：2018年12月，北京平米租金最高，为94元/㎡·月，环比上涨1.1%，涨幅居首。

新建商办市场：2018年，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为成都和重庆，涨幅分别为37.39%和14.66%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和上海，涨幅分别为116.78%和5.91%。

一、宏观经济和政策

1、2018年12月份CPI、PPI同比涨幅回落。

根据国家统计局数据：2018年12月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI下降0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。从同比看，CPI上涨1.9%，涨幅比上月回落0.3个百分点。从环比看，PPI下降1.0%，降幅比上月扩大0.8个百分点。　从同比看，PPI上涨0.9%，涨幅比上月回落1.8个百分点。

2、2018年1-12月，全国住宅投资同比增长13.4%，继续回落。

2018年1-12月份，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年 国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要预期目标较好完成。

2018年国内生产总值比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期增长目标，这个增速在世界前五大经济体中居首位，中国经济增长对世界经济增长的贡献率接近30%，持续成为世界经济增长最大的贡献者。2018年国内生产总值超过90万亿元，比上年增加了近8万亿元。2018年M2增长低于名义GDP的增长，M2与GDP之比是202.9%，比上年下降3个百分点。经济结构调整优化，发展新动能壮大。需求结构调整优化，投资和消费比例的关系合理变化。大家比较关注的最终消费对经济增长的贡献率，2018年为76.2%，比上年提高18.6个百分点，比资本形成总额高出43.8个百分点。2018年全国居民人均可支配收入实际增长6.5%，快于人均GDP6.1%的增速。

总的来看， 2018年国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务已经较好完成。同时也要看到，国内外环境依然错综复杂，经济运行稳中有变，变中有忧，也要看到危中有机，要看到中国发展仍处在重要战略机遇期，特别是要发挥好战略机遇期一些新内涵的作用。

2、楼市政策及分析

1）2018年调控政策由紧转松

2018年调控政策由紧到松，3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议郑重声明“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”在现有基础上，以稳为主。前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，各种限制政策并未放松，加大力度整治新房、存量房以及保障房的市场秩序、上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，菏泽、广州、珠海、深圳和衡阳等部分城市局部放松调控政策，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

在调控持续深入的背景下，2018年一线城市存量房已经开始进入下行调整通道，而二三四线城市，虽有增长，但涨幅收窄，呈降温趋势。整体上，2018年，房地产市场开始转冷，房价得到基本控制。可以说在本轮调控中，还是相对稳定的。

2）2019年房住不炒应不变，放松调控城市或增多

2019年房住不炒、因城施策的主基调应该不会改变，一线以及核心二线城市政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控，因城施策，随着菏泽楼市调控政策松绑的城市应会增多，房地产调控政策或将会出现局部调整。 2019年货币政策呈现中性偏积极趋势，继续定向降准概率较大，首套房贷利率或将回归折扣，房地产市场或受金融货币政策放松影响，或较2018年有所回暖。

三、2018年主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年，19个监测城市土地市场共计成交面积29720.16万㎡，较去年同期上涨11.56%，成交金额共计17376.88亿元，同比下降6.24%。

2018年，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，天津、重庆、南京、南昌、广州和北京成交面积同比下降，北京2018年成交489.96万㎡，以38.26%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐2018年成交土地1382.42万平方米，同比上涨197.76%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2018年中估联行研究院所监测19城，溢价率均值8.95%，同比下降11.73%，其中合肥溢价率61.64%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年北京住宅用地成交楼面均价排名第一，为23499元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年12月存量住宅价格环比上涨的城市为武汉、郑州、太原、昆明和呼和浩特，其余城市环比下降。其中呼和浩特环比涨幅最大，本月存量住宅均价为9278元/㎡，环比上涨1.99%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都和西安环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为12046元/㎡和10917元/㎡，相比上月均下降1.87%。 12月存量住宅价格同比方面，呼和浩特同比上涨37.59%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降13.86%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2018年12月，监测城市价格指数线（实线）整体呈下降趋势，北京、上海、厦门、成都、西安走势下降明显；武汉和南昌走势相对平缓；郑州和太原价格指数微涨。 

监测城市预测趋势线（虚线）郑州和太原走势平稳上升；上海、厦门等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年厦门新建住宅销售均价高居首位，为58935元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9119元/㎡，降幅为10.79%；同比涨幅最大的为太原，均价11128元/㎡，同比上涨32.04%.

新建住宅成交面积：2018年，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中合肥2018年成交面积1308.76万㎡，并以214.87%涨幅领涨；武汉、成都、上海、天津、南京、北京和石家庄新建住宅成交面积同比下降，其中成都成交面积1741.19万㎡，并以18.78%的降幅领降；

新建住宅出清周期：2018年12月，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为25.99个月；重庆出清周期最小，为4.51个月。其中西安出清周期为5.35个月，同比下降25.38%，降幅居首；南京出清周期为6.08个月，以28.54%的同比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比下降。销供比前三城市为合肥、西安和南京，销供比最低的城市是北京，销供比为0.5。

住宅租赁市场：2018年12月，中估联行研究院监测数据显示，北京平米租金为94元/㎡·月，环比上涨1.1%，位居首位；石家庄平米租金为22元/㎡·月，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2018年郑州、西安、重庆、北京和武汉新建办公销售面积均同比下降，武汉销售面积141.01万㎡，同比下降40.97%，降幅最大；上海、成都和深圳新建办公销售面积同比上涨，成都涨幅最大，2018年销售面积为475.28万㎡，同比上涨37.39%；2018年郑州和北京办公销售价格同比下降，北京新建办公销售均价30534元/㎡，同比下降13.31%，其余监测城市销售均价均上涨，其中重庆涨幅最大，2018年新建办公销售均价11106元/㎡，同比上涨14.66%。

新建商业：2018年，深圳、郑州、武汉、重庆和北京新建商业交易面积同比下降，北京成交面积68.94万㎡，同比下降28.03%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中合肥涨幅最大，2018年成交49.9万㎡，同比上涨116.78%；2018年，合肥、郑州和深圳销售均价同比下降，深圳销售均价57382元/㎡，同比下降4.94%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，上海涨幅最大，2018年销售均价28805元/㎡，同比上涨5.91%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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