2017年12月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

摘要

政策影响：2017年成为楼市调控政策多发年，通过市场严控、资本监管、租赁引导等多种措施陆续实施，房地产市场过热现象得到明显抑制。房地产市场调控已不仅仅局限于单一的限贷限购调控手段，增加供给、抑制需求、严控进入房地产市场资金以及引导市场预期等多方面举措已经形成完善有效的调控体系，稳定房地产市场，住有所居已非空话。预计2018年，房地产市场调控整体仍将趋严，但个别城市可能会根据自身特点做出适当调整，因城施策。

价格涨幅：据中估联行研究院监测15城的数据反馈，12月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海和郑州，其余城市环比继续上涨。其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为12472元/㎡，较上月12196元/㎡上涨2.26%，相比上月4.0%的涨幅，涨幅收窄1.74个百分点，而价格上涨的城市中，涨幅收窄的城市还包括西安和武汉。

太原、重庆、昆明、南昌、南京、广州和深圳涨幅均拉大，其中太原涨幅拉大最大，本月存量住宅均价8192元/㎡，较上月8052元/㎡上涨1.74%，相比上月0.85%的涨幅，涨幅拉大0.89个百分点。

石家庄、厦门、北京、上海和郑州存量住宅均价环比均下降，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价16453元/㎡，较上月17165元/㎡下降4.15%，相比上月1.71%的降幅，降幅拉大2.44个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

据中估联行研究院监测15城的数据反馈，12月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海和郑州，其余城市环比继续上涨。其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为12472元/㎡，较上月12196元/㎡上涨2.26%，相比上月4.0%的涨幅，涨幅收窄1.74个百分点；除成都、西安和武汉外，其余价格上涨的监测城市涨幅均拉大，其中太原涨幅拉大最大，本月存量住宅均价8192元/㎡，较上月8052元/㎡上涨1.74%，相比上月0.85%的涨幅，涨幅拉大0.89个百分点；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海和郑州，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价16453元/㎡，较上月17165元/㎡下降4.15%，相比上月1.71%的降幅，降幅拉大2.44个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月房山区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。存量住宅价格下降的一线城市中，目前包括北京和上海。

从区域市场来看，本月整体上全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，部分城市呈下降趋势；三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，部分呈下降趋势，其中石家庄、厦门、北京、上海和郑州存量住宅价格持续下降。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月武汉和成都走势较上月上扬明显；石家庄、厦门、北京、上海和郑州价格指数较上月继续下降；深圳、广州、南京、成都、重庆、西安、南昌和昆明走势较上月相对平缓。

就预测趋势线（虚线）来看，武汉上扬幅度继续保持领先，成都、南京、重庆和西安走势平稳上升；昆明走势相对平缓；石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州、南昌、深圳和太原等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。  

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为203.28 ，环比涨幅为-0.80%；武汉预测值为258.44 ，环比涨幅为1.64%；石家庄预测值为242.91 ，环比涨幅为-1.11%；厦门预测值为189.92 ，环比涨幅为0.81%；北京预测值为182.01 ，环比涨幅为-1.71%；郑州预测值为179.65 ，环比涨幅为-0.11%；深圳预测值为155.64 ，环比涨幅为0.31%；南京预测值为167.64 ，环比涨幅为0.53%；广州预测值为181.77 ，环比涨幅为1.63%；重庆预测值132.19 ，环比上涨2.10%；西安预测值为126.93 ，环比涨幅为3.31%；成都预测值为152.35 ，环比涨幅为5.21%，昆明预测值为106.24 ，环比涨幅为1.74%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；西安、南京、武汉、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、成都、郑州、太原十一个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十五个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、河南开源房地产估价有限公司、山西聚信房地产评估有限公司。

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