2018年9月份全国典型城市房地产市场分析报告

房价上涨得到遏制，市场逐渐回归理性

摘   要

市场政策： 三季度，市场调控持续深化，乱象得到治理。政治局会议强调遏制房价上涨，深圳“房改”方案落地，北京出台公积金新政，“认房又认贷”同时缴存额度与缴存年限挂钩。7月起，北京等30座城市陆续开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，进一步整顿和规范了各地房地产市场秩序。

预计未来楼市严控将持续深化，市场整体仍将保持稳定。随着深圳和广州现房试点的推进，未来其他城市或将推出现房销售试点，以规范房地产市场，促进房地产市场健康发展。“金九银十”失色已是共识，四季度在调控不放松的背景下，房企迫于资金压力，或寻求以价换量，房价可能进一步松动。

土地市场： 2018年三季度，19个监测城市土地市场共计成交面积6817.38万㎡，环比上涨3.92%，较去年同期下降2.79%，成交金额共计4052.28亿元。三季度，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，上海、重庆、天津、呼和浩特、南京、北京、乌鲁木齐和广州成交面积同比下降，广州三季度成交344.07万㎡，以-73.52%的降幅领降；其他11城土地成交面积同比均上涨，其中深圳三季度成交土地14.84万平方米，同比上涨245.92%。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2018年9月存量住宅价格环比下降的城市为北京、上海、厦门、石家庄、郑州、成都、西安和重庆，其余城市环比上涨。其中南昌环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11071元/㎡，环比上涨1.80%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价12952元/㎡，相比上月下降2.85%。 9月存量住宅价格同比方面，西安以53.97 %的同比涨幅领涨，厦门同比下降12.70%，降幅最大。

2）新建住宅：三季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54107元/㎡。同比、环比均微降。所监测的城市中，新建住宅均价同比、环比降幅最大的分别为合肥和石家庄，降幅分别为22.00%和18.08%。同比、环比涨幅最大的分别为太原和昆明，分别为46.75%和27.20%。多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中北京以42.39%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期： 2018年9月，所监测城市中，厦门出清周期最大，为20.51个月；重庆出清周期最小，为3.41个月。深圳出清周期为8.32个月，同比下降44.50%，降幅居首；武汉出清周期为7.2个月，以55.17%的涨幅领涨。

4）新建住宅销供比： 2018年三季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为深圳、西安和广州，销供比最低的城市是北京，销供比为0.44。

5）住宅租金： 三季度，北京平米租金为272元/㎡·季度，环比增幅8.80%，租金和涨幅均居首位。

新建商办市场方面：三季度，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市均为北京，涨幅分别为32.32%和41.79%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市均为北京，涨幅分别为86.69%和25.46%。

一、宏观经济和政策

1、2018年9月份CPI、PPI涨幅总体平稳。

根据国家统计局数据：2018年9月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI），CPI环比上涨0.7%，CPI同比上涨2.5%；PPI环比上涨0.6%，同比上涨3.6%。

2、2018年1-9月，全国住宅投资同比增长14.0%，略有回落。

2018年1-9月份， 全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年前三季度，国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

　前三季度，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.4%，增速比上半年回落0.3个百分点。前三季度，社会消费品零售总额274299亿元，同比增长9.3%，增速比上半年回落0.1个百分点。前三季度，全国固定资产投资（不含农户）483442亿元，同比增长5.4%，增速比上半年回落0.6个百分点，比1-8月份加快0.1个百分点。　前三季度，货物进出口总额222839亿元，同比增长9.9%，增速比上半年加快2.1个百分点。前三季度，全国居民消费价格同比上涨2.1%，涨幅比上半年扩大0.1个百分点。9月份，全国城镇调查失业率为4.9%，比上月下降0.1个百分点，比上年同月下降0.1个百分点。前三季度，全国居民人均可支配收入21035元，同比名义增长8.8%，扣除价格因素实际增长6.6%，增速与上半年持平，与经济增长基本同步。

总的来看，前三季度国民经济运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势，经济结构调整优化，发展质量效益不断改善，改革开放力度明显加大，民生福祉持续增进。同时也要看到，外部挑战变数明显增多，国内结构调整阵痛继续显现，经济运行稳中有变、稳中有缓，下行压力加大。

2、楼市政策及分析

1）三季度，调控持续深化，市场乱象治理力度不断加大

（1）政治局会议强调遏制房价上涨

会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。此次措辞严厉，已经明确表明遏制房价上涨，而非抑制房价过快上涨，这是一个强有力的信号。多城市响应会议内容，其中深圳“房改”方案落地，深圳商品住房比例将仅占40%，保障和人才住房将覆盖绝大部分人才和中等偏下收入居民，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保。北京出台公积金新政，北京出台公积金新政，“认房又认贷”同时缴存额度与缴存年限挂钩。

（2）房地产市场乱象整治逐步进行

自7月1日开始，北京、上海等30座城市陆续开展治理房地产市场乱象专项行动，为期半年。8月，各个城市陆续开展房地产市场乱象整治工作。8月14日重庆联合公安局市发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，30个城市中首个有公安部门深度介入楼市整治，进行违法行为打击的省级城市。西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴和南京等城市出台暂停向企事业单位销售住房政策，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。9月北京城市集合多部门力量，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范我市房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。

2）预计2018年下半年，调控会持续深化，市场整体仍将保持稳定

预计未来楼市严控将持续深化，市场整体仍将保持稳定。严打炒房的同时，租售并举、租购同权、完善住宅租赁市场法规与配套、加大保障房建设等长效机制细则将陆续出台，受中美贸易战影响，金融、货币政策可能会适当宽松。完善住宅租赁制度将成为下季度工作重点，房地产市场正逐渐向理性回归。

随着深圳和广州现房试点的推进，未来其他城市或将推出现房销售试点，以规范房地产市场，促进房地产市场健康发展。“金九银十”失色已是共识，四季度在调控不放松的背景下，房企迫于资金压力，或寻求以价换量，房价可能进一步松动。

三、2018年三季度重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年三季度，19个监测城市土地市场共计成交面积6817.38万㎡，环比上涨3.92%，较去年同期下降2.79%，成交金额共计4052.28亿元，环比上涨25.90%，同比下降23.15%。

三季度，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，上海、重庆、天津、呼和浩特、南京、北京、乌鲁木齐和广州成交面积同比下降，广州三季度成交344.07万㎡，以-73.52%的降幅领降；其他11城土地成交面积同比均上涨，其中深圳三季度成交土地14.84万平方米，同比上涨245.92%；从成交环比来看，重庆、呼和浩特、天津、南京、深圳、广州和乌鲁木齐成交面积环比下降，乌鲁木齐三季度成交41.1万㎡，以-81.53%的降幅领降；其他12城土地成交面积环比均上涨，其中武汉三季度成交土地547.37万平方米，环比上涨147.00%，涨幅最大。

土地溢价率情况：2018年三季度，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值8.77%，环比下降31.75%，同比下降63.24%。其中呼和浩特溢价率70.02%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年三季度，厦门住宅用地成交楼面均价排名第一，为22642元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年9月存量住宅价格环比下降的城市为北京、上海、厦门、石家庄、郑州、成都、西安和重庆，其余城市环比上涨。其中南昌环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11071元/㎡，环比上涨1.80%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价12952元/㎡，相比上月下降2.85%。 9月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨53.97%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降12.70%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2018年9月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，南昌和太原走势上扬明显；深圳、广州、武汉和合肥走势相对平缓；北京、上海、厦门、石家庄、郑州、成都、西安和重庆价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉上扬幅度保持领先，南昌、广州和太原走势平稳上升；上海、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年三季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54107元/㎡。同比微降，环比微降。所监测的城市中，同比、环比降幅最大的分别为合肥和石家庄，降幅分别为-22.00%和-18.08%。同比、环比涨幅最大的分别为太原和昆明，分别为46.75%和27.20%。

新建住宅成交面积：2018年三季度，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中北京以42.39%涨幅领涨，厦门环比下降51.23%，降幅居首；同比方面，成都、武汉、郑州、南京、石家庄、呼和浩特和乌鲁木齐新建住宅成交面积同比下降，其中乌鲁木齐以19.42%的降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，合肥同比上涨279.54%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2018年9月，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为20.51个月；重庆出清周期最小，为3.41个月。环比方面，武汉9月出清周期为7.2，以14.83%的涨幅领涨，广州出清周期为8.47，环比下降14.79%，降幅最大；同比方面，深圳出清周期为8.32个月，同比下降44.50%，降幅居首；武汉出清周期为7.2个月，以55.17%的涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年三季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为深圳、西安和广州，销供比最低的城市是北京，销供比为0.44。

住宅租赁市场：2018年三季度，中估联行研究院监测数据显示，北京平米租金为272元/㎡·季度，环比增幅8.80%，位居首位；合肥平米租金为65元/㎡·季，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2018年三季度，重庆、武汉、西安和郑州新建办公销售面积均同比下降，西安销售面积33.36万㎡，同比下降34.59%；上海、北京和深圳新建办公销售面积同比上涨，北京涨幅最大，三季度销售面积为25.18万㎡，同比上涨32.32%；2018年三季度，仅深圳办公销售价格同比下降，深圳三季度新建办公销售均价44846元/㎡，同比下降16.62%，其余监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，三季度新建办公销售均价33601元/㎡，同比上涨41.79%。

新建商业：2018年三季度，武汉、西安、重庆、郑州和深圳新建商业交易面积同比下降，西安成交面积29.05万㎡，同比下降40.31%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中北京涨幅最大，三季度成交23.43万㎡，同比上涨86.69%；三季度，上海、重庆、郑州和深圳销售均价同比下降，三季度深圳销售均价50961元/㎡，同比下降25.80%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，北京涨幅最大，三季度销售均价32020元/㎡，同比上涨25.46%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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