2018年10月份全国典型城市房地产市场分析报告

市场回调趋于理性，以价换量将成常态

摘   要

市场政策： 10月份，住建部表示，棚改要因地制宜调整完善货币化安置政策，要根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策。同月，新华社和人民日报陆续发声强调，各地房地产市场将因城因地制宜、精准施策，地方调控主体责任正在落实，坚信中央政治局坚决遏制房价上涨的决心，调控不会放松。

进入四季度以来，上海、南京、杭州、合肥等多地房地产市场趋冷，开发商降价打折促销趋于常态化。预计未来楼市严控将持续深化，市场整体仍将保持稳定，中央下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨的基调不会改变。各地将因城施策，地方调控主体责任会逐步落实。房地产市场将在稳定基础上，继续回调，回归理性。

土地市场： 2018年10月，19个监测城市土地市场共计成交面积2805.54万㎡，环比上涨18.31%，较去年同期上涨36.32%，成交金额共计1590.55亿元。10月份，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，石家庄、重庆、南昌、呼和浩特、广州、厦门和北京成交面积同比下降，北京10月成交24.09万㎡，以-82.35%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中太原10月成交土地171.65万平方米，同比上涨1198.41%；

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈， 2018年10月存量住宅价格环比下降的城市为北京、深圳、上海、厦门、武汉、成都、西安和重庆，其余城市环比上涨。其中广州环比涨幅最大，本月存量住宅均价为32267元/㎡，环比上涨0.87%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价12545元/㎡，相比上月下降3.14%。 10月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨46.15%，增幅最大，厦门同比下降13.60%，降幅最大。

2）新建住宅： 10月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54071元/㎡。同比、环比微降。所监测的城市中，同比、环比降幅最大的分别为石家庄和广州，降幅分别为-15.30%和-16.89%。同比、环比涨幅最大的分别为太原和上海，分别为56.45%和6.94%。多数城市新建住宅成交面积环比下降，其中广州以39.08%降幅领降。

3）新建住宅出清周期： 2018年10月，所监测城市中，厦门出清周期最大，为21.62个月；重庆出清周期最小，为3.53个月。西安出清周期为4.39个月，同比下降41.70%，降幅居首；武汉出清周期为7.2个月，以58.24%的涨幅领涨。

4）新建住宅销供比： 2018年10月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为郑州、广州和武汉，销供比最低的城市是深圳，销供比为0.33。

5）住宅租金： 2018年10月，北京平米租金为94元/㎡·月，环比增幅1.08%， 租金和环比涨幅均居首位。

新建商办市场方面：10月份，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为上海和西安，涨幅分别为189.98%和47.26%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为深圳和北京，涨幅分别为27.72%和81.93%。

一、宏观经济和政策

1、2018年10月份CPI、PPI环比涨幅回落。

根据国家统计局数据：2018年10月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI上涨0.2%，涨幅比上月回落0.5个百分点。从同比看，CPI上涨2.5%，涨幅与上月相同。从环比看，PPI上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。　从同比看，PPI上涨3.3%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

2、2018年1-10月，全国住宅投资同比增长14.0%，略有回落

2018年1-10月份， 全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年10月，国民经济运行总体平稳、稳中有进，经济结构不断优化，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，高质量发展扎实推进。

10月份,全国规模以上工业增加值同比实际增长5.9%，增速比上月加快0.1个百分点。10月份，全国服务业生产指数同比增长7.2%，增速比上月回落0.1个百分点；　1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）547567亿元，同比增长5.7%，增速比1-9月份加快0.3个百分点。社会消费品零售总额35534亿元，同比增长8.6%，增速比上月回落0.6个百分点。　10月份，全国城镇调查失业率为4.9%，与上月和上年同月均持平。10月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，涨幅与上月持平，环比上涨0.2%。　10月份，进出口总额27478亿元，同比增长22.9%，增速比上月加快5.7个百分点。10月末，商品房待售面积同比下降12.4%。企业成本降低。

总的来看， 10月份经济运行总体平稳、稳中有进，国民经济长期向好的态势没有改变。同时也要看到，外部不稳定不确定因素仍然较多，经济运行稳中有缓、稳中存忧，仍面临下行压力。

2、楼市政策及分析

1）棚改安置因地施策，新华社刊文调控不会放松

10月11日，住建部副部长倪虹表示，棚户区改造的持续推进，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。但要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快调整货币化安置优惠政策。其目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策。

10月29日新华社发声，“目前的房地产调控已经实行了两年多。继上半年各地出台调控政策累计约200次，下半年房地产调控没有“喘口气、歇歇脚”，各地因城因地制宜、精准施策，地方调控主体责任正在落实。10月30日人民日报发文指出，展望未来楼市的关键，还是要吃透今年7月31日中央政治局指出的“坚决遏制房价上涨”的精神。并且重申了新华社的楼市调控观点：中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

2）预计年底，调控持续深入不放松，市场趋冷，促销降价成常态调

预计未来楼市严控将持续深化，市场整体仍将保持稳定。进入四季度以来，上海、南京、杭州、合肥等多地新房和存量房市场市场趋冷，开发商降价打折促销趋于常态化。未来，预计中央下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨的基调不会改变。各地因城施策，地方调控主体责任会逐步落实。房地产市场将在稳定基础上，继续回调，回归理性。

三、2018年三季度重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年10月，19个监测城市土地市场共计成交面积2805.54万㎡，环比上涨18.31%，较去年同期上涨36.32%，成交金额共计1590.55亿元，环比上涨26.87%，同比上涨15.07%。

10月份，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，石家庄、重庆、南昌、呼和浩特、广州、厦门和北京成交面积同比下降，北京10月成交24.09万㎡，以-82.35%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中太原10月成交土地171.65万平方米，同比上涨1198.41%；从成交环比来看，深圳、成都、武汉、合肥、石家庄、西安、北京、重庆和厦门成交面积环比下降，厦门10月成交2.37万㎡，以-93.27%的降幅领降；其他城市土地成交面积环比均上涨，其中南京10月成交土地175.14万平方米，环比上涨285.69%，涨幅最大。

土地溢价率情况：2018年10月，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值4.59%，环比下降5.41%，同比下降7.98%。其中合肥溢价率31.12%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年10月，北京住宅用地成交楼面均价排名第一，为31852元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年10月存量住宅价格环比下降的城市为北京、深圳、上海、厦门、武汉、成都、西安和重庆，其余城市环比上涨。其中广州环比涨幅最大，本月存量住宅均价为32267元/㎡，环比上涨0.87%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价12545元/㎡，相比上月下降3.14%。 10月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨46.15%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海和厦门同比下降，厦门同比下降13.60%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2018年10月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，广州和昆明走势上扬明显；太原、合肥、南昌和郑州走势相对平缓；北京、上海、厦门、深圳、武汉、成都、西安和重庆价格指数下降。 

监测城市预测趋势线（虚线）广州、昆明、太原、南昌和郑州走势平稳上升；上海、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年10月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54071元/㎡。同比微降，环比微降。所监测的城市中，同比、环比降幅最大的分别为石家庄和广州，降幅分别为-15.30%和-16.89%。同比、环比涨幅最大的分别为太原和上海，分别为56.45%和6.94%。

新建住宅成交面积：2018年10月份，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比下降，其中合肥以188.57%涨幅领涨，广州环比下降39.08%，降幅居首；同比方面，武汉、深圳和厦门新建住宅成交面积同比下降，其中深圳以36.13%的降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，合肥同比上涨365.35%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2018年10月，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为21.62个月；重庆出清周期最小，为3.53个月。环比方面，深圳10月出清周期为9.82，以18.03%的涨幅领涨，郑州出清周期为9.3，环比下降9.18%，降幅最大；同比方面，西安出清周期为4.39个月，同比下降41.70%，降幅居首；武汉出清周期为7.2个月，以58.24%的涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年10月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比上涨。销供比前三城市为郑州、广州和武汉，销供比最低的城市是深圳，销供比为0.33。

住宅租赁市场：2018年10月，中估联行研究院监测数据显示，北京平米租金为94元/㎡·月，环比增幅1.08%，位居首位；合肥平米租金为23元/㎡·月，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2018年10月，成都、武汉、西安、重庆和北京新建办公销售面积均同比下降，重庆销售面积7.83万㎡，同比下降54.97%；上海、郑州和深圳新建办公销售面积同比上涨，上海涨幅最大，10月销售面积为15.29万㎡，同比上涨189.98%；2018年10月，仅郑州办公销售价格同比下降，郑州10月新建办公销售均价1444元/㎡，同比下降87.81%，其余监测城市销售均价均上涨，其中西安涨幅最大，10月新建办公销售均价16361元/㎡，同比上涨47.26%。

新建商业：2018年10月，武汉、重庆和北京新建商业交易面积同比下降，北京成交面积5.24万㎡，同比下降55.01%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中深圳涨幅最大，10月成交8.13万㎡，同比上涨27.72%；10月，成都、深圳、西安和郑州销售均价同比下降，10月郑州销售均价1103元/㎡，同比下降93.77%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，北京涨幅最大，10月销售均价29172元/㎡，同比上涨81.93%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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