中估联行-中国不动产价值发现者
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2018年11月份全国典型城市房地产市场分析报告

存量住宅价格普降,未来或将持续回调

摘   要

市场政策: 11月份,中央政治局召开会议,并未提及房地产市场调控,表明短期内市场从严调控政策应不会改变。同时住建部已经对公租房分配进展缓慢情况较为突出的省区、城市开始进行实地督查。住建部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》进一步加大房地产市场失信行为整治力度,以净化房地产市场环境。

目前,全国许多城市在严控不变的情况下,正在不断加大保障房、共有产权住房的投入力度。当下房地产投资已经出现下行态势,预计,年底仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产趋冷的态势,预计明年一季度前房地产市场仍将整体保持在下行调整通道。

土地市场: 2018年11月,19个监测城市土地市场共计成交面积2263.42万㎡,环比下降20.67%,较去年同期上涨3.07%,成交金额共计1870.33亿元。11月份,从成交面积同比涨幅来看,中估联行研究院监测的19城中,北京、太原、乌鲁木齐、天津、昆明、成都、重庆、上海、南昌和南京成交面积同比下降,南京11月成交39.89万㎡,以-70.30%的降幅领降;其他城市土地成交面积同比均上涨,其中广州11月成交土地120.23万㎡,以1364.43%涨幅领涨。

住宅市场:1)存量住宅:据中估联行研究院监测数据反馈, 2018年11月存量住宅价格环比上涨的城市仅为郑州、太原、昆明和呼和浩特,其余城市环比下降。其中呼和浩特环比涨幅最大,本月存量住宅均价为9097元/㎡,环比上涨0.83%;厦门环比下降最大,本月存量住宅市场均价32410元/㎡,相比上月下降2.96%。 11月存量住宅价格同比方面,西安同比上涨38.18%,增幅最大;所监测城市中,北京、上海、石家庄和厦门同比下降,厦门同比下降13.62%,降幅最大。

2)新建住宅:11月,厦门新建住宅销售均价高居首位,为58935元/㎡,同比、环比涨幅均超过50%。所监测的城市中,同比、环比降幅最大的分别为石家庄和南昌,降幅分别为-16.06%和-20.92%。同比、环比涨幅最大的分别为广州和厦门,分别为56.51%和68.18%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨,其中合肥同比上涨429.08%,涨幅最大。

3)新建住宅出清周期: 2018年11月,所监测城市中,厦门出清周期最大,为25.06个月;重庆出清周期最小,为3.61个月。西安出清周期为5.68个月,同比下降25.75%,降幅居首;成都出清周期为11.36个月,以32.56%涨幅领涨。

4)新建住宅销供比: 2018年11月,中估联行研究院监测城市中,多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为合肥、南京和重庆,销供比最低的城市是深圳,销供比为0.17。

5)住宅租金: 2018年11月,上海平米租金为73元/㎡·月,环比下降1.35%,降幅居首位。

新建商办市场方面:11月份,办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为上海和深圳,涨幅分别为43.79%和27.93%;商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和北京,涨幅分别为347.20%和47.05%。

一、宏观经济和政策

1、2018年11月份CPI、PPI同比涨幅有所回落。

根据国家统计局数据:2018年11月份,全国居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI),从环比看,CPI下降0.3%,涨幅比上月回落0.5个百分点。从同比看,CPI上涨2.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。从环比看,PPI下降0.2%,涨幅比上月回落0.6个百分点。 从同比看,PPI上涨2.7%,涨幅比上月回落0.6个百分点。

2、2018年1-11月,全国住宅投资同比增长13.6%,略有回落。

2018年1-11月份, 全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.9%

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年11月, 国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进,全年经济社会发展主要目标任务有望较好完成。

11月份,全国服务业生产指数同比增长7.2%,增速与上月持平;1-11月份,全国服务业生产指数同比增长7.7%。11月份,全国规模以上工业增加值同比实际增长5.4%,增速比上月回落0.5个百分点。1-11月份,全国固定资产投资(不含农户)609267亿元,同比增长5.9%,增速比1-10月份加快0.2个百分点,连续三个月回升。11月份,社会消费品零售总额35260亿元,同比增长8.1%,增速比上月回落0.5个百分点。 11月份,全国居民消费价格同比上涨2.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点,环比下降0.3%。 11月份,进出口总额28337亿元,同比增长9.1%,增速比上月回落13.4个百分点。10月末,规模以上工业企业资产负债率为56.7%,比上年同期下降0.5个百分点。商品房库存减少。11月末,商品房待售面积同比下降11.7%。企业成本降低。

总的来看, 11月份国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进,全年经济社会发展主要目标任务有望较好完成。同时也要看到,国内外环境依然错综复杂,经济运行稳中有变,稳中有缓,下行压力有所加大。

2、楼市政策及分析

1)房地产失信行为被加大力度整治,公租房分配缓慢将被实地督查

11月,中央政府鉴于已经不断出现的保障性住房空置的反映及各种检查结果,已经责成住房和城乡建设部(下称“住建部”)着力解决这一问题。住建部目前已经知会各省、自治区、直辖市政府,对于公租房分配进展缓慢情况较为突出的省区、城市,住建部将进行实地督查,以解决这一长期以来困扰保障性住房政策落实的问题。

住房和城乡建设部发布《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法(网上征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中,列举了住房保障方面、房地产市场方面、住房公积金方面、建筑市场和工程质量安全方面等存在的101种行为,情节严重或社会影响较大的,将被列入失信联合惩戒对象名单。借此进一步加大房地产市场失信行为整治力度,严厉查处违法行为,公开曝光典型案例,推进建立联合惩戒机制,以期净化房地产市场环境,切实保护购房者利益。

2)预计明年一季度前,市场整体调控不会放松,下行调整通道仍将是趋势

近期,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,但并未提及房地产市场调控,表明短期内市场从严调控政策应不会改变。目前,全国许多城市在严控不变的情况下,正在不断加大保障房、共有产权住房的投入力度。当下房地产投资已经出现下行态势,预计,年底仍会坚持房住不炒的表态,同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产趋冷的态势,预计明年一季度前房地产市场仍将整体保持在下行调整通道。

三、2018年11月重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况:2018年11月,19个监测城市土地市场共计成交面积2263.42万㎡,环比下降20.67%,较去年同期上涨3.07%,成交金额共计1870.33亿元,环比上涨17.28%,同比上涨9.06%。

11月份,从成交面积同比涨幅来看,中估联行研究院监测的19城中,北京、太原、乌鲁木齐、天津、昆明、成都、重庆、上海、南昌和南京成交面积同比下降,南京11月成交39.89万㎡,以-70.30%的降幅领降;其他城市土地成交面积同比均上涨,其中广州11月成交土地120.23万平方米,同比上涨1364.43%;从成交环比来看,合肥、重庆、呼和浩特、天津、成都、上海、乌鲁木齐、南京和南昌成交面积环比下降,南京11月成交39.89万㎡,以-77.22%的降幅领降;其他城市土地成交面积环比均上涨,其中厦门11月成交土地12.97万平方米,环比上涨447.26%,涨幅最大。

土地溢价率情况:2018年11月,中估联行研究院所监测19城,溢价率均值6.73%,环比上涨46.94%,同比下降52.51%。其中呼和浩特溢价率58.66%,位居第一。

住宅用地楼面价情况:2018年11月,北京住宅用地成交楼面均价排名第一,为23879元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅:据中估联行研究院监测的数据反馈,2018年11月存量住宅价格环比上涨的城市为郑州、太原、昆明和呼和浩特,其余城市环比下降。其中呼和浩特环比涨幅最大,本月存量住宅均价为9097元/㎡,环比上涨0.83%;存量住宅均价环比下降的城市中,厦门环比下降最大,本月存量住宅市场均价32410元/㎡,相比上月下降2.96%。 11月存量住宅价格同比方面,西安同比上涨38.18%,增幅最大;所监测城市中,北京、上海、石家庄和厦门同比下降,厦门同比下降13.62%,降幅最大。

监测城市价格指数预测:2018年11月,监测城市价格指数线(实线)整体呈下降趋势,厦门、石家庄、成都、武汉和重庆走势下降明显;深圳、合肥和南昌走势相对平缓;郑州和太原价格指数微涨。  

监测城市预测趋势线(虚线)郑州和太原走势平稳上升;上海、厦门等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低,本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅:2018年11月,厦门新建住宅销售均价高居首位,为58935元/㎡,同比、环比涨幅均超过50%。所监测的城市中,同比、环比降幅最大的分别为石家庄和南昌,降幅分别为-16.06%和-20.92%。同比、环比涨幅最大的分别为广州和厦门,分别为56.51%和68.18%。

新建住宅成交面积:2018年11月份,中估联行研究院监测的19座城市中,多数城市新建住宅成交面积环比上涨,其中合肥以140.78%涨幅领涨,广州环比下降32.16%,降幅居首;同比方面,上海、广州、石家庄和深圳新建住宅成交面积同比下降,其中广州以25.67%的降幅领降;其余城市新建住宅成交面积同比上涨,合肥同比上涨429.08%,涨幅最大。

新建住宅出清周期:2018年11月,所监测城市的新建住宅出清周期中,厦门出清周期最大,为25.06个月;重庆出清周期最小,为3.61个月。环比方面,深圳11月出清周期为13.81,以40.63%的涨幅领涨,武汉出清周期为6,环比下降,16.67%,降幅最大;同比方面,西安出清周期为5.68个月,同比下降25.75%,降幅居首;成都出清周期为11.36个月,以32.56%的涨幅领涨。

新建住宅销供比:2018年11月,中估联行研究院监测城市中,多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为合肥、南京和重庆,销供比最低的城市是深圳,销供比为0.17。

住宅租赁市场:2018年11月,中估联行研究院监测数据显示,北京平米租金为93元/㎡·月,环比下降1.06%,位居首位;合肥平米租金为23元/㎡·月,排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公:2018年11月,成都、武汉、重庆和北京新建办公销售面积均同比下降,重庆销售面积7.56万㎡,同比下降67.30%,降幅最大;上海、郑州、西安和深圳新建办公销售面积同比上涨,上海涨幅最大,11月销售面积为17.72万㎡,同比上涨43.79%;2018年11月,上海、成都、武汉和北京办公销售价格同比下降,北京11月新建办公销售均价21304元/㎡,同比下降19.38%,其余监测城市销售均价均上涨,其中深圳涨幅最大,11月新建办公销售均价60604元/㎡,同比上涨27.93%。

新建商业:2018年11月,武汉、重庆和北京新建商业交易面积同比下降,重庆成交面积12.43万㎡,同比下降42.00%,降幅最大;其余监测城市新建商业交易面积均上涨,其中合肥涨幅最大,11月成交8.93万㎡,同比上涨347.20%;11月,合肥、上海、郑州、深圳、成都和重庆销售均价同比下降,11月成都销售均价15851元/㎡,同比下降36.23%,降幅居首;其余监测城市销售均价均同比上涨,北京涨幅最大,11月销售均价33407元/㎡,同比上涨47.05%。

报告说明

本报告典型城市包括:北京、上海、广州、深圳四个一线城市;太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价:根据V估价系统监测全国十九个典型城市,覆盖当地90%以上存量商品住宅项目,采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统:由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构:北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所(有限公司)、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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