2019年1月份全国典型城市房地产市场分析报告

多地楼市因城施策，整体基调以稳为主

摘   要

市场政策： 多地继续因城施策，政策微调松紧并存，整体基调仍以“稳”为主。政策微调宽松的城市中，海口等城市降低人才落户门槛。同时多地政策继续从紧，上海等城市表示，要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

未来，预计房地产调控政策仍将以“稳”为主，在此基础上各城市将深化“因城施策”，稳步优化政策体系，以保证房地产市场平稳运行。2019年货币政策呈现中性偏积极趋势，继续定向降准概率较大，首套房贷利率或将回归折扣，房地产市场或受金融货币政策放松影响，或较往年同期有所回暖。

土地市场： 2019年1月，19个监测城市土地市场共计成交面积2811.18万㎡，较去年同期上涨7.03%，成交金额共计1465.64亿元，同比下降16.10%。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，乌鲁木齐、呼和浩特、深圳、南昌、郑州、太原、武汉和重庆成交面积同比下降，乌鲁木齐成交0万㎡，以100.00%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中昆明成交土地272.00万平方米，同比上涨225.71%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年1月存量住宅价格环比上涨的城市为广州、郑州、南昌和呼和浩特，其余城市环比下降。南昌环比涨幅最大，均价为11155元/㎡，环比上涨0.18%；成都环比下降最大，本月均价分别为11875元/㎡，相比上月均下降1.42%%；同比方面，西安同比上涨0.31%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降13.46%，降幅最大。

2）新建住宅： 2019年1月深圳新建住宅销售均价高居首位，为54112元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价8801元/㎡，降幅为20.37%；同比涨幅最大的为呼和浩特，均价10112元/㎡，同比上涨50.28%。少数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积60.51万㎡，以126.84%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2019年1月，所监测城市天津出清周期最大，为18个月；重庆出清周期最小，为4.92个月。郑州出清周期为7.01个月，同比下降16.15%，降幅居首；南京出清周期为6.57个月，以40.09%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2019年1月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为郑州、西安和北京，销供比最低的城市是天津，销供比为0.63。

5）住宅租金：2019年1月，北京住宅租金最高，为93元/㎡·月，环比下降1.06%。

新建商办市场：2019年1月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为上海和北京，涨幅分别为336.34%和58.15%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和重庆，涨幅分别为125.45%和40.87%。

一、宏观经济和政策

2019年1月份CPI、PPI同比涨幅持续回落。

根据国家统计局数据：2019年1月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，从同比看，CPI上涨1.7%，涨幅比上月回落0.2个百分点。从环比看，PPI下降0.6%，降幅比上月收窄0.4个百分点。　从同比看，PPI上涨0.1%，涨幅比上月回落0.8个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2019年2月，《2018年国民经济和社会发展统计公报》国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要预期目标较好完成。

去年国内生产总值比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期增长目标，这个增速在世界前五大经济体中居首位，中国经济增长对世界经济增长的贡献率接近30%，持续成为世界经济增长最大的贡献者。去年国内生产总值超过90万亿元，比上年增加了近8万亿元。去年M2增长低于名义GDP的增长，M2与GDP之比是202.9%，比上年下降3个百分点。经济结构调整优化，发展新动能壮大。需求结构调整优化，投资和消费比例的关系合理变化。大家比较关注的最终消费对经济增长的贡献率，去年为76.2%，比上年提高18.6个百分点，比资本形成总额高出43.8个百分点。去年全国居民人均可支配收入实际增长6.5%，快于人均GDP6.1%的增速。

总的来看， 去年国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务已经较好完成。预计2019年国民经济运行将继续保持总体平稳、稳中有进。

2、楼市走势及政策分析

1）2019年1月商品住宅销售价格总体平稳

1月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.6%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。

2）多地楼市因城施策，整体基调仍以“稳”为主

多地继续因城施策，政策微调松紧并存，整体基调仍以“稳”为主。在政策微调宽松的城市中，海口和西安等城市调降人才落户门槛。与此同时，多地政策继续从紧。其中上海、深圳、南京等城市表示，今年要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性，坚决遏制投资投机性购房，着力稳市场、稳房价、稳预期坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

未来，预计房地产调控政策仍将以“稳”为主，在此基础上各城市将“因城施策”，稳步优化政策体系，以保证房地产市场平稳运行。2019年货币政策呈现中性偏积极趋势，继续定向降准概率较大，首套房贷利率或将回归折扣，房地产市场或受金融货币政策放松影响，或较往年同期有所回暖。

三、2019年1月主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2019年1月，19个监测城市土地市场共计成交面积2811.18万㎡，较去年同期上涨7.03%，成交金额共计1465.64亿元，同比下降16.10%。

2019年1月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，乌鲁木齐、呼和浩特、深圳、南昌、郑州、太原、武汉和重庆成交面积同比下降，乌鲁木齐2019年1月成交0万㎡，以100.00%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中昆明2019年1月成交土地272.00万平方米，同比上涨225.71%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2019年1月中估联行研究院所监测19城，溢价率均值7.42%，同比下降57.67%，其中南昌溢价率43.48%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2019年1月北京住宅用地成交楼面均价排名第一，为21153元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年1月存量住宅价格环比上涨的城市为广州、郑州、南昌和呼和浩特，其余城市环比下降。其中南昌环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11155元/㎡，环比上涨0.18%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为11875元/㎡，相比上月均下降1.42%。 1月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨30.31%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降13.46%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2019年1月，监测城市价格指数线（实线）整体呈下降趋势，西安、太原、北京、上海和武汉走势下降明显；合肥和厦门走势相对平缓；广州和南昌价格指数微涨。   

监测城市预测趋势线（虚线）广州、郑州和南昌走势平稳上升；北京、上海和厦门走势下降，武汉、西安等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2019年1月深圳新建住宅销售均价高居首位，为54112元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价8801元/㎡，降幅为20.37%；同比涨幅最大的为呼和浩特，均价10112元/㎡，同比上涨50.28%。环比方面，环比降幅最大的为厦门，均价33896元/㎡，降幅为13.13%；环比涨幅最大的为南昌，均价9884元/㎡，环比上涨29.46%。

新建住宅成交面积：2019年1月，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积同比下降，其中呼和浩特成交面积5.12万㎡，并以81.87%降幅领降；成都、郑州、广州、合肥、天津、昆明、北京和厦门新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积60.51万㎡，并以126.84%的降幅领降。环比方面，乌鲁木齐成交面积34.64万㎡，以56.32%降幅领降；呼和浩特成交面积5.12万㎡，环比上涨27.58%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2019年1月，所监测城市的新建住宅出清周期中，天津出清周期最大，为18个月；重庆出清周期最小，为4.92个月。其中郑州出清周期为7.01个月，同比下降16.15%，降幅居首；南京出清周期为6.57个月，以40.09%的同比涨幅领涨。环比方面，北京出清周期为14.49个月，环比下降14.26%，降幅居首；天津出清周期为18个月，以11.18%的环比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2019年1月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为郑州、西安和北京，销供比最低的城市是天津，销供比为0.63。

住宅租赁市场：2019年1月，中估联行研究院监测数据显示，北京住宅租金为93元/㎡·月，环比下降1.06%；石家庄平米租金为23元/㎡·月，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2019年1月成都、西安、重庆、武汉、北京和深圳新建办公销售面积均同比下降，重庆销售面积7.68万㎡，同比下降65.86%，降幅最大；上海、郑州和合肥新建办公销售面积同比上涨，上海涨幅最大，销售面积为20.58万㎡，同比上涨336.34%；2019年1月深圳办公销售价格同比下降，新建办公销售均价35915元/㎡，同比下降27.06%，其余监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，新建办公销售均价42210元/㎡，同比上涨58.15%。

新建商业：2019年1月，成都、武汉、重庆和深圳新建商业交易面积同比下降，深圳成交面积2.46万㎡，同比下降80.46%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中合肥涨幅最大，成交3.88万㎡，同比上涨125.45%；成都、郑州、合肥和北京销售均价同比下降，北京销售均价28768元/㎡，同比下降29.73%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，重庆涨幅最大，销售均价24076元/㎡，同比上涨40.87%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。 

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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