2019年2月份全国典型城市房地产市场分析报告

多地放宽落户政策，因城施策持续深入

摘   要

市场政策： 2019年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城发布了落户新政，仅2月11日-2月15日就有南京、常州、西安3城发布文件调整落户条件。其中，西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制，常州、西安取消了购房落户的面积限制，而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。

目前房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任的前提下，或将有更多的城市加入一城一策、因城施策中，稳步优化各城市政策体系，以保证当地房地产市场平稳运行。

土地市场： 2019年2月，19个监测城市土地市场共计成交面积1618.48万㎡，较去年同期下降11.50%，成交金额共计989.55亿元，同比下降32.53%。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，南京、合肥、昆明、重庆、南昌、武汉、深圳和西安成交面积同比下降，西安成交55.27万㎡，以78.32%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中厦门成交土地12.81万平方米，同比上涨4644.44%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年2月存量住宅价格环比上涨的城市为厦门、广州、郑州、南昌、昆明、太原和呼和浩特，其余城市环比下降。厦门环比涨幅最大，均价为32212元/㎡，环比上涨1.15%；成都环比下降最大，本月均价分别为11705元/㎡，相比上月均下降1.43%；同比方面，西安同比上涨29.24%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、合肥、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降10.70%，降幅最大。

2）新建住宅： 2019年2月深圳新建住宅销售均价高居首位，为54232元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9410元/㎡，降幅为18.00%；同比涨幅最大的为广州，均价27206元/㎡，同比上涨58.99%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中上海成交面积76.24万㎡，以89.35%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2019年2月，所监测城市厦门出清周期最大，为27.06个月；西安出清周期最小，为5.05个月。郑州出清周期为7.63个月，同比下降18.83%，降幅居首；南京出清周期为6.77个月，以47.49%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2019年2月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为深圳、武汉和上海，分别为8.03、4.28和2.62销供比最低的城市是广州，销供比为0.74。

5）住宅租金：2019年2月，北京住宅租金最高，为95元/㎡·月，环比上涨2.15%。

新建商办市场：2019年2月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和北京，涨幅分别为66.00%和66.25%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和上海，涨幅分别为86.33%和119.34%。

一、宏观经济和政策

1、2019年2月份CPI、PPI同比涨幅持续回落。

根据国家统计局数据：2019年2月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，从同比看，CPI上涨1.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。从环比看，PPI下降0.1%，降幅比上月收窄0.5个百分点。　从同比看，PPI上涨0.1%，涨幅与上月相同。

2、2019年1-2月份，全国住宅投资同比增长18.0%涨幅较大。

2019年1-2月份， 全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2019年1-2月， 坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，加大稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实力度，经济继续运行在合理区间，保持总体平稳、稳中有进发展态势，向好的趋势逐步显现。

1-2月份，全国服务业生产指数同比增长7.3%，增速与上年12月份持平；1-2月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.3%，增速比上年12月份回落0.4个百分点。1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）44849亿元，同比增长6.1%，增速比上年全年加快0.2个百分点。1-2月份，社会消费品零售总额66064亿元，同比增长8.2%，增速与上年12月份持平。　1-2月份，全国居民消费价格同比上涨1.6%，涨幅比上年12月份回落0.3个百分点。　1-2月份，进出口总额45441亿元，同比增长0.7%，上年12月份为下降1.2%。

总的来看，1-2月份国民经济运行继续保持总体平稳、稳中有进发展态势。同时也要看到，外部环境不稳定不确定因素较多，国内结构性矛盾突出，经济下行压力依然存在。

2、楼市走势及政策分析

1）2019年2月商品住宅销售价格涨幅稳定

2月份，各地继续落实地方调控主体责任，坚持因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中：北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，比上年同月回落1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%，涨幅比上月分别扩大0.4和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

2）多地放开人才落户限制，因城施策或将继续深化

2019年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城发布了落户新政，仅2月11日-2月15日就有南京、常州、西安3城发布文件调整落户条件。其中，西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制，常州、西安取消了购房落户的面积限制，而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。

目前房地产市场总体保持平稳运行，市场预期趋于理性。在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实城市主体责任的前提下，或将有更多的城市加入一城一策、因城施策中，稳步优化各城市政策体系，以保证当地房地产市场平稳运行。

三、2019年2月主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2019年2月，19个监测城市土地市场共计成交面积1618.48万㎡，环比下降42.37%，较去年同期下降11.50%，成交金额共计989.55亿元，环比下降12.48%，同比下降32.53%。

2019年2月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，南京、合肥、昆明、重庆、南昌、武汉、深圳和西安成交面积同比下降，西安2019年2月成交55.27万㎡，以78.32%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中厦门2019年2月成交土地12.81万平方米，同比上涨4644.44%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2019年2月中估联行研究院所监测19城，溢价率均值8.33%，同比上涨0.24%，其中南昌溢价率34.33%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2019年2月北京住宅用地成交楼面均价排名第一，为20513元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年2月存量住宅价格环比上涨的城市为厦门、广州、郑州、南昌、昆明、太原和呼和浩特，其余城市环比下降。其中厦门环比涨幅最大，本月存量住宅均价为32212元/㎡，环比上涨1.15%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为11705元/㎡，相比上月均下降1.43%。 1月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨29.24%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、合肥、石家庄和厦门同比下降，厦门同比下降10.70%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2019年2月，监测城市价格指数线（实线）整体呈下降趋势，成都、武汉、上海和石家庄走势下降明显；深圳、广州、合肥和郑州走势相对平缓；南昌、昆明和太原价格指数微涨。    监测城市预测趋势线（虚线）南昌、昆明和太原走势平稳上升；北京、上海和厦门走势下降，武汉、西安等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2019年2月深圳新建住宅销售均价高居首位，为54232元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9410元/㎡，降幅为18.00%；同比涨幅最大的为广州，均价27206元/㎡，同比上涨58.99%。环比方面，环比降幅最大的为北京，均价40359元/㎡，降幅为17.02%；环比涨幅最大的为广州，均价27206元/㎡，环比上涨16.31%。

新建住宅成交面积：2019年2月，中估联行研究院监测的19座城市中，少数城市新建住宅成交面积同比下降，其中呼和浩特成交面积1.41万㎡，并以87.28%降幅领降；武汉、乌鲁木齐、天津、石家庄、深圳、上海、南昌、昆明、合肥、成都和北京新建住宅成交面积同比上涨，其中上海成交面积76.24万㎡，并以89.35%的涨幅领涨。环比方面，呼和浩特成交面积1.41万㎡，以72.46%降幅领降；南昌成交面积61.3万㎡，环比上涨74.14%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2019年2月，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为27.06个月；西安出清周期最小，为5.05个月。其中郑州出清周期为7.63个月，同比下降18.83%，降幅居首；南京出清周期为6.77个月，以47.49%的同比涨幅领涨。环比方面，广州出清周期为8.3个月，环比下降13.09%，降幅居首；深圳出清周期为14.46个月，以16.33%的环比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2019年2月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为深圳、武汉和上海，分别为8.03、4.28和2.62销供比最低的城市是广州，销供比为0.74。

住宅租赁市场：2019年2月，中估联行研究院监测数据显示，北京住宅租金为95元/㎡·月，环比上涨2.15%；石家庄住宅租金为22元/㎡·月，环比下降4.35%，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2019年2月成都、西安、重庆、武汉、北京和上海新建办公销售面积均同比下降，北京销售面积1.34万㎡，同比下降81.97%，降幅最大；深圳、郑州和合肥新建办公销售面积同比上涨，合肥涨幅最大，销售面积为2.69万㎡，同比上涨66.00%；2019年2月郑州、合肥和深圳办公销售价格同比下降，其中深圳新建办公销售均价47101元/㎡，同比下降21.04%，其余监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，新建办公销售均价30044元/㎡，同比上涨66.25%。

新建商业：2019年2月，成都、重庆、武汉、上海、郑州和北京新建商业交易面积同比下降，重庆成交面积3.46万㎡，同比下降69.72%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中合肥涨幅最大，成交1.81万㎡，同比上涨86.33%；成都、西安、合肥和深圳销售均价同比下降，西安销售均价23311元/㎡，同比下降16.75%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，上海涨幅最大，销售均价52411元/㎡，同比上涨119.34%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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