2019年3月份全国典型城市房地产市场分析报告

摘   要

市场政策： 2019年以来，多城发布了落户新政，降低落户条件。3月两会召开，稳地价、稳房价、稳预期成为调控目标，房住不炒原则不变。诸多城市开始因城施策，稳步优化各城市政策体系。目前多地限售已到期，或将有大批房源进入市场，对市场的影响将逐渐得到检验。

由于当前房地产市场已回归平稳且进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

土地市场： 2019年一季度，19个监测城市土地市场共计成交面积6549.91万㎡，较去年同期下降4.27%，成交金额共计3804.08亿元，同比下降1.99%。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，西安、石家庄、武汉、郑州、重庆、太原、南昌、乌鲁木齐和深圳成交面积同比下降，深圳成交6.64万㎡，以88.29%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中天津成交土地756.45万平方米，同比上涨169.25%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年3月存量住宅价格环比上涨的城市为北京、厦门、广州、石家庄、合肥、郑州、南昌、太原、西安、重庆和呼和浩特，其余城市环比下降。厦门环比涨幅最大，均价为33804元/㎡，环比上涨4.79%；昆明环比下降最大，本月均价分别为10850元/㎡，相比上月均下降2.35%；同比方面，太原同比上涨26.06%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、武汉、石家庄和厦门同比下降，武汉同比下降10.45%，降幅最大。

2）新建住宅： 2019年一季度深圳新建住宅销售均价高居首位，为54087元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9552元/㎡，降幅为14.88%；同比涨幅最大的为呼和浩特，均价10439元/㎡，同比上涨48.12%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中北京成交面积131.11万㎡，以106.64%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2019年3月，所监测城市厦门出清周期最大，为22.78个月；西安出清周期最小，为4.71个月。郑州出清周期为5.53个月，同比下降51.19%，降幅居首；重庆出清周期为5.88个月，以52.33%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2019年一季度，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为郑州、西安和合肥，分别为2.72、1.73和1.56，销供比最低的城市是北京，销供比为0.78。

5）住宅租金：2019年3月，北京住宅租金最高，为96元/㎡·月，环比上涨1.05%。

新建商办市场：2019年一季度，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和北京，涨幅分别为346.17%和43.93%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和上海，涨幅分别为134.52%和35.99%。

一、宏观经济和政策

1、2019年3月份CPI、PPI同比涨幅持续回落。

根据国家统计局数据：2019年3月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI下降0.4%，从同比看，CPI上涨2.3%，涨幅比上月回落0.8个百分点。从环比看，PPI上涨0.1%，从同比看，PPI上涨0.4%，涨幅比上月扩大3个百分点。

2、2019年一季度，全国房地产开发投资增幅较大。

2019年一季度， 全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2019年一季度， 坚持稳中求进工作总基调，深入贯彻新发展理念，按照推动高质量发展要求，扎实推进供给侧结构性改革，加大逆周期调节力度，狠抓政策落实，经济运行开局平稳，积极因素逐渐增多，市场预期和信心增强，保持了总体平稳、稳中有进的发展态势。

　一季度，全国规模以上工业增加值同比增长6.5%，增速比1-2月份加快1.2个百分点，比上年四季度加快0.8个百分点，比上年同期回落0.3个百分点。一季度，全国服务业生产指数同比增长7.4%，增速比1-2月份加快0.1个百分点，比上年四季度加快0.2个百分点。一季度，社会消费品零售总额97790亿元，同比增长8.3%，增速比1-2月份加快0.1个百分点，比上年同期回落1.5个百分点。一季度，货物进出口总额70051亿元，同比增长3.7%，增速比1-2月份加快3.0个百分点。一季度，全国居民消费价格同比上涨1.8%，涨幅比1-2月份扩大0.2个百分点，比上年同期回落0.3个百分点。一季度，全国工业生产者出厂价格同比上涨0.2%，涨幅比1-2月份扩大0.1个百分点，比上年同期回落3.5个百分点。一季度，全国居民人均可支配收入8493元，同比名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.8%，比上年同期加快0.2个百分点。

总的来看，一季度国民经济继续运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，积极因素逐渐增多，为全年经济稳定健康发展打下良好基础。但也要看到，全球经济增长和国际贸易有所放缓，外部不确定性因素较多，国内结构性矛盾仍比较突出，改革发展任务艰巨，经济下行压力犹存。

2、楼市走势及政策分析

1）2019年3月一二三线城市新建商品住宅销售价格涨幅有降有升

3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

2）楼市“小阳春”遇限售到期，因城施策中限售或陆续解禁

2019年以来，已有海口、广州、大连、常州、西安、南京等6城发布了落户新政，仅2月11日-2月15日就有南京、常州、西安3城发布文件调整落户条件。其中，西安、广州和海口放宽了落户的年龄限制，常州、西安取消了购房落户的面积限制，而南京则降低了落户的社保缴纳门槛。

3月两会召开，稳地价、稳房价、稳预期成为调控目标，房住不炒原则不变。诸多城市开始因城施策，稳步优化各城市政策体系，以保证当地房地产市场平稳运行。目前厦门、福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等地限售令已到期，将有一大批房源流动性释放进入市场，对市场的影响将逐渐得到检验。

限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响，起到抑制投机，防止炒作的作用。不可长期使用，否则对楼市长远健康发展不利。所以今年限售政策陆续退出或将成为大势所趋，但热点城市的退出节奏可能偏慢。

由于当前房地产市场已回归平稳且进一步回归理性，即便首批限售的商品房陆续上市流通交易，在其他调控政策仍严格执行的背景下，预计不会对市场产生较大影响。目前房地产政策以“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”为目标，更加强调因地制宜、精准施策。而地方政府有更大的调控自主权，预计将在平衡“稳增长、保财政和房价上涨”的压力下，适度修正前期调控。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下，可能会选择退出限售政策。

三、2019年一季度主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2019年一季度，19个监测城市土地市场共计成交面积6549.91万㎡，环比下降31.14%，较去年同期下降4.27%，成交金额共计3804.08亿元，环比下降38.78%，同比下降1.99%。

2019年3月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，西安、石家庄、武汉、郑州、重庆、太原、南昌、乌鲁木齐和深圳成交面积同比下降，其中深圳2019年一季度成交6.64万㎡，以88.29%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中天津成交土地756.45万平方米，同比上涨169.25%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2019年一季度中估联行研究院所监测19城，溢价率均值12.16%，同比上涨0.26%，其中南昌溢价率41.71%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2019年一季度北京住宅用地成交楼面均价排名第一，为17188元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年3月存量住宅价格环比上涨的城市为北京、厦门、广州、石家庄、合肥、郑州、南昌、太原、西安、重庆和呼和浩特，其余城市环比下降。其中厦门环比涨幅最大，本月存量住宅均价为33804元/㎡，环比上涨4.79%；存量住宅均价环比下降的城市中，昆明环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为10850元/㎡，相比上月均下降2.35%。 存量住宅价格同比方面，太原同比上涨26.06%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、武汉、石家庄和厦门同比下降，武汉同比下降10.45%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2019年3月，监测城市价格指数线（实线）整体相对平稳，武汉和昆明走势下降明显；北京、广州、石家庄和郑州走势相对平缓；厦门、太原、南昌和西安价格指数微涨。监测城市预测趋势线（虚线）南昌和太原走势平稳上升；上海和深圳走势下降，北京、武汉、西安等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2019年一季度深圳新建住宅销售均价高居首位，为54087元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为石家庄，均价9552元/㎡，降幅为14.88%；同比涨幅最大的为呼和浩特，均价10439元/㎡，同比上涨48.12%。环比方面，环比降幅最大的为厦门，均价31283元/㎡，降幅为29.92%；环比涨幅最大的为石家庄，均价9552元/㎡，环比上涨17.84%。

新建住宅成交面积：2019年一季度，中估联行研究院监测的19座城市中，重庆、西安、南京、太原和呼和浩特新建住宅成交面积同比下降，其中呼和浩特成交面积8.73万㎡，并以87.54%降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，其中北京成交面积131.11万㎡，并以106.64%的涨幅领涨。环比方面，呼和浩特成交面积8.73万㎡，以80.31%降幅领降；上海成交面积326.16万㎡，环比上涨5.18%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2019年3月，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为22.78个月；西安出清周期最小，为4.71个月。其中郑州出清周期为5.53个月，同比下降51.19%，降幅居首；重庆出清周期为5.88个月，以52.33%的同比涨幅领涨。环比方面，郑州出清周期为5.53个月，环比下降27.52%，降幅居首；广州出清周期为10.51个月，以26.63%的环比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2019年一季度，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为郑州、西安和合肥，分别为2.72、1.73和1.56销供比最低的城市是北京，销供比为0.78。

住宅租赁市场：2019年3月，中估联行研究院监测数据显示，北京住宅租金为96元/㎡·月，环比上涨1.05%；石家庄平米租金为22元/㎡·月，与上月持平，排名垫底。

六、商办市场分析

新建办公：2019年一季度成都、西安、重庆、武汉和北京新建办公销售面积均同比下降，重庆销售面积22.95万㎡，同比下降54.87%，降幅最大；上海、深圳、郑州和合肥新建办公销售面积同比上涨，合肥涨幅最大，销售面积为17.49万㎡，同比上涨346.17%；监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，新建办公销售均价33344元/㎡，同比上涨43.93%。

新建商业：2019年一季度，成都、重庆、武汉、郑州和深圳新建商业交易面积同比下降，重庆成交面积16.75万㎡，同比下降64.45%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中合肥涨幅最大，成交9.92万㎡，同比上涨134.52%；成都、郑州、北京和合肥销售均价同比下降，合肥销售均价22687元/㎡，同比下降8.78%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，上海涨幅最大，销售均价41944元/㎡，同比上涨35.99%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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