2019年4月份全国典型城市房地产市场分析报告

多城房价上涨，高层连发预警

摘   要

市场政策：在因城施策的影响下，部分城市通过降低落户政策等措施，促使楼市呈现“小阳春”现象，部分城市新建住宅和二手住宅价格回暖明显，土地市场也再度热闹起来。为此，中央到地方开始密集发布楼市调控政策。仅4月各地针对房地产的调控措施超过60次。日前住建部还对佛山等4个城市公开点名并进行了预警提示，可见监管部门的态度坚决。

高层仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位，除此之外，日前央行参事盛松成、人民日报等相继发文表示，要警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇， “房住不炒”定位不变。可以预见，未来房价、地价波动幅度较大的城市或相继被约谈预警，从而进一步收紧市场调控政策。而市场降温明显、前期政策过严的城市可能会稍微放松调控。

土地市场： 2019年4月份，19个监测城市土地市场共计成交面积2573.03万㎡，较去年同期增长40.14%，成交金额共计1631.49亿元，同比增长50.90%。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，呼和浩特、乌鲁木齐、厦门、昆明、重庆、广州、南京和天津成交面积同比下降，呼和浩特成交0.4万㎡，以99.38%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中武汉成交土地305.58万平方米，同比上涨751.94%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年4月存量住宅价格环比下降的城市仅为武汉和昆明，其余城市环比上涨。西安环比涨幅最大，均价为11243元/㎡，环比上涨3.58%；昆明环比下降最大，本月均价分别为10700元/㎡，相比上月均下降1.38%；同比方面，太原同比上涨23.92%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、武汉、石家庄和厦门同比下降，成都同比下降12.52%，降幅最大。

2）新建住宅： 2019年4月份深圳新建住宅销售均价高居首位，为52056元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为深圳，均价52056元/㎡，降幅为3.90%；同比涨幅最大的为广州，均价24903元/㎡，同比上涨48.23%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积86.66万㎡，以117.41%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2019年4月份，所监测城市厦门出清周期最大，为23.89个月；西安出清周期最小，为4.93个月。郑州出清周期为5.94个月，同比下降47.01%，降幅居首；重庆出清周期为5.32个月，以46.56%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2019年4月份，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为合肥、重庆和广州，分别为1.62、1.43和1.43，销供比最低的城市是北京，销供比为0.57。

5）住宅租金：2019年4月份，北京住宅租金最高，为95元/㎡·月，环比下降1.04%。

新建商办市场：2019年4月份，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和西安，涨幅分别为1003.79%和24.98%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为北京和上海，涨幅分别为153.82%和29.04%。

一、宏观经济和政策

1、2019年4月份CPI、PPI环比略涨，同比涨幅略有扩大。

根据国家统计局数据：2019年4月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI上涨0.1%，从同比看，CPI上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。从环比看，PPI上涨0.3%，从同比看，PPI上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

2、2019年四月份，全国住宅投资同比增长16.8%，增幅回落。

2019年1—4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%

二、政策研判

1、经济基本面分析

2019年四月份， 坚持稳中求进工作总基调，坚持推动经济高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，狠抓稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实，经济运行保持在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进发展态势。

4月份，全国服务业生产指数同比增长7.4%，增速比上月回落0.2个百分点，比1-2月份加快0.1个百分点。4月份，社会消费品零售总额30586亿元，同比增长7.2%，增速比上月回落1.5个百分点；　1-4月份，社会消费品零售总额128376亿元，同比增长8.0%，增速比1-3月份回落0.3个百分点。1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）155747亿元，同比增长6.1%，增速比1-3月份回落0.2个百分点，与1-2月份持平，比上年全年加快0.2个百分点。　1-4月份，全国城镇新增就业459万人，完成全年计划的42%。4月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，环比上涨0.1%。4月份，全国工业生产者出厂价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，环比上涨0.3%。4月份，进出口总额25077亿元，同比增长6.5%，比上月回落2.7个百分点。其中，出口13006亿元，增长3.1%；进口12070亿元，增长10.3%。进出口相抵，贸易顺差936亿元，同比收窄43.8%。微观杠杆率下降。3月末，规模以上工业企业资产负债率为57.0%，同比下降0.2个百分点。商品房库存减少。

总的来看， 4月份国民经济延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。同时也要看到，外部环境依然错综复杂，不稳定不确定因素增加；国内发展不平衡不充分问题仍然突出，经济持续健康发展的基础仍需巩固。

2、楼市走势及政策分析

1）2019年4月一二三线城市新建商品住宅销售价格稳中略升

4月份，各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。

2）多城房价上涨，高层连发预警

在“因城施策的影响下，部分城市通过降低落户政策，加大人才引进力度，优化公积金政策以及降低二手房交易个税等措施，促使房地产市场呈现出“小阳春”迹象。一二三线城市新建商品住宅销售价格稳中略升，部分城市二手住宅价格回暖明显。同时4月300个大中城市宅地成交总面积3114万平米，同比增加22%，环比增加25%，楼面成交价4822元/平米，同比增加25%，土地市场再度热闹起来。

然而，在 “小阳春”出现不久后，中央到地方开始密集发布楼市调控政策。据统计，4月份各地针对房地产的调控措施超过60次。日前住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市还进行了预警提示。而4月19日，住建部就已经对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示，但并未公布具体名单，此次公开点名了4座城市。可见监管部门的态度开始严厉起来。

高层对房地产市场密集“喊话”，仅4月19日一天就两度重申“房住不炒”定位。除此之外，日前央行参事盛松成、人民日报等相继发文表示，要警惕新一轮房价上涨，坚持房地产调控不动摇， “房住不炒”定位不变。可以预见，未来房价、地价波动幅度较大的城市或接连被约谈预警，从而进一步收紧市场调控政策。而市场降温明显、前期政策过严的城市可能会稍微放松调控。 

三、2019年四月主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2019年4月份，19个监测城市土地市场共计成交面积2573.03万㎡，环比增长20.06%，较去年同期增长40.14%，成交金额共计1631.49亿元，环比增长20.96%，同比增长50.90%。

2019年4月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，呼和浩特、乌鲁木齐、厦门、昆明、重庆、广州、南京和天津成交面积同比下降，其中呼和浩特2019年4月份成交0.4万㎡，以99.38%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中武汉成交土地305.58万平方米，同比上涨751.94%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2019年4月份中估联行研究院所监测19城，溢价率均值23.72%，同比上涨10.21%，其中合肥溢价率85.48%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2019年4月份厦门住宅用地成交楼面均价排名第一，为28242元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年4月存量住宅价格环比上涨的城市为北京、深圳、上海、厦门、广州、石家庄、合肥、郑州、成都、南昌、太原、西安、重庆和呼和浩特，其余城市环比下降。其中西安环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11243元/㎡，环比上涨3.58%；存量住宅均价环比下降的城市中，昆明环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为10700元/㎡，相比上月均下降1.38%。 存量住宅价格同比方面，太原同比上涨23.92%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、成都、武汉、石家庄和厦门同比下降，成都同比下降12.52%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2019年4月，监测城市价格指数线（实线）整体相对平稳，武汉和昆明走势下降明显，厦门、太原、重庆和西安价格指数上涨明显，其他城市走势相对平缓。监测城市预测趋势线（虚线）厦门、太原和重庆走势平稳上升，北京、武汉、西安等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2019年4月份深圳新建住宅销售均价高居首位，为52056元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为深圳，均价52056元/㎡，降幅为3.90%；同比涨幅最大的为广州，均价24903元/㎡，同比上涨48.23%。环比方面，环比降幅最大的为呼和浩特，均价7990元/㎡，降幅为29.88%；环比涨幅最大的为郑州，均价13388元/㎡，环比上涨19.56%。

新建住宅成交面积：2019年4月份，中估联行研究院监测的19座城市中，成都、西安、合肥、太原和石家庄新建住宅成交面积同比下降，其中太原成交面积55.23万㎡，并以45.00%降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，其中昆明成交面积86.66万㎡，并以117.41%的涨幅领涨。环比方面，郑州成交面积110.81万㎡，以38.16%降幅领降；合肥成交面积84.25万㎡，环比上涨49.11%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2019年4月份，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为23.89个月；西安出清周期最小，为4.93个月。其中郑州出清周期为5.94个月，同比下降47.01%，降幅居首；重庆出清周期为5.32个月，以46.56%的同比涨幅领涨。环比方面，重庆出清周期为5.32个月，环比下降9.52%，降幅居首；郑州出清周期为5.94个月，以7.41%的环比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2019年4月份，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市合肥、重庆和广州，分别为1.62、1.43和1.43，销供比最低的城市是北京，销供比为0.57。

住宅租赁市场：2019年4月份，中估联行研究院监测数据显示，北京住宅租金为95元/㎡·月，环比下降1.04%；石家庄平米租金为23元/㎡·月，环比上涨4.55%，租金最低。

六、商办市场分析

新建办公：2019年4月份，武汉、上海、重庆和西安新建办公销售面积均同比下降，西安销售面积12.69万㎡，同比下降46.30%，降幅最大；合肥、北京、郑州和成都新建办公销售面积同比上涨，合肥涨幅最大，销售面积为10.41万㎡，同比上涨1003.79%；监测城市销售均价少数上涨，其中西安涨幅最大，新建办公销售均价14485元/㎡，同比上涨24.98%。

新建商业：2019年4月份，重庆、郑州、上海、西安、武汉和成都新建商业交易面积同比下降，郑州成交面积5.8万㎡，同比下降46.79%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中北京涨幅最大，成交8.41万㎡，同比上涨153.82%；重庆、郑州、西安、北京和成都销售均价同比下降，北京销售均价23534元/㎡，同比下降39.92%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，上海涨幅最大，销售均价44414元/㎡，同比上涨29.04%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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