全国主要城市房地产市场分析半年报

调控维稳仍未变，因城施测更细化

摘   要

市场政策： 2019年上半年，全国各地房地产调控政策超过250起，西安等地楼市因短期房价上涨较快，在5、6月间先后加码调控力度，阜阳等一些楼市表现欠佳的三四线城市则颁布“限跌令”等放松政策。从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，“因城施策”之下，上半年楼市调控显得更加多元、灵活和精细化。

在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。“预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策。房地产金融政策的取向也没有改变，2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

土地市场： 2019年上半年，19个监测城市土地市场共计成交面积14396.63万㎡，较去年同期增长6.74%，成交金额共计9261.28亿元，同比增长29.78%。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，乌鲁木齐、深圳、南昌、郑州、厦门、石家庄、重庆、呼和浩特和西安成交面积同比下降，乌鲁木齐成交92.4万㎡，以76.46%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中天津成交土地1386.61万平方米，同比上涨60.06%，涨幅居首。

住宅市场：1）存量住宅：据中估联行研究院监测数据反馈，2019年6月份存量住宅价格环比下降的城市仅为北京、广州和西安，其余城市环比上涨。厦门环比涨幅最大，均价为35747元/㎡，环比上涨2.56%；西安环比下降最大，本月均价分别为11380元/㎡，相比上月均下降0.64%；同比方面，呼和浩特同比上涨19.59%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、武汉、石家庄、成都和西安同比下降，成都同比下降10.54%，降幅最大。

2）新建住宅： 2019年上半年深圳新建住宅销售均价高居首位，为53017元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为郑州，均价13165元/㎡，降幅为3.22%；同比涨幅最大的为广州，均价25008元/㎡，同比上涨44.90%。多数城市新建住宅成交面积同比上涨，其中北京成交面积368.32万㎡，以119.53%涨幅领涨。

3）新建住宅出清周期：2019年6月份，所监测城市厦门出清周期最大，为21.44个月；西安出清周期最小，为5.14个月。郑州出清周期为6.07个月，同比下降47.81%，降幅居首；重庆出清周期为5.14个月，以59.63%的同比涨幅领涨。

4）新建住宅销供比：2019年上半年，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市为郑州、合肥和西安，分别为1.42、1.36和1.34，销供比最低的城市是天津，销供比为0.86。

5）住宅租金：2019年6月份，北京住宅租金最高，为94元/㎡·月，环比下降1.05%。

新建商办市场：2019年上半年，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和西安，涨幅分别为255.84%和45.44%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为合肥和上海，涨幅分别为74.96%和28.84%。

一、宏观经济和政策

1、2019年6月份 CPI涨幅稳定，PPI略有回落。

根据国家统计局数据：2019年6月份，全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）,从环比看，CPI下降0.1%，从同比看，CPI上涨2.7%，涨幅与上月持平。从环比看，PPI下降0.3%，从同比看，PPI涨幅为0，涨幅比上月回落0.6个百分点。

2、2019年上半年，全国住宅投资同比增长16.3%，增幅回落。

2019年上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1—5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2019年上半年，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持供给侧结构性改革为主线，深化改革开放，狠抓“六稳”工作落实，经济运行继续保持在合理区间，延续总体平稳、稳中有进发展态势。

上半年，种植业增加值同比增长3.9%，增速比一季度回落0.5个百分点。　上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.0%，增速比一季度回落0.5个百分点。　上半年，服务业继续保持较好发展势头。信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值同比分别增长20.6%、7.8%、7.3%和7.3%，增速分别快于第三产业13.6、0.8、0.3和0.3个百分点。上半年，社会消费品零售总额195210亿元，同比增长8.4%，增速比一季度加快0.1个百分点。上半年，全国固定资产投资（不含农户）299100亿元，同比增长5.8%，增速比1-5月份加快0.2个百分点，比一季度回落0.5个百分点。　上半年，货物进出口总额146675亿元，同比增长3.9%，增速比一季度加快0.2个百分点。上半年，全国居民消费价格同比上涨2.2%，涨幅比一季度扩大0.4个百分点。上半年，全国城镇新增就业737万人，完成全年目标任务的67%。上半年，全国居民人均可支配收入15294元，同比名义增长8.8%，增速比一季度高0.1个百分点；扣除价格因素实际增长6.5%，比经济增速高0.2个百分点。

总的来看，上半年国民经济运行在合理区间，延续了总体平稳、稳中有进发展态势。但也要看到，当前国内外经济形势依然复杂严峻，全球经济增长有所放缓，外部不稳定不确定因素增多，国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济面临新的下行压力。下一步，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党中央国务院各项决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，按照高质量发展要求，深化改革开放，优化营商环境，推进关键领域自主创新，充分调动各方面积极性，狠抓“六稳”政策落实落地，推动经济平稳健康发展。

2、楼市走势及政策分析

1）2019年6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有降

6月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，夯实主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。其中：北京和广州持平，上海和深圳均下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

初步测算，6月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%，涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

2）因城施策，楼市保持稳定

2019年上半年，全国房地产调控政策超过250次。相比2018年上半年上涨超30%。西安、苏州等地楼市因短期房价上涨较快，在5、6月间先后加码调控力度，阜阳、赣县、恩施等一些楼市表现欠佳的三四线城市则颁布了“限跌令”等放松政策。从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，上半年楼市注定不平静。“因城施策”之下，上半年的楼市调控也更加多元、灵活，更为精细化。

就目前来看，房住不炒基调并没有改变。在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。“预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控就会加码。房地产金融政策的取向也没有改变，2019年人民银行将继续严格遵循“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。

三、主要城市重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2019年上半年，19个监测城市土地市场共计成交面积14396.63万㎡，环比下降15.08%，较去年同期增长6.74%，成交金额共计9261.28亿元，环比下降10.49%，同比增长29.78%。

2019年上半年，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，乌鲁木齐、深圳、南昌、郑州、厦门、石家庄、重庆、呼和浩特和西安成交面积同比下降，其中乌鲁木齐2019年上半年成交92.4万㎡，以76.46%的降幅领降；其他城市土地成交面积同比均上涨，其中天津成交土地1386.61万㎡，同比上涨60.06%，涨幅居首。

土地溢价率情况：2019年上半年中估联行研究院所监测19城，溢价率均值16.24%，同比增长1.94%，其中合肥溢价率70.72%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2019年上半年深圳住宅用地成交楼面均价排名第一，为32456元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2019年6月份存量住宅价格环比上涨的城市为深圳、上海、厦门、武汉、石家庄、合肥、成都、南昌、昆明、太原、重庆和呼和浩特，其余城市环比下降。其中厦门环比涨幅最大，本月存量住宅均价为35747元/㎡，环比上涨2.56%；存量住宅均价环比下降的城市中，西安环比下降最大，本月存量住宅市场均价分别为11380元/㎡，相比上月均下降0.64%。存量住宅价格同比方面，呼和浩特同比上涨19.59%，增幅最大；所监测城市中，北京、上海、武汉、石家庄、成都和西安同比下降，成都同比下降10.54%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2019年6月份，监测城市价格指数线（实线）整体相对平稳，北京、广州和西安走势呈下降，厦门、深圳、合肥和南昌价格指数上涨明显，其他城市走势相对平缓。监测城市预测趋势线（虚线）重庆、太原和武汉走势平稳上升，北京、广州等其他城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2019年上半年深圳新建住宅销售均价高居首位，为53017元/㎡。所监测的城市中，同比降幅最大的为郑州，均价13165元/㎡，降幅为3.22%；同比涨幅最大的为广州，均价25008元/㎡，同比上涨44.90%。环比方面，环比降幅最大的为厦门，均价32980元/㎡，降幅为17.54%；环比涨幅最大的为石家庄，均价10513元/㎡，环比上涨29.25%。

新建住宅成交面积：2019年上半年，中估联行研究院监测的19座城市中，重庆、成都、西安、合肥、太原和呼和浩特新建住宅成交面积同比下降，其中太原成交面积294.09万㎡，并以38.46%降幅领降；其余城市新建住宅成交面积同比上涨，其中北京成交面积368.32万㎡，并以119.53%的涨幅领涨。环比方面，太原成交面积294.09万㎡，以39.77%降幅领降；厦门成交面积77.08万㎡，环比上涨47.30%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2019年6月份，所监测城市的新建住宅出清周期中，厦门出清周期最大，为21.44个月；西安出清周期最小，为5.14个月。其中郑州出清周期为6.07个月，同比下降47.81%，降幅居首；重庆出清周期为5.14个月，以59.63%的同比涨幅领涨。环比方面，深圳出清周期为9.45个月，环比下降7.17%，降幅居首；成都出清周期为13.14个月，以19.24%的环比涨幅领涨。

新建住宅销供比：2019年上半年，中估联行研究院监测城市中，少数城市销供比同比上涨。销供比前三城市郑州、合肥和西安，分别为1.42、1.36和1.34，销供比最低的城市是天津，销供比为0.86。

住宅租赁市场：2019年6月份，中估联行研究院监测数据显示，北京住宅租金为94元/㎡·月，环比下降1.05%；石家庄住宅租金为22元/㎡·月，环比下降4.35%，租金最低。

六、商办市场分析

新建办公：2019年上半年，成都、西安、重庆、武汉、北京和深圳新建办公销售面积均同比下降，重庆销售面积50.27万㎡，同比下降48.75%，降幅最大；合肥、郑州和上海新建办公销售面积同比上涨，合肥涨幅最大，销售面积为40.21万㎡，同比上涨255.84%；监测城市销售均价多数上涨，其中西安涨幅最大，新建办公销售均价17061元/㎡，同比上涨45.44%。

新建商业：2019年上半年，成都、西安、上海、武汉、重庆和郑州新建商业交易面积同比下降，重庆成交面积41.07万㎡，同比下降55.14%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中合肥涨幅最大，成交22.92万㎡，同比上涨74.96%；仅成都销售均价同比下降，销售均价15596元/㎡，同比下降6.61%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，上海涨幅最大，销售均价40143元/㎡，同比上涨28.84%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构： 北京首佳房地产评估有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地资产评估有限公司、深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司、江西同致房地产土地资产评估咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、浙江和诚房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地资产评估有限公司重庆分公司、西安天正房地产资产评估顾问有限公司、云南鼎立房地产土地资产评估有限责任公司、山西聚信房地产估价有限公司、广西科正房地产土地资产评估咨询有限公司、宁夏明大房地产土地资产评估咨询有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司、浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产资产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、新疆盛世联丰房地产评估咨询有限公司、广东思远土地房地产评估咨询有限公司、辽宁中恒信土地房地产资产评估有限公司、兰州中瑞房地产咨询估价有限公司、山西琨仲房地产资产评估有限公司、湖北恒佳房地产评估有限公司、湖北九洲房地产评估经纪事务所（普通合伙）、宁波恒正房地产估价有限公司、苏州永联行土地房地产评估有限公司、天津市融信房地产土地资产评估有限公司、山东广泰土地房地产评估测绘有限公司。 

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