2017年上半年全国典型城市房地产市场分析报告

上半年，楼市过热现象平稳消退

摘要

市场预测：上半年，自二季度开始，一二线城市房价涨幅继续回落，楼市信贷进一步收紧，各热点城市调控均有升级。预计下半年，全国房地产调控将持续因城分类施策，金融信贷继续收紧。地方亦会增加供地，建设租赁市场，完善租售并举体制，从而多管齐下，在保证楼市稳定的前提下，抑制房地产市场过热发展。

土地市场情况：2017年上半年，18个监测城市土地市场共计成交面积约7215.76万平方米，成交金额共计10797.90亿元；6月份，仅北京、天津、武汉成交面积均环比下降，其中天津以48.98%的降幅领降；其余城市土地成交面积环比均上涨，其中石家庄市环比增长1020.82%，上涨幅度最大。

住宅市场情况：

1）存量住宅价格：6月除北京外所有监测城市继续上涨；其中西安以7007元/㎡领涨，环比上涨7.12%，涨幅拉大6.02个百分点，；涨幅拉大的城市还包括成都、广州、南京、武汉、郑州和厦门，其中成都是除西安外，涨幅拉大最大的城市，本月上涨4.19%，涨幅拉大2.15个百分点。重庆、昆明、深圳、上海、石家庄、太原、南昌涨幅收窄，其中石家庄涨幅收窄最大，本月均价17292元/㎡，环比上涨0.36%，涨幅收窄3.74个百分点。北京本月存量住宅市场均价58766元/㎡，较上月59420元/㎡下降1.10%，降幅拉大0.9个百分点。

2）新建住宅价格：本月南昌、昆明、乌鲁木齐涨幅拉大，南昌以2.15%的增速领涨，涨幅拉大2.11%；所监测城市中，南昌、西安、重庆、昆明、乌鲁木齐等中西部城市新建住宅均价有所增长，而北、上、广、深等众多一线及沿海城市新建住宅均价均呈下跌趋势，其中南京以1.25%的跌幅领跌所有监测城市。

3）新建住宅成交面积：2017年上半年，新建住宅成交面积环比上涨的城市仅有厦门和重庆，成交面积分别为1376.96万平方米和67.6万平方米，环比增长分别为20%和12%。除以上两城，其余所有监测成交面积环比均下降，下降幅度最大的是合肥，成交面积分别为148.48万平方米，环比下降分别为58%。

4）新建住宅去化时间：6月厦门、深圳和太原去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为14.06，去化时间最长。西安本月去化时间为3.99，减少1.07，减少幅度最大，其余城市基本保持稳定

5）新建住宅供求比：6月所监测城市中，仅成都供求比较上月有所降低，其他城市供求比均有所增长。供求比前三甲分别为天津、南昌和郑州，供求比最低的城市为成都、深圳和重庆。

6）新建商办市场方面：2017年上半年，办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市均为深圳，涨幅分别为172.19%和18.99%；商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为重庆和广州，涨幅分别为60.22%和33.13%。

一、宏观经济和政策

1、纵观上半年，CPI温和上涨， PPI涨幅高位回落。

根据国家统计局数据：2017年6月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.5%；PPI环比下降0.2%，同比上涨5.5%。上半年，全国居民消费价格总水平(CPI)比去年同期上涨1.4%，工业生产者出厂价格同比上涨6.6%。

2、M2增速再创历史新低，M2-M1的负“剪刀差”继续呈缩小的趋势，表明货币政策操作预调微调，金融监管协调加强，金融部门适当把握了去杠杆的节奏，金融对实体经济的支持力度稳固。

6月末，M2余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点;狭义货币(M1)余额51.02万亿元，同比增长15.0%，增速分别比上月末和上年同期低2.0个和9.6个百分点。6月末,狭义货币M1和广义货币M2增速之差为5.57%，剪刀差继续呈缩小趋势。

2017上半年，M2增量8.12万亿元，环比增长36.24%，同比下降17.33%。M1增量2.36万亿，环比下降45.12%，同比下降44.66%。目前M2增速已经连续两个月在10%以下运行，随着金融进一步回归为实体经济服务的本源，只要实体经济合理的融资需求得到满足，M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的M2增速可能成为新常态。

3、本月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款环比均有所增长，居民房贷占比持续回落，且回落幅度较上月拉大7个百分点，楼市降杠杆作用明显。

6月居民中长期贷款增加4855.1亿元，环比上涨12.23%；企业中长期贷款增加5765.9亿元，环比上涨31.18%。6月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为31.8%，较上月的38.8%回落7个百分点，房贷占比持续回落。

4、6月份，全国房地产开发投资增速继续回落，住宅增速与上月基本持平。

2017年1-6月份，全国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

5、全国商品房销售面积、住宅销售面积增速持续三个月下降后，出现回暖。

1-6月份，商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%，增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.5%。

二、政策研判

1、经济基本面分析：上半年，实体经济延续了稳中向好的发展态势，经济增长质量进一步提高，总体形势好于预期，且全国房地产开发投资增速继续回落，实体经济利好将对楼市逐步降温并保证市场稳定起到一定的作用。

2017年上半年，CPI温和上涨， PPI涨幅高位回落。M2增速再创历史新低，M2-M1的负“剪刀差”继续呈缩小的趋势，表明货币政策操作预调微调，金融监管协调加强，金融部门适当把握了去杠杆的节奏，金融对实体经济的支持力度稳固。本月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款环比均有所增长，居民房贷占比持续回落，且回落幅度较上月拉大7个百分点，楼市降杠杆作用明显。6月份，全国房地产开发投资增速继续回落，住宅增速与上月基本持平。全国商品房销售面积、住宅销售面积增速持续三个月下降后，出现回暖。

本轮楼市调控的影响：

1）一二线城市房价平均涨幅继续回落

15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。

2）楼市信贷进一步收紧

上半年，自二季度以来全国楼市政策不断收紧，热点城市除严格执行限购限贷限售等政策外，多个城市开始上调房贷利率，部分银行甚至停贷。一线城市中北京部分银行先后两次上调房贷利率，首套房利率上浮至基准利率以上10%，二套房上浮20%，上海、广州、深圳等一线城市多家银行也上调首套房房贷利率。一线城市房贷利率的收紧迅速传导到热点二线城市，厦门、福州、南京、武汉等多家银行纷纷上调二套房房贷利率。如武汉多家主要银行目前均实行二套房贷款在基准利率基础上上浮10%。

3）多管齐下，力保房地产市场稳定

随着本轮调控趋紧，针对当前热点城市商品住房供应不足，国家从土地供应方面要求热点地区增加住宅用地供应，出台土地供应计划，合理控制住房入市节奏，稳定市场预期；另一方面，出台住房租赁相关法规，加快建立租售并举的长效机制，进一步缓解住房压力。国家层面已经形成从土地供应到加强商品房市场调控再到大力发展租赁市场的多级调控基础，而各地也在此基础之上结合实际情况也纷纷制定出台地方调控政策，全面保障房地产市场平稳健康发展。

三、重要政策及事件

2017年上半年国家重要政策及事件一览

四、土地市场分析

土地成交情况：上半年，18个监测城市土地市场共计成交面积约7215.76万平方米，成交金额共计10797.90亿元；6月份，仅北京、天津、武汉成交面积均环比下降，其中天津以48.98%的降幅领降；其余城市土地成交面积环环比均上涨，其中石家庄市环比增长1020.82%，上涨幅度最大。

土地溢价率情况：上半年，合肥、南昌和成都成交地块分别以溢价118.37%、94.21%和63.55%排名前三。西安、深圳、昆明和武汉四城土地溢价率未超过10%，其中西安溢价率1.80%，溢价率最低。

住宅用地楼面价情况：上半年，北京、厦门和广州住宅用地成交楼面价排名前三，分别为25315元/平、22336元/平和13544元/平，深圳上半年无住宅用地成交。

五、住宅市场分析

新建住宅均价涨幅：本月南昌、昆明、乌鲁木齐涨幅拉大，南昌以2.15%的增速领涨，涨幅拉大2.11%；所监测城市中，南昌、西安、重庆、昆明、乌鲁木齐等中西部城市新建住宅均价有所增长，而北、上、广、深等众多一线及沿海城市新建住宅均价均呈下跌趋势，其中南京以1.25%的跌幅领跌所有监测城市。

存量住宅均价涨幅：除北京外所有监测城市继续上涨；其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为7007元/㎡，较上月6541元/㎡上涨7.12%，相比上月1.10%的涨幅，涨幅拉大6.02个百分点，；而涨幅拉大的城市还包括成都、广州、南京、武汉、郑州和厦门。其中成都是除西安外，涨幅拉大最大的城市，本月上涨4.19%，较上月的人2.04%，涨幅拉大2.15个百分点。重庆、昆明、深圳、上海、石家庄、太原、南昌涨幅收窄，其中石家庄涨幅收窄最大，本月存量住宅均价17292元/㎡，较上月17230元/㎡上涨0.36%，相比上月4.10%的涨幅，涨幅收窄3.74个百分点。北京本月存量住宅市场均价58766元/㎡，较上月59420元/㎡下降1.10%，相比上月0.2%的降幅，降幅拉大0.9个百分点。

新建住宅成交面积：6月，郑州、深圳、天津、武汉和厦门销售面积环比上涨，其中郑州涨幅最高，达到103.87%；其中销售面积上涨城市中除天津涨幅收窄外，其余涨幅均拉大；其余城市新建住宅成交面积均环比下降，广州降幅最高，达到-35.21%。

2017年上半年，新建住宅成交面积环比上涨的城市仅有厦门和重庆，成交面积分别为1376.96万平方米和67.6万平方米，环比增长分别为20%和12%。除以上两城，其余所有监测城市新建住宅成交面积环比均下降，下降幅度前三的城市为合肥、北京和上海，成交面积分别为148.48万平方米、240.18万平方米和350.09万平方米，环比下降分别为58%、46%和44%。

新建住宅去化时间：本月厦门、深圳和太原去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为14.06，去化时间最长。在所有监测城市中，厦门去化时间较上月增加2.14，为14.06，增加量最大；西安本月去化时间为3.99，减少1.07，减少幅度最大，其余城市基本保持稳定

新建住宅供求比：本月所监测城市中，仅成都供求比较上月有所降低，其他城市供求比均有所增长。供求比前三甲分别为天津、南昌和郑州，供求比最低的城市为成都、深圳和重庆。

六、商办市场分析

新建办公楼：6月份，广州、成都、深圳、 天津和重庆新建办公交易面积环比下跌，其中广州环比跌幅最大，本月成交面积3.73万㎡，环比下降52.36%；其余城市新建办公交易面积均上涨，其中昆明涨幅最大，本月成交10.14万㎡，环比上涨129.93%；交易价格环比变化方面，广州、北京、武汉、成都和天津销售均价均环比下降，广州降幅最大，本月销售均价19658元/㎡，环比下降21.25%，其余城市销售均价均上涨，南昌涨幅最大，本月销售均价16651元/㎡，环比上涨101.16%。

2017年上半年，上海、北京、武汉、天津和广州新建办公交易面积环比下跌，其中上海环比跌幅最大，上半年成交面积64.06万㎡，环比下降74.29%；其余城市新建办公交易面积均上涨，其中深圳涨幅最大，上半年成交25.15万㎡，环比上涨172.19%；交易价格环比变化方面，重庆、天津和昆明销售均价均环比下降，其中重庆降幅最大，上半年销售均价8925元/㎡，环比下降1.78%，其余城市销售均价均上涨，深圳涨幅最大，上半年销售均价52195元/㎡，环比上涨18.99%。

新建商业：6月份，北京、广州、成都和昆明新建商业销售面积环比下降，其中北京降幅最大，本月销售面积3.26万㎡，环比下降达61.19%，其余监测城市新建商业销售面积均上涨，其中南昌涨幅最大，本月销售面积7.31万㎡，环比上涨74.46%；在交易价格环比变化方面，天津、成都、西安和上海环比下降，其中天津跌幅最大，本月新建商业销售均价15395元/㎡，环比下降18.67%，其余城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，本月销售均价38048元/㎡，环比上涨85.47%。

2017年上半年，仅重庆和成都新建商业销售面积环比上涨，其中重庆涨幅最大，上半年销售面积107.59万㎡，环比上涨60.22%，其余监测城市新建商业销售面积均下降，其中昆明降幅最大，上半年销售面积16.98万㎡，环比下降58.70%；在交易价格环比变化方面，天津、成都、南昌、北京和昆明环比下降，其中天津跌幅最大，上半年新建商业销售均价17535元/㎡，环比下降22.09%，其余城市销售均价均上涨，其中广州涨幅最大，上半年销售均价28207元/㎡，环比上涨33.13%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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