2017年6月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

存量住宅市场增速放缓

摘要

政策影响：6月政策相对稳定，基本没有新政策出台，但调控城市范围不断扩大。一、二线城市受严控政策影响，存量住宅价格涨幅收窄或下跌；部分三、四线城市在一、二线城市受到严控后出现短暂上涨态势，由于后续调控力度加码，市场逐渐冷却。但仍有部分政策宽松城市上涨幅度较大。其中，由于河北省发布了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，下辖各市调控加码，整体降温明显，石家庄成为本月涨幅收窄最大的城市。而西安市在号称“史上最宽松户籍政策”发布后，于本月进一步放宽部分户籍准入条件。相对于一些户籍政策趋紧的城市而言，这在一定程度上刺激了西安的房地产市场，加之西安本身房价基数较低，本月上涨态势明显。目前在所有监测城市中，北京是存量住宅价格唯一下降的城市。自三月份严控以来，存量住宅价格继续保持下跌的态势，预计北京下个月仍将保持这一趋势。

价格涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，除北京外所有监测城市继续上涨；其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为7077元/㎡，较上月6541元/㎡上涨7.12%，相比上月1.10%的涨幅，涨幅拉大6.02个百分点，；而涨幅拉大的城市还包括成都、广州、南京、武汉、郑州和厦门。其中成都是除西安外，涨幅拉大最大的城市，本月上涨4.19%，较上月的人2.04%，涨幅拉大2.15个百分点。

重庆、昆明、深圳、上海、石家庄、太原、南昌涨幅收窄，其中石家庄涨幅收窄最大，本月存量住宅均价17292元/㎡，较上月17230元/㎡上涨0.36%，相比上月4.10%的涨幅，涨幅收窄3.74个百分点。

北京本月存量住宅市场均价58766元/㎡，较上月59420元/㎡下降1.10%，相比上月0.2%的降幅，降幅拉大0.9个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；西安以7.12%的速度领涨，涨幅拉大6.02%；成都、广州、南京、武汉、郑州和厦门涨幅拉大，成都涨幅拉大2.15%；重庆、昆明、深圳、上海、石家庄、太原、南昌和北京涨幅收窄，石家庄涨幅收窄3.74%；厦门涨幅基本与上月持平；北京降幅1.10%，降幅拉大0.9%。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，远郊区域降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。而价格下降的城市，目前仅有北京，降价热点区域趋于集中在远郊区县。

北京本月下降较快的小区主要为位于大兴区新源大街与庆丰路交叉口东南向金融街融汇；上海价格上涨较快小区主要为位于徐汇区龙华板块2006年竣工的商品龙南公寓住宅小区，可步行至轨道交通11号线龙耀路站。；成都价格上涨较快小区主要为位于青羊区、交通便捷、居住氛围较好、配套完善的住宅小区现代城；深圳价格上涨较快小区为坐落于罗湖区爱国路3009号，小区内部配套较为完善的阳光绿地家园。

从区域市场来看，本月全国一线城市住宅物业价格涨幅收窄，二三线城市住宅物业价格出现两极分化。

从区域价格变化来看，一线城市住宅价格涨幅持续收窄，北京价格持续呈下降趋势。部分二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上受限购因素影响较小，价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素在房价走势中起到了重要作用。所以二三线城市住宅物业出现涨幅拉大或者收窄的两极现象。

三、房价指数预测

所有监测城市价格指数线仍然保持分化，武汉、石家庄和上海上扬幅度保持领先，其中石家庄超过上海和武汉；北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势平稳上升，南昌、西安和昆明走势仍然平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为207.6，环比涨幅为0.49%；武汉预测值为220.9，环比涨幅为2.20%；石家庄预测值为226.0，环比涨幅为4.46%；厦门预测值为187.0，环比涨幅为1.59%；北京预测值为191.2，环比涨幅为1.26%；郑州预测值为173.3，环比涨幅为1.45%；深圳预测值为151.3，环比涨幅为0.55%；南京预测值为154.6，环比涨幅为2.59%；广州预测值为139.4，环比涨幅为3.01%；成都预测值124.7，环比上涨3.39%；南昌预测值为112.3，环比涨幅为5.49%；西安预测值为103.7，环比涨幅为3.39%；昆明预测值为96.0，环比涨幅为1.16%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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