2017年2月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

重庆领涨，调控政策会继续收紧吗？

摘要

政策影响：受春节假期影响，2月全国房地产市场成交量有所回落，楼市调控政策仍然保持收紧态势。

2017年2月28日中央财经领导小组第十五次会议召开，2个月内同样再次关注“房地产”这一话题，议题分别为“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫”“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

中估联行研究院监测15城房价整体涨幅平稳，重庆、广州、石家庄和北京涨幅均超过2%，在涨幅较大城市中的情况不尽相同。其中重庆仍执行首套房首付两成、二套房首付三成的优惠政策，在政策相对利好的环境下，需求仍在释放；北京目前市场改善型需求仍然旺盛，学区房炙手可热，部分楼盘成交价格涨幅较大，市场回升迹象明显；广州随着“穗六条”满3年，非穗籍买家资格陆续入市，况且房价在一线城市中相对平稳，将呈现 “补涨”状态。值得注意的是在15城中武汉连续3个月涨幅收窄，说明调控政策影响确实发挥效用。

城市均价及涨幅：环比方面，重庆、广州、北京、石家庄、南京、西安和昆明涨幅拉大，重庆涨幅最大，达到3%，高于上月增速2.53%；深圳、郑州和南昌止跌反弹，其中深圳涨幅0.01%，郑州和南昌涨幅1%，上海、武汉、厦门和太原涨幅放缓，武汉已经连续三个月涨幅持续放缓，成都涨幅与上月持平。

城市房价预测：所有城市价格指数线仍然呈现分化，其中上海和武汉上扬幅度明显高于其他城市，石家庄、北京、厦门、郑州和南京也继续保持上扬态势，广州和成都走势缓中有升，南昌、西安和昆明走势依旧平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测。

一、   城市均价及涨幅

环比方面重庆、广州、北京、石家庄、南京、西安和昆明涨幅拉大，重庆涨幅最大，达到3%，高于上月增速2.53%；深圳、郑州和南昌止跌反弹，其中深圳涨幅0.01%，郑州和南昌涨幅1%，上海、武汉、厦门和太原涨幅放缓，武汉已经连续三个月涨幅持续放缓，成都涨幅与上月持平。

二、一线城市区域市场特点

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位因素带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。北京本月上涨较快的小区主要为位于海淀和西城交界、交通便捷，配套齐全、教育资源聚集的的城市核心区今典花园；上海价格上涨较快小区主要为位于原南汇区临港新城板块、周边小区林立、基本配套齐全、靠近临港大学城和临港软件园、具有一定的购买和租赁需求的临港首府；广州价格上涨较快小区主要为邻近浔峰山、自然与居住环境好、配套设施完善、交通便捷的7年楼龄的保利春天里；深圳价格上涨较快小区则主要是交通便捷、以人才保障房为和经济适应房为主的福保桂花苑。

三、二线城市行政区域涨幅特点

从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

从区域价格变化来看，二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上一些资源聚集、交通便利、配套完善的地区在本轮房价走势中起到了重要作用。

四、城市房价预测

所有城市价格指数线仍然呈现分化，其中上海和武汉上扬幅度明显高于其他城市，石家庄、北京、厦门、郑州和南京也继续保持上扬态势，广州和成都走势缓中有升，南昌、西安和昆明走势依旧平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不进行预测；

我们采用采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数：

上海预测值为201.3，环比涨幅为0.82%；

武汉预测值为199.7，环比涨幅为2.62%；

石家庄预测值为176.5，环比涨幅为2.89%；

厦门预测值为165.4，环比涨幅为0.94%；

北京预测值为167.5，环比涨幅为6.44%；

郑州预测值为160.4，环比涨幅为1.72%；

深圳预测值为152.1，环比跌幅为1.1%；

南京预测值为145.7，环比涨幅为0.54%；

广州预测值为124.5，环比涨幅为2.55%；

成都预测值110.6，环比上涨3.26%；

南昌预测值为105.6，环比跌幅为0.33%；

西安预测值为96，环比涨幅为0.26%。

昆明预测值为94，环比跌幅为0.32%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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