2016年5月份全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：国家统计局公布的2016年5月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.5%，同比上涨2.0%；PPI环比上涨0.5%，同比下降2.8%；

政策走向：近期房价走势反映了楼市“冷热不均”的阶段性格局依旧延续，自3月后政府对上海和深圳出台了调控政策，5月北京通州商办房开始限购。在市场和政策的双重作用之下，一线城市的楼市进入了降温通道，价格涨幅也在逐步收窄，房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。部分热点二线城市预计随着价格涨幅的扩大，政策收紧在即，例如5月27日南京市政府宣布将采取有力措施严控地价房价，促进房地产市场平稳健康发展；

土地市场：整体市场土地成交面积1160万平方米，环比上涨18.4%；一线城市成交面积环比上涨428%，其中北京、深圳本月均有成交；二线城市南京、成都和重庆成交面积环比上涨，重庆涨幅最大，达94%，其余城市全部下跌。成交金额方面，整体市场成交金额986亿，环比上涨138%；

住宅市场：在去化速度方面，一线城市上海和深圳去化时间较上月有所拉长，北京和广州去化时间有所缩短，其中上海去化时间最短，需6.9个月消化库存；二线城市新建住宅去化时间和上月相比均有所缩短，其中南京去库存仅需1.7个月；在交易面积方面，上海、深圳、昆明和重庆的商品住宅成交面积同比出现不同程度的下滑，深圳降幅最大，达59.59%，其余城市均同比大幅度上涨，其中南京上涨幅度超过100%；在供需方面，北京、上海、深圳和太原本月供求比均超过1，南昌供需稳定，其余城市市场销售旺盛，市场处于消化库存状态；在新建住宅价格方面，除太原外，所有样本城市新建住宅价格环比缓慢上涨，厦门、南京领涨，涨幅分别为5.85%和3.93%；在存量住宅价格方面，厦门和南京依然领涨，涨幅分别是5.95%和5.01%，南昌微跌，跌幅0.03%，其余样本城市缓慢上涨；

新建商业办公市场：办公楼市场方面，本月成都和西安新建办公楼交易面积涨幅最大，分别为57.94%和57.98%，北京下降幅度最大，达到50.3%。除南昌和昆明外，其他样本城市交易价格环比上涨，西安涨幅最大，达到12.47%；商业市场方面，除南昌和成都外，其他城市本月新建商业交易面积均环比大幅下降，西安降幅最大，降幅78.24%；在交易价格方面，北京、上海、武汉和深圳环比上涨，其余城市下跌，西安涨幅最大，达到29.65%。

一、宏观经济和政策

1、2016年5月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.5%，同比上涨2.0%；PPI环比上涨0.5%，同比下降2.8%。

解读：从环比看，CPI环比下降0.5%，主要是受鲜菜价格下降较多的影响。从同比看，CPI同比上涨2.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点，猪肉和鲜菜价格同比涨幅依然较高。

5月份，全国工业生产者出厂价格环比上涨0.5%，涨幅比上月缩小0.2个百分点。环比上涨是由于部分工业行业价格涨幅缩小。同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.6个百分点。另外，中国制造业采购经理指数（PMI）与上月持平，为50.1%，仍处于临界值之上，显示当前经济总体运行平稳。

根据国家统计局信息，2016年1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。2、2016年1-5月份全国房地产开发投资同比名义增长7.0%，其中，住宅投资增长6.8%。

3、住建部多次强调建立住房租赁市场，推进公租房货币化。

中央经济会议、房地产蓝皮书发布会、国务院政策例行吹风会等多次会议均提及并确定发展住房租赁市场，推进新型城镇化，满足群众住房需求，住房租赁政策及相关法律保障呼之欲出。

住建部强调通过六大措施培育和发展住房租赁市场，一是培育市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。二是鼓励住房租赁消费，落实提取住房公积金支付房租政策。三是完善公共租赁住房，推进公租房货币化。四是支持租赁住房建设。五是加大政策支持力度，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，拓展直接融资的渠道。六是加强住房租赁监管。

4、房地产业5月1日起实施营改增。

全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

5、国土资源部：建设用地总量将被有效控制。

按《规划》要求，“十三五”期间，完成750万亩历史遗留矿山地质环境治理恢复任务，工矿废弃地复垦力度不断加大。海洋生态保护与环境建设取得积极成效，大陆自然岸线保有率不低于35%，海洋保护区占管辖海域面积比例达5%。

6、国家机关公积金贷款审批时限由15日缩短至10日

5月6日，中央国家机关住房资金管理中心发布《关于进一步改进住房公积金个人贷款管理服务工作的通知》，提出了包括简化中央国家机关住房公积金个人贷款手续及优化业务流程。

流程优化后，个人贷款审批时间从15个工作日减少为10个工作日，自银行经办网点受理个人贷款申请开始，到借款申请人收到贷款审批通过的短信为止，如审批中发现不符合相关要求，借款申请人补充材料的时间不计算在内。同时，《借款合同》签署后发放个人贷款，由原来的5个工作日缩减为4个工作日。

7、《土地利用年度计划管理办法》修订施行

5月10日下午，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开第3次部务会，审议并原则通过《土地利用年度计划管理办法》（修订草案）。这是《管理办法》自1999年施行，继2004年、2006年后的第三次修订。该《办法》共20条，重点在以下方面作了修改：将城乡建设用地增减挂钩指标和工矿废弃地复垦利用指标纳入计划管理，促进存量建设用地盘活利用；改革土地利用计划指标的测算方式，实行3年滚动编制、分年度下达；完善土地利用计划指标下达程序；创新土地计划差别化管理方式；强化土地计划监督考核。

二、土地市场 

整体市场土地成交面积1160万平方米，环比上涨18.4%；一线城市成交面积环比上涨428%，其中北京、深圳本月均有成交；二线城市南京、成都和重庆成交面积环比上涨，重庆涨幅最大，达94%，其余城市全部下跌。成交金额方面，整体市场成交金额986亿，环比上涨138%。

三、商品住宅市场

1、在供需方面，北京、上海、深圳和太原本月供求比均超过1，南昌供需稳定，其余城市市场销售旺盛，市场处于消化库存状态。在交易面积方面，上海、深圳、昆明和重庆的商品住宅成交面积同比出现不同程度的下滑，深圳降幅最大，达59.59%，其余城市均同比大幅度上涨，其中南京上涨幅度超过100%。（见图2）

注：此处供求比为当月新建商品住宅批准预售面积除以当月新建商品住宅交易面积，图中百分比数值反应新建商品住宅交易面积同比涨幅

2、一线城市上海和深圳去化时间较上月有所拉长，北京和广州去化时间有所缩短，其中上海去化时间最短，需6.9个月消化库存；二线城市新建住宅去化时间和上月相比均有所缩短，其中南京去库存仅需1.7个月，太原的去化时间从18.8个月缩短为18.2个月，仍然超过警戒线。（见图3）

注：去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积

3、除太原外，所有样本城市新建住宅价格环比缓慢上涨，厦门、南京领涨，涨幅分别为5.85%和3.93%；存量住宅方面，厦门和南京依然领涨，涨幅分别是5.95%和5.01%，南昌微跌，跌幅0.03%，其余样本城市缓慢上涨。（见图4）

注：新房价格来源于中指百城价格指数和中估联行V估价系统，存量房价格来源于中指百城价格指数和中估联行V估价系统

四、商品非住宅市场

1、本月成都和西安新建办公楼交易面积涨幅最大，分别为57.94%和57.98%，北京下降幅度最大，达到50.3%；除南昌和昆明外，其余样本城市交易价格环比上涨，西安涨幅最大，达到12.47%。（见图5）

2、除南昌和成都外，其他城市本月新建商业交易面积均环比大幅下降，西安降幅最大，降幅78.24%；在交易价格方面，北京、上海、武汉和深圳环比上涨，其余城市下跌，西安涨幅最大，达到29.65%。（见图6）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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