2016年2月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

报告要点：

一线城市均价：北上深三个一线城市存量住宅均价上涨态势较一月有所扩大，2月份上海市环比涨幅最大，达3.3%；深圳市同比涨幅最大，达57.2%。

一线城市指数：北上广深存量住宅价格指数上扬态势明显，以上海、北京上涨趋势最为显著，深圳有所放缓，广州最为平稳。

一线城市区域市场：北京、上海、深圳住宅板块和小区补涨效应显著，以往价格洼地涨势明显。

二线城市均价：昆明下跌态势有所缓解，郑州、成都、重庆存量住宅价格环比小幅下跌，厦门、南京、昆明、南昌、武汉五个二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有成都、昆明两地呈下跌态势，厦门市同比涨幅最大，达8.5%，昆明市同比跌幅最大，达7.1%。

二线城市指数：二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京呈上涨趋势，郑州、武汉、南昌、成都相对平稳，重庆呈下跌趋势，昆明有止跌迹象

二线城市区域市场：除厦门外，大部分二线城市核心区域涨幅较大。

一、一线城市存量住宅价格走势

1、北上深三个一线城市存量住宅均价上涨态势较一月有所扩大，2月份上海市环比涨幅最大，达3.3%；深圳市同比涨幅最大，达57.2%

2月，楼市政策又现松动，19日财政部调减房地产契税、营业税，一线城市虽然仅享受到政策中的“购买首套房契税减免”政策，但是优惠范围已然扩大不少，银行贷款政策也持续宽松。在一系列楼市利好政策的作用下，北上深三个城市存量住宅市场呈现快速上涨的态势，广州相对比较平静，与上月价格水平基本持平。其中，北京市存量住宅均价为37876元/平方米，环比上涨1.5%，同比上涨8.8%；上海市存量住宅均价为36434元/平方米，环比上涨3.3%，同比上涨25.6%。；广州市存量住宅均价为19392元/平方米，环比上涨0.1%，同比上涨4.6%；深圳市存量住宅均价为44828元/平方米，环比上涨7.6%，同比上涨52.8%（详见图1）。

2、北上广深存量住宅价格指数上扬态势明显，以上海、北京上涨趋势最为显著，深圳有所放缓，广州最为平稳

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为110.8，同比涨幅为9.7%；上海预测值为133.1，同比涨幅为31.2%；广州预测值为104.6，同比涨幅为3.5%；深圳预测值为169.0，同比涨幅为54.3%；北京、上海存量住宅价格涨幅均有一定扩大趋势，广州、深圳有所放缓，尤其北京后来居上，房价上涨扩大趋势明显（详见图2）。

3、一线城市补涨效应显著，以往价格洼地涨势明显

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：价格水平适中、配套完善的板块和以往的价格洼地板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为学区调整小区(如万寿路一号院)和配套完善、价格适中的优质小区；上海价格上涨较快小区主要为中等级学区、交通便利、价格相对不高的老工房；广州价格上涨较快小区主要为配套完善的优质小区；深圳价格上涨较快小区则主要是配套完善、价格适中的罗湖小区（见表2）。

二、二线城市存量住宅价格走势

1、昆明下跌态势有所缓解，郑州、成都、重庆存量住宅价格环比小幅下跌，厦门、南京、昆明、南昌、武汉五个二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有成都、昆明两地呈下跌态势，厦门市同比涨幅最大，达8.5%，昆明市同比跌幅最大，达7.1%

2、二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京呈上涨趋势，郑州、武汉、南昌、成都相对平稳，重庆呈下跌趋势，昆明有止跌迹象

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为108.4，同比涨幅为5.6%；南京预测值为106.8，同比涨幅为6.4%；郑州预测值为106.5，同比涨幅为5.5%；成都预测值为100.4，同比涨幅为1.0%；南昌预测值为102.9，同比涨幅为3.3%；昆明预测值为93.0，同比下跌6.9%；武汉预测值为105.1，同比涨幅为4.3%；重庆预测值为98.5，同比下跌2.4%（详见图4）。

3、从区域市场来看，除厦门外，大部分二线城市核心区域涨幅较大

从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用。而在价格水平较高的城市，如厦门，配套设施逐渐完善、价格相对适中的新区受热捧（见表3）；而成都本月所有行政区均价均呈环比下跌态势。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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