2017年9月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

长效机制建立过程中的中国楼市

摘要

政策影响：近期上海、深圳、南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市普遍现象。9月20日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布，其内容仍然是围绕“住房属性为居住”与“租购并举”展开。同时住房城乡建设部又印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，从限购、限贷、限价、限售和限商到大力支持住宅租赁试点和共有产权试点，国家对房地产市场的调控正逐步落实，层层加码。本月，大部分城市存量住宅价格环比涨幅均收窄，且存量住宅均价环比下降的城市已增加至五个城市，可以说今年的市场调控已卓见成效，预计存量住宅市场增速仍将持续放缓，未来楼市稳定可期。

价格涨幅：据中估联行研究院监测14城的数据反馈，16年价格上涨的几个热点城市如北京、上海、厦门，在多轮调控夹击下呈下降趋势，石家庄和合肥也加入下降阵营；其余9城则继续上涨。其中南昌涨幅最大，本月存量住宅均价为9530元/㎡，较上月9079元/㎡上涨4.97%，相比上月0.62%的涨幅，涨幅拉大4.35个百分点，而涨幅拉大的城市还包括广州和重庆，这三个城市均是16年涨幅较小的城市。调控组合拳较弱的城市正在接棒不息的房地产投资需求。

成都、西安、昆明、武汉、南京和深圳等监测城市涨幅均收窄，其中武汉涨幅收窄最大，本月存量住宅均价15585元/㎡，较上月15487元/㎡上涨0.63%，相比上月6.57%的涨幅，涨幅收窄5.94个百分点；

存量住宅均价下降的城市为北京、厦门、石家庄、上海和合肥，其中北京环比下降最大，北京本月存量住宅市场均价56442元/㎡，较上月57477元/㎡下降1.80%，相比上月0.40%的降幅，降幅拉大1.4个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，除北京、厦门、石家庄、上海和合肥外所有监测城市继续上涨。其中南昌涨幅最大，本月存量住宅均价为9530元/㎡，较上月9079元/㎡上涨4.97%，相比上月0.62%的涨幅，涨幅拉大4.35个百分点；而涨幅拉大的城市还包括广州和重庆；除南昌、广州和重庆外，其余监测城市涨幅均收窄，其中武汉涨幅收窄最大，本月存量住宅均价15585元/㎡，较上月15487元/㎡上涨0.63%，相比上月6.57%的涨幅，涨幅收窄5.94个百分点；存量住宅均价下降的城市为北京、厦门、石家庄、上海和合肥，其中北京环比下降最大，北京本月存量住宅市场均价56442元/㎡，较上月57477元/㎡下降1.80%，相比上月0.40%的降幅，降幅拉大1.4个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月海淀区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。而价格下降的一线城市中，目前除了北京外，还增加了上海。

北京本月价格下降幅度较大的小区为位于朝阳区，东八里庄、青年路板块的华纺易城；上海价格上涨较快小区为位于浦东新区金桥板块的东力新村，是2003年竣工的公寓小区，随着轨交12号线规划、建成火热通车，该小区距离申江路站不足1公里；广州价格上涨较快小区为位于番禺区锦绣生态园洛溪钟村镇钟灵北路27号，楼龄约10年的锦绣生态园水云居，小区附近有“雄峰商城”、“锦绣生态园南门”等公交线路通过，交通便捷度较好；深圳价格上涨较快小区为坐落于南山区滨海大道与沙河西路交汇处东北角的纯海岸雅居，项目周围生活配套设施齐全，教育资源丰富，交通便捷。

从区域市场来看，本月全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，北京、厦门、石家庄、上海和合肥存量住宅价格下降。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月武汉、深圳、广州、南京、成都、重庆、昆明走势较上月相对平缓；北京、厦门、石家庄和上海价格指数较上月下降。

就预测趋势线（虚线）来看，武汉上扬幅度保持领先，广州、南京、成都走势平稳上升，重庆、西安和昆明走势相对平缓，北京、上海、合肥、南昌、厦门和石家庄等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为207.34，环比涨幅为-0.26%；武汉预测值为243.20，环比涨幅为2.96%；石家庄预测值为243.19，环比涨幅为1.32%；厦门预测值为191.19，环比涨幅为0.09%；北京预测值为189.44，环比涨幅为-0.87%；成都预测值为132.56，环比涨幅为2.80%；深圳预测值为153.86，环比涨幅为0.43%；南京预测值为163.48，环比涨幅为1.40%；广州预测值为169.67，环比涨幅为3.91%；重庆预测值124.27，环比上涨2.37%；西安预测值为114.43，环比涨幅为2.97%；昆明预测值为100.07，环比涨幅为1.50%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；西安、南京、武汉、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥、成都十个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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