2017年第四季度北京办公报酬率研究报告

一、北京市办公现状和布局

1、 现状

根据北京市统计局数据显示，2017年1-11月，北京写字楼投资完成655.3亿元，同比增长3%。从市场供给情况看，写字楼施工面积为2395万平方米，下降3.2%；写字楼新开工面积为334.6万平方米，下降28.1%；写字楼竣工面积为206.5万平方米，下降5.1%。从市场销售情况看，写字楼销售面积为89.5万平方米，下降75.8%。

根据中国指数研究院统计数据显示，1-11月份，新建办公楼累计成交面积和套数分别为160.66万平方米和16020套，同比分别下降70%和76%；累计成交面积占商品房成交量比重为19%。在持续的限购、限贷政策下，商办房地产市场成交量大幅缩减。

根据高力国际发布的北京写字楼市场报告显示，在供应方面，2017年1-3季度北京甲级写字楼市场共有8个项目入市，共计34万新增供应量。截至三季度，北京甲级写字楼市场存量约632万平方米。        2017年1-3季度北京甲级写字楼市场租赁需求稳定，净吸纳量达到27万平方米。从行业来看，金融、专业服务、IT 和房地产行业是市场需求的主要来源。

根据对北京市城六区83个主要商务区810个典型可租售甲级办公楼的监测，2017年三季度北京市城六区甲级办公楼均价为40023元/平方米，环比增长1.3%；监测城六区甲级办公楼平均租金为190元/平米•月，环比增长0.9%。

由于9月份北京发布最严停工令，导致新项目推迟入市计划，预计新增供应集中放量在2018下半年，这将推升全市整体空置率，但由于未来新增供应写字楼品质普遍较高，新增供给也会很快被市场吸纳，未来一年租金将基本保持平稳。

2、布局

根据对北京市西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山城六区典型可租办公楼的监测，共划分83个主要商务区，具体布局如图：

二、选取样本情况介绍

根据报酬率指导方案，本次IRR测算选取的样点主要分布在海淀、西城、朝阳、东城、丰台、石景山等区域的十五个典型商务区，主要包括中关村、学院路、公主坟/万寿路、金融街、西直门、CBD、安贞、三元桥/燕莎、望京/酒仙桥、奥体、双井、建国门、东直门、六里桥/丽泽、鲁谷/八宝山等，全部为办公样本。各区县情况详见表1：

三、办公用途房地产当前走势及未来收益预测

1、2012-2017年北京办公租金情况

根据高力国际发布的北京写字楼市场报告显示，2012-2017年，北京市甲级写字楼租金水平的年均增长率约为3.6%。从各年租金增长情况来看，2013、2015年上涨较快，而2016年-2017年趋于平缓。

图2 2012-2017年北京市甲级写字楼租金走势

2、未来租金增长率预测

从各商务区来看，金融、IT和专业服务企业主要活跃在核心商务区，对优质写字楼需求保持旺盛，区域内新增供给也会很快被市场吸纳，预计租金将保持平稳上涨；新兴商务区具有成本优势以及享有政策优惠，中小微企业、双创企业选址在新兴商务区办公，从而带动该区域租金水平的上扬。

根据北京市统计局数据显示，2017年1-3季度北京市GDP同比增长6.8%，增速与上半年持平，比上年同期提高0.1个百分点，经济增速连续11个季度保持在6.7%—6.9%的区间；2011-2016年CPI物价指数年平均值约为2.77%。

综上所述，结合北京市甲级写字楼近五年租金平均增长率及北京市经济增速和通货膨胀水平等因素，预测未来5年内，北京办公类物业租金平均年增长率约为3%。

3、2012-2017年北京办公价格变化情况

    根据中国指数研究院统计数据显示，2012-2017年，北京市写字楼销售价格年均增长率约为3.7%。从各年价格增长情况来看，只有2012、2016年写字楼价格出现下降。整体来看，北京写字楼销售价格呈现平稳增长趋势。

图4 2012-2017年北京市写字楼价格变化

4、2022年办公转售价格预测

根据北京市统计局数据显示，2017年1-3季度，服务业所占比重已经达到82%，服务业增加值同比增长7.1%，快于全市经济增速0.3个百分点，其中，金融、科技服务、信息服务等优势行业保持稳定增长，对北京市经济增长的贡献率合计达到53.2%。服务业与写字楼需求紧密相关，十九大报告提出加快发展现代服务业，这将有力支撑北京写字楼市场，预计未来5年内，北京写字楼价格年均增长率仍将保持在3%左右。

四、测算思路及方法

1、测算思路

通过市场调查、历史数据和估价报告，以市场客观的租金为导向，通过大量市场调查数据和成交实例，采用抽查样本，实证估价结果，并以开发商或投资者社会普遍认同的开发经营理念或收益，通过财务、成本、运营等分析，建立办公房地产报酬率数据库。

2、测算模型

（1）五年转售模型：V=A/(Y-G)*{1-[(1+G)/(1+Y)]^T}+V*(1+Δ)/(1+Y)^T

其中V*(1+Δ)为转售价值，Δ为该板块持有期年整体增长率，G为租金年递增率，A为税后年租金；

（2）持有模型：V=A/(Y-G)*{1-[(1+G)/(1-Y)]^T}

五、北京办公房地产报酬率数据成果

备注：①本报酬率以单套或单层写字楼成交数据作为样本点，因此报酬率水平适用于可分割销售的写字楼项目。

          ②本报酬率以城六区典型商务区的写字楼作为样本点进行测算，其他区域可根据办公聚集度及临近区域参照选择适用的报酬率。

          ③直接资本化率是指税后年净收益与价格的比率。

六、北京办公房地产报酬率数据结论与分析

1、从直接资本化率来看，2017年四季度北京市城六区办公用途房地产的平均直接资本化率为4.4%。

2、从办公用途房地产2017年四季度报酬率来看，北京市城区范围内办公房地产长期持有（45年）平均报酬率为5.6%，长期持有（50年）平均报酬率为5.9%，五年转售经营模式IRR均值为7.4%。核心商务区回报率继续保持较高的水平，如金融街、CBD、建国门、东直门、三元桥区域的平均报酬率分别为6.9%、6.6%、6.2%、6.1%、6.0%，此类区域内有大量的甲级写字楼聚集，项目品质好，企业需求旺盛，因此租金回报较高；新兴商务区中，六里桥、丽泽区域的平均报酬率为5.1%，相较2季度增加0.3个百分点，未来北京新机场北延线航站楼落户丽泽的利好因素，也使该区域具有较高的投资潜力，因而回报率有所提高。