2017年7月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

存量住宅市场进入稳定调整期

摘要

政策影响：7月24日中央政治局召开会议，重点强调稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，并加快建立长效机制。由此可见中央坚持房地产领域“去杠杆”的决心依然坚定。继广州、无锡、郑州等城市之后，成都和北京，几乎同时传出租购同权的消息，这无疑将促进房地产市场长效机制的建立。

本月成都存量住宅均价上涨幅度最大，这主要得益于成都中心城区扩围和新人才落户政策。成都将中心城区范围扩大至原一二圈层的郫都、新都、温江、双流、龙泉等11个行政区加高新区、天府新区，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次。从7月20日起，成都可办理本科以上毕业生落户。这两方面在一定程度上刺激了成都本月存量房房价上涨。

目前在所有监测城市中，除北京外、合肥存量住宅均价环比也出现下降。日前北京住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》开始向社会公开征求意见，这给房地产市场带来不小的冲击，在市场严控和租购同权的影响下，预计存量住宅市场增速会持续放缓。

价格涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，除北京和合肥外所有监测城市继续上涨；其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为9910元/㎡，较上月9343元/㎡上涨6.07%，相比上月4.19%的涨幅，涨幅拉大1.88个百分点，；而涨幅拉大的城市还包括广州、武汉、昆明、南昌和太原。

西安、南京、重庆、郑州、深圳、石家庄、厦门和上海涨幅收窄，其中西安涨幅收窄最大，本月存量住宅均价7161元/㎡，较上月7007元/㎡上涨2.19%，相比上月7.12%的涨幅，涨幅收窄4.93个百分点。

北京和合肥存量住宅均价环比下降，本月北京存量住宅市场均价57708元/㎡，较上月58766元/㎡下降1.80%，相比上月1.1%的降幅，降幅拉大0.7个百分点；合肥本月存量住宅市场均价14211元/㎡，较上月14215元/㎡下降0.03%，相比上月0.14%的涨幅，降幅拉大0.17个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，除北京、合肥外所有监测城市继续上涨。其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为9910元/㎡，较上月9343元/㎡上涨6.07%，相比上月4.19%的涨幅，涨幅拉大1.88个百分点，；而涨幅拉大的城市还包括广州、武汉、昆明、南昌和太原；西安、南京、重庆、郑州、深圳、石家庄、厦门和上海涨幅收窄，其中西安涨幅收窄最大，本月存量住宅均价7161元/㎡，较上月7007元/㎡上涨2.19%，相比上月7.12%的涨幅，涨幅收窄4.93个百分点；北京本月存量住宅市场均价57708元/㎡，较上月58766元/㎡下降1.80%，相比上月1.1%的降幅，降幅拉大0.7个百分点；合肥本月存量住宅市场均价14211元/㎡，较上月14215元/㎡下降0.03%，相比上月0.14%的涨幅，降幅拉大0.17个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月朝阳区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。而价格下降的一线城市中，目前仅有北京，降价幅度较大区域趋于集中在朝阳区。

北京本月价格下降幅度较大的小区为位于海淀区温泉镇温泉路与双坡路交叉口东南向的苗圃宿舍；上海价格上涨较快小区为位于浦东新区张江板块的益丰新村，南面临近张衡公园，且距离在建中的轨交13号线约1公里；广州价格上涨较快小区为位于增城区增江街增江大道北225号誉峰江畔花园，小区近“光辉村” 公交站，有较少公交途经，近增江大道北，交通便捷度较好；深圳价格上涨较快小区为坐落于南山区沙河街道侨城东街中新街社区，多路公交车可达，并临近1号线地铁线，交通便利。

从区域市场来看，本月全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，北京存量住宅价格继续下降，需要指出的是，因本月广州全市基价做了调整，所以均价涨幅特别明显，但是就目前楼盘体量而言，价格没有问题。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月武汉、石家庄、广州、南京和成都本月上扬幅度较大，其中武汉最为突出；上海、厦门、南昌、昆明、深圳和郑州走势较上月相对平缓；北京价格指数较上月下降幅度明显。

就预测趋势线（虚线）来看，石家庄、武汉和上海上扬幅度保持领先，厦门、郑州、广州和南京走势平稳上升，成都、昆明和南昌走势相对平缓，北京、合肥、西安、重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为208.05，环比涨幅为0.23%；武汉预测值为227.44，环比涨幅为2.94%；石家庄预测值为233.57，环比涨幅为3.35%；厦门预测值为189.59，环比涨幅为1.39%；北京预测值为191.46，环比涨幅为0.16%；郑州预测值为175.51，环比涨幅为1.26%；深圳预测值为152.12，环比涨幅为1.26%；南京预测值为158.25，环比涨幅为2.39%；广州预测值为149.01，环比涨幅为6.87%；成都预测值127.43，环比上涨2.22%；南昌预测值为107.21，环比涨幅为-4.52%；昆明预测值为97.23，环比涨幅为1.28%。 

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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