2017年5月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

调控政策趋严，多空较量拉锯

摘  要

政策影响： 5月全国城市楼市调控继续保持高压态势。总体来讲，通过中估联行监测15城的数据反馈，在涨幅收窄的城市中，武汉由于部分郊区受到限购政策的影响，对整体楼市降温起到重要作用，本月涨幅1.3%，收窄4.84个百分点，楼市呈现涨幅平稳趋势；厦门连续两个月涨幅控制在1%以下，说明3月调控政策影响在持续保持；而在涨幅拉大的城市中，深圳楼市出现回暖，存量房价格涨幅由0.1%上升到2.9%，需要关注政府对商住房的政策有无变化。北京受到学区房降温以及那些老楼龄小区降价等因素影响，楼市继续保持微跌，但跌幅较4月收窄1.6个百分点。

价格涨幅：环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；石家庄以4.1%的速度领涨，涨幅收窄1.46%；深圳、广州、南京、昆明、成都、太原和南昌涨幅拉大，深圳涨幅拉大2.83%；重庆、武汉、上海、西安和郑州涨幅收窄，武汉涨幅收窄4.84%；厦门涨幅与上月基本持平；北京降幅0.2%，降幅收窄1.6%。

价格预测：通过采用多项式拟合， 所有监测城市价格指数线仍然保持分化，武汉、石家庄和上海上扬幅度保持领先，其中石家庄涨幅态势超过上海；北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势平稳上升，南昌、西安和昆明走势仍然平缓。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；石家庄以4.1%的速度领涨，涨幅收窄1.46%；深圳、广州、南京、昆明、成都、太原和南昌涨幅拉大，深圳涨幅拉大2.83%；重庆、武汉、上海、西安和郑州涨幅收窄，武汉涨幅收窄4.84%；厦门涨幅与上月基本持平；北京降幅0.2%，降幅收窄1.6%。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。

北京本月上涨较快的小区主要为距西客站南广场仅800多米、周边基础设施完善、交通便利的首科花园；上海价格上涨较快小区主要为位于普陀区光新板块、生活配套较齐全的90年代公寓小区工汇花苑；广州价格上涨较快小区主要为位于荔湾区大鹏路44-64号(双号)、交通便捷、居住氛围较好、配套完善的住宅小区荔江美筑；深圳价格上涨较快小区为坐落于南山高新科技园、交通便利、配套完善的珑御府。

从区域市场来看，本月部分二线城市非核心区域（远郊）区域住宅物业体现出的价格上涨较上月更为迅猛；

从区域价格变化来看，部分二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上受限购因素影响较小，价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素在房价走势中起到了重要作用。

三、房价指数预测

所有监测城市价格指数线仍然保持分化，武汉、石家庄和上海上扬幅度保持领先，其中石家庄超过上海；北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势平稳上升，南昌、西安和昆明走势仍然平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为206.6，环比涨幅为0.84%；武汉预测值为216.2，环比涨幅为2.56%；石家庄预测值为216.4，环比涨幅为6.27%；厦门预测值为183.4，环比涨幅为2.48%；北京预测值为188.8，环比涨幅为2.41%；郑州预测值为170.9，环比涨幅为1.71%；深圳预测值为150.4，环比跌幅为0.48%；南京预测值为150.7，环比涨幅为2.78%；广州预测值为135.4，环比涨幅为2.93%；成都预测值120.6，环比上涨2.76%；南昌预测值为106.5，环比涨幅为0.36%；西安预测值为99.8，环比涨幅为1.49%；昆明预测值为94.9，环比跌幅为0.95%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

免责声明

本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于中估联行研究院。未经中估联行研究院事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。