2017年4月份全国典型城市房地产市场分析报告

调控措施群发，短期效果显现

摘   要

市场预测：本轮调控指向的重点即在需求端通过城市群同步、强力抑制投机需求，降低楼市杠杆。随着实体经济向好以及资金环境的收紧对于房地产的降温都将起到积极的作用。结合目前的调控态势，一、二线城市楼市流出的外溢资本将继续流入部分三、四线城市，随之这些城市将推出调控政策的概率更大，同时需要警惕的是由于三、四线城市缺乏房价持续增长的基础，所以这种资本外溢导致三四线房地产回暖的现象是不可持续的，长远看三四线城市去库存的压力犹在。

土地市场情况：17个监测城市土地市场共计成交面积约1722.4万平方米，环比上涨30.1%；北京、上海、广州和深圳成交面积环比上涨124%，其中北京涨幅最大，达到315.3%；武汉、南京、天津、郑州、石家庄、重庆、成都、南昌、太原、西安、昆明、乌鲁木齐和厦门整体成交面积环比上涨17.6%，其中太原涨幅最高，达到1064%；成交金额方面，17城成交金额共计1335亿，环比上涨50.4%。（注：本月厦门和乌鲁木齐土地无成交）

住宅市场情况：存量住宅价格环比变化方面：武汉以6.14%的速度领涨，涨幅拉大4%；石家庄、重庆、上海和昆明涨幅拉大；广州、郑州、西安、成都、厦门、太原、南昌和深圳涨幅收窄，其中厦门涨幅收窄11.8个百分点；北京下跌，跌幅1.8%。新建住宅价格环比变化方面：西安、重庆、成都涨幅拉大，西安以3.16%的增速领涨，涨幅拉大1.51%；石家庄、昆明、广州、太原、天津、郑州、武汉、厦门、北京、上海和南昌涨幅收窄，南昌收窄幅度达到1.19%；乌鲁木齐和深圳仍然保持下跌；南京止跌反弹，涨幅1.48%。新建住宅成交面积方面：超过一半的监测城市销售面积下跌。从调控政策影响的效果来看，石家庄、太原和厦门受到影响最大，销售面积收窄幅度最高；新建住宅去化时间方面：本月北京供应增加155%，厦门销售减少49%，分别导致可售面积增多及销售速度降低，去化时间分别拉长1个月，其余城市均保持稳定；新建住宅供求比方面：受到调控政策影响，本月大部分监测城市供应增多，销售减少，导致供求比和3月相比均有所放大，但均保持合理区间。

新建商办市场方面：办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为西安和昆明，涨幅分别为86.8%和21.1%；商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为南昌和北京，涨幅分别为177%和18%。

一、宏观经济和政策

1、CPI同比温和低位反弹, PPI同比快速冲高回落，CPI与PPI“剪刀差”继续收窄，经济企稳势头继续增强。

根据国家统计局数据：2017年4月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.2%；PPI环比下降0.4%，同比上涨6.4%。

2、M2增速略低于预期，维持相对平稳的运行态势；M2-M1的负“剪刀差”连续两月呈缩小之势，表明资金持续脱虚向实，利好实体经济。

4月末，M2余额159.63万亿元，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和2.3个百分点;狭义货币(M1)余额49.02万亿元，同比增长18.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和4.4个百分点。

3、企业短期和中长期贷款的回升，居民新增中长期贷款保持稳定，居民房贷占比有所回落，楼市降杠杆效果进一步显现。

4月居民中长期贷款增加4441亿元，环比少增62亿，同比多增161亿。4月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为40.4%，较3月的44.1%回落3.7个百分点，房贷占比在3月出现上升后有所回落。

4、三、四线城市在“去库存”政策的作用下，全国房地产开发投资继续加快，住宅增速有所放缓。

2017年1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资18671亿元，增长10.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

5、受楼市调控影响，全国商品房销售面积增速大幅回落。

1-4月份，商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%。

二、政策研判

1、经济基本面分析：实体经济向好以及资金环境的收紧对于房地产的降温都将起到积极的作用。

4月份制造业PMI为51.2%，低于上月0.6个百分点，继续位于扩张区间，但增速比上月有所回落。4月企业短期和中长期贷款的回升；M2-M1的负“剪刀差”连续两月呈缩小之势，表明资金持续脱虚向实，利好实体经济。

随着金融监管加强以及去杠杆、商业银行缩表等因素，社会融资成本上升，同时银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产，对房地产的降温都将起到积极的作用。

2、调控政策分析：本轮调控指向的重点即在需求端通过城市群同步、强力抑制投机需求，降低楼市杠杆。

本轮楼市调控的特点：

1）调控政策出现联动趋势

如果说自2016年下半年起楼市调控的思路用“因城施策”概括的的话，那么2017年自3月起的楼市调控政策可以概括为“异城联动，左右协同”。随着一、二线热点城市调控逐步升级，一、二线城市周边城市群及热点三四线城市也纷纷出台联动政策与之相呼应。截止到2017年4月末，笔者初步统计全国共有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。

2）调控方向转为限售模式

此轮政策调整不同于以往，调控范围最广，密度最大以及力度最强。从调控实施内容角度，“限售”也正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。与之前的“限购、限贷、限价”合称为“四限”模式，如果加上“限商”，楼市进入“五限”调控时代。

3）三四线城市出现分化

本轮调控导致外溢资本从一、二线城市涌向了部分热点三四线城市，导致这些城市也出现了楼市过热问题。

结合目前的调控态势，一、二线城市楼市流出的外溢资本将继续流入部分三、四线城市，随之这些城市将推出调控政策的概率更大，同时需要警惕的是由于三、四线城市缺乏房价持续增长的基础，所以这种资本外溢导致三四线房地产回暖的现象是不可持续的，长远看三四线城市去库存的压力犹在。

三、重要政策及事件

2017年4月国家重要政策及事件一览

1、4月1日中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。

解读：雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。

雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。

2、京津冀协同发展工作推进会议4月6日在北京召开。

解读：京津冀协同发展是一个重大战略部署，规划建设北京城市副中心和河北雄安新区是推进京津冀协同发展的两项战略举措，将形成北京新的两翼，拓展区域发展新空间；要进一步统一思想认识，坚持“一盘棋”推进，有序疏解北京非首都功能。

3、两部委出台措施强化住房及用地供应管理，调控市场稳楼市。

解读：住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。从之前各地密集出台的调控政策来看，多是从需求端限购限贷，而这一次是从全国层面四大措施剑指供应端调整，解决市场供求矛盾。

4、2017年深化经济体制改革重点工作通知发布，因城施策去库存推进农村集体产权制度改革。

解读：国务院日前批转国家发展改革委《关于2017年深化经济体制改革重点工作的意见》，部署了10个领域35项年度经济体制改革重点任务。其中提出因城施策去库存和稳步推进农村集体产权制度改革。

2017年4月部分城市重要政策与事件

四、土地市场分析

土地成交情况：17个监测城市土地市场共计成交面积约1722.4万平方米，环比上涨30.1%；北京、上海、广州和深圳成交面积环比上涨124%，其中北京涨幅最大，达到315.3%；武汉、南京、天津、郑州、石家庄、重庆、成都、南昌、太原、西安、昆明、乌鲁木齐和厦门整体成交面积环比上涨17.6%，其中太原涨幅最高，达到1064%；成交金额方面，17城成交金额共计1335亿，环比上涨50.4%。（注：本月厦门和乌鲁木齐土地无成交）

土地溢价率情况：成都、重庆和南京成交地块分别以溢价76.1%、58.5%和42.1%，排名前三。广州、武汉、石家庄等热点城市土地溢价率未超过10%。

住宅用地楼面价情况：北京、天津和广州住宅用地成交楼面价排名前三，分别为26423元/平、12564元/平和12098元/平。深圳、上海、厦门和乌鲁木齐本月无住宅用地成交。

五、住宅市场分析

新建住宅均价涨幅：本月西安、重庆、成都涨幅拉大，西安以3.16%的增速领涨，涨幅拉大1.51%；石家庄、昆明、广州、太原、天津、郑州、武汉、厦门、北京、上海和南昌涨幅收窄，南昌收窄幅度达到1.19%；乌鲁木齐和深圳仍然保持下跌；南京止跌反弹，涨幅1.48%。

存量住宅均价涨幅：环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；武汉以6.14%的速度领涨，涨幅拉大4%；石家庄、重庆、上海和昆明涨幅拉大；广州、郑州、西安、成都、厦门、太原、南昌和深圳涨幅收窄，其中厦门涨幅收窄11.8个百分点；南京涨幅与上月基本持平；北京下跌，跌幅1.8%。

 深圳、郑州、西安、重庆、成都、石家庄和乌鲁木齐销售面积环比上涨，深圳涨幅最高，达到137%；其中深圳、郑州和西安涨幅拉大，重庆、成都、南京、石家庄和乌鲁木齐涨幅收窄；其余城市环比下降，天津降幅最高，达到-55%。

从调控政策影响的效果来看，石家庄、太原和厦门受到影响最大，销售面积收窄幅度最高。

新建住宅去化时间：本月北京供应增加155%，厦门销售减少49%，分别导致去化时间稍有拉长1个月，其余城市均保持稳定。

注：去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积

新建住宅供求比：受到调控政策影响，本月大部分监测城市供应增多，销售减少，导致供求比和3月相比均有所放大，但均保持合理区间。

注：供求比为当月新建商品住宅批准预售面积除以当月新建商品住宅交易面积

六、商办市场分析

新建办公楼：交易面积环比变化方面，天津、深圳、广州、成都和西安新建交易面积上涨，西安环比涨幅最大，达到86.8%，其余城市下跌，北京跌幅最大，达到71%；交易价格环比变化方面，北京、天津、重庆、广州、成都和昆明环比上涨，昆明涨幅最高，达到21.1%，其余城市下跌，深圳跌幅最大，达到27.6%；

新建商业：交易面积环比变化方面，北京、武汉和昆明下跌，昆明跌幅最大，达到73.4%，其余监测城市上涨，南昌涨幅最高，达到177%；在交易价格环比变化方面，北京、深圳、武汉和南昌环比上涨，北京涨幅最高，达到18.1%，其余城市下降，广州降幅最大，达到10.5%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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