2017年4月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

最严调控过后，房价真的降了吗？

摘要

政策影响： 自3月楼市密集调控以来截止到4月30日，调控政策影响时间已经满月，全国楼市变化起伏跌宕。总体来讲，通过中估联行监测15城的数据反馈，武汉、石家庄、重庆、上海和昆明环比涨幅继续拉大，其余10城环比涨幅收窄，北京甚至出现下跌。

具体情况：

1）从本轮限购政策的实施力度来讲，北京和厦门应该是最严的，市场交易数据也能体现出政策力度的效果，厦门环比涨幅收窄11.8个百分点至本月微涨0.47%，北京3月份上涨5.03%，本月下跌1.8%，降幅跨度十分显著；

2）对比本月涨幅拉大的几个城市，其中武汉涨幅6.14%，原因正如上期报告里我们分析的那样，武汉部分仍没有实施限购的远郊区由于价格低，吸引了大批的投资性需求，导致涨幅过猛，拉高武汉全市的涨幅，例如3月蔡甸区上涨20%，本月是新洲区上涨51%。

3）上海本月均价涨幅在1%-3%的板块占比最多，约为77.7%；闵行区供应占比最多，达到一半；从均价分布来看，挂牌楼盘多为单价4万元以上的中、高价位楼盘，刚需、首改仍是购买主力，需求端的刺激导致楼市继续上涨。

4）重庆房价在全国中仍然处于价值洼地，随着经济发展以及人口增多，房价上涨是必然的，另外和全国其他热点二线城市相比，重庆目前的调控政策相对宽松，购房者恐慌追涨导致市场热度不减。

5）石家庄在京津翼一体化概念的刺激下，从2017年1月到4月房价涨幅呈现逐月拉大的态势，城市利好因素不断，但调控政策整体较温和，针对户籍居民只是限贷，所以市场的恐慌性购房在一段时间内可能还将延续。

综上所述：从目前的调控态势分析，受到调控政策影响房价下降的城市政策将继续维持，而调控政策较温和、房价涨幅过快的城市出台调控政策的几率依然较大。

价格涨幅：环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；武汉以6.14%的速度领涨，涨幅拉大4%；石家庄、重庆、上海和昆明涨幅拉大；广州、郑州、西安、成都、厦门、太原、南昌和深圳涨幅收窄，其中厦门涨幅收窄11.8个百分点；南京涨幅与上月基本持平；北京下跌，跌幅1.8%。

价格预测：通过采用多项式拟合，所有城市价格指数线仍然呈现分化，武汉、石家庄和上海上扬幅度保持领先，其中武汉上扬幅度超过上海；北京、厦门、郑州继续保持快速上扬，广州、南京和成都走势稳中有升，南昌、西安和昆明走势依旧平缓。

一、  城市均价及涨幅

环比方面，除北京外所有监测城市继续上涨；武汉以6.14%的速度领涨，涨幅拉大4%；石家庄、重庆、上海和昆明涨幅拉大；广州、郑州、西安、成都、厦门、太原、南昌和深圳涨幅收窄，其中厦门涨幅收窄11.8个百分点；南京涨幅与上月基本持平；北京下跌，跌1.8%。

二、一线城市区域市场特点

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。

北京本月上涨较快的小区主要为位于丰台区右安门外大街、教育资源丰富、环境优美，配套设施齐全的翠林一里；上海价格上涨较快小区主要为位于杨浦区五角场板块、周边高校林立、交通便捷的双轨交房小区政熙路68弄；广州价格上涨较快小区主要为位于天河区天源路、交通便捷、居住氛围较好、配套完善的高档住宅小区君林天下；深圳价格上涨较快小区为坐落于龙岗梅观高速与布龙公路交汇处、交通便利、大型低密度的休闲住宅区四季花城。

三、二线城市行政区域涨幅特点

从区域市场来看，本月部分二线城市非核心区域（远郊）区域住宅物业体现出的价格上涨较上月更为迅猛；

从区域价格变化来看，部分二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上受限购因素影响较小、资源聚集、交通便利、配套完善等因素在房价走势中起到了重要作用。

四、城市房价指数预测

所有城市价格指数线仍然呈现分化，武汉、石家庄和上海上扬幅度保持领先，其中武汉超过上海；北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势平稳上升，南昌、西安和昆明走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海市存量住宅价格指数预测值为204.8，环比涨幅为0.92%；武汉市存量住宅价格指数预测值为210.8，环比涨幅为3.24%；石家庄市存量住宅价格指数预测值为203.6，环比涨幅为7.14%；厦门市存量住宅价格指数预测值为179.0，环比涨幅为3.35%；北京市存量住宅价格指数预测值为184.4，环比涨幅为3.6%；郑州预测值为168.0，环比涨幅为2.23%；深圳预测值为149.7，环比跌幅为0.68%；南京预测值为146.6，环比涨幅为0.28%；广州预测值为131.5，环比涨幅为2.84%；成都预测值117.4，环比上涨2.81%；南昌预测值为106.1，环比涨幅为0.22%；西安预测值为98.3，环比涨幅为1.4%；昆明预测值为94.0，环比跌幅为0.24%

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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