2017年3月存量住宅市场分析报告

史上最严调控，能压制住炒房旋风吗？

摘要

政策影响：按照国家楼市调控政策"坚持住房的居住属性"和"房地产市场分类调控"的总体要求，自3月份以来，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮，截止到3月31日已有超过40个城市出台或升级楼市调控举措。本轮调控的方式主要围绕整治市场、加大土地供应、限购、限贷以及限卖等多种方式相结合。从本轮调控发展的态势，我们发现如下特点：

1、调控趋势从京沪一线城市向外围的外溢效应正在逐步放大。例如北京周边区域中，保定、石家庄等13地已开启限购措施，而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。

2、限购范围从住宅扩大至商住类项目，例如北京和广州。

3、热点城市调控政策力度逐渐看齐一线城市。根据中估联行V估价系统显示厦门本月房价领涨，环比涨幅12.27%。针对这种房价过快上涨的现象，厦门于3月25日和3月29日两次出台调控政策，从新房限售、整顿委托公证买房到“认房又认贷”，调控政策逐步升级来遏制投机性 “炒房”行为，预计4月厦门的房价将快速降温。

4、热点二线城市中不限购的远郊地区，由于房价低、配套逐步完善，房价也是一路上涨，吸引了大量的炒房投机需求，例如武汉蔡甸区。根据中估联行V估价系统显示，武汉蔡甸区3月存量房均价5470元/平，环比上涨20%。我们预计该类地区也即将出台调控措施与主城区相呼应，抑制炒房行为。

针对上述调控趋势，我们预计未来的调控政策仍然会采取“围追堵截”的方式，特别要注意与新特区“雄安新区”联系紧密的区域以及一线城市周边具有投资条件的外围区域。另外针对还没有限购商住项目的上海和深圳，也要密切关注。

价格涨幅：环比方面，本月所有监测城市继续上涨，厦门以12.27%的速度领涨。厦门、北京、石家庄、郑州和西安涨幅均拉大2个百分点以上；广州与上月涨幅持平；重庆涨幅收窄0.9个百分点。

价格预测：通过采用多项式拟合，所有城市价格指数线仍然呈现分化，武汉、石家庄、北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势稳中有升，南昌、西安和昆明走势依旧平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

一、 城市均价及涨幅

环比方面，所有监测城市继续上涨，厦门以12.27%的速度领涨。

厦门、北京、石家庄、郑州和西安涨幅均拉大2个百分点以上；广州与上月涨幅持平；重庆涨幅收窄0.9个百分点。

二、 一线城市区域市场特点

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位因素带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。

北京本月上涨较快的小区主要为规划布局合理、绿色环保、交通便捷，配套齐全的回龙观地区规模较大的社区组群北京人家；上海价格上涨较快小区主要为位于杨浦区五角场板块、周边高校林立、交通便捷、受区位上涨因素带动的无锡大楼；广州价格上涨较快小区主要为临近机场高速、配套设施完善、居住氛围一般、片区规模较大的住宅小区广州富力城；深圳价格上涨较快小区则主要体现为小区环境好、配套全齐的花园式小区太阳新城。

三、二线城市行政区域涨幅特点

从区域市场来看，本月部分二线城市非核心区域住宅物业体现出的价格上涨更为迅猛；

从区域价格变化来看，部分二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上受限购因素影响较小、资源聚集、交通便利、配套完善等因素在房价走势中起到了重要作用。

四、城市房价预测

所有城市价格指数线仍然呈现分化，武汉、石家庄、北京、厦门、郑州继续保持快速上扬态势，广州、南京和成都走势稳中有升，南昌、西安和昆明走势依旧平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海市存量住宅价格指数预测值为202.9，环比涨幅为0.83%；武汉市存量住宅价格指数预测值为204.2，环比涨幅为2.23%；石家庄市存量住宅价格指数预测值为190，环比涨幅为7.66%；厦门市存量住宅价格指数预测值为173.2，环比涨幅为4.69%；北京市存量住宅价格指数预测值为177.9，环比涨幅为6.23%；郑州预测值为164.3，环比涨幅为2.44%；深圳预测值为150.7，环比跌幅为0.91%；南京预测值为146.2，环比涨幅为0.31%；广州预测值为127.9，环比涨幅为2.7%；成都预测值114.2，环比上涨3.21%；南昌预测值为105.8，环比涨幅为0.23%；西安预测值为97，环比涨幅为1.02%；昆明预测值为94.2，环比跌幅为0.26%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄十一个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司。

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