1、央行新政出台不限购城市首付可降至20%

央行2月2日在官网发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2、财政部出新政 降低不限购城市契税、营业税

2月19日下午15时许，财政部最新发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。《通知》对于现行的契税和营业税政策进行了调整。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，自2016年2月22日起执行。

3、央行宣布3月1日起下调存款准备金率0.5%

2月29日，央行发布公告，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

4、央行表态将清理打击首付贷等突破住房信贷政策

针对近期多地P2P平台推出首付贷问题，央行行长、副行长3月12日相继表态。副行长潘功胜表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，并存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。下一步央行将与相关部门一起，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

5、二手房交易营改增落定 未满两年按5%全额征收

3月24日财政部规定：对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

6、房地产业5月1日起实施营改增

全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

7、《中华人民中和国资产评估法》通过

2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议表决通过《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》），将于2016年12月1日起施行。

《资产评估法》的制定有利于评估行政管理部门统一监管尺度，有利于各评估行业协会统一制定规则，有利于各评估专业机构统一执业标准，也有利于统一落实评估当事人各方的法定责任，更有利于评估机构实现多种专业综合发展，而且更是为以后行业规则完善垫上了基石。

8、中央政治局会议：去库存、抑制资产泡沫

7月26日，中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议。会议指出，当前经济运行的新常态特征更加明显，必须把握好经济发展新常态这个大逻辑，坚定不移推进供给侧结构性改革，化压力为动力，推动我国经济发展长期向好。

本次会议释放出关于中国经济的八大信号：①经济总体平稳，下行压力较大；②财政和货币政策支持实体经济；③明确“三去一降一补”路径；④深化国企改革和金融改革；⑤抑制资产泡沫；⑥降低宏观税负；⑦鼓励民间投资；⑧防范和化解金融风险。

9、上交所：房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地

10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》称房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

10、2016年12月14日至16日中央经济会议在北京举行

对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，被看作是在减弱住房金融属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。

1、调控政策梳理

2016年全国楼市政策面可分成泾渭分明的两个时间段，在前三季度，大多数城市的政策导向仍是去库存，仅上海、合肥、南京等少数热点城市出现政策收紧，但对市场影响有限。四季度却是急转直下，自“930”开启22城密集调控之后，以“四限”（限购、限贷、限价、限钱）为代表的调控政策不断在热点城市蔓延、升级。其中，限购、限贷出现频率最高，部分城市更是升级原先的限购、限贷政策。（见表1和表2）

2、调控政策特点

自2016年9月30日以来，全国范围内的房地产市场已经面临三轮调控。

第一轮是从9月30日开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮：主要特征是从限购、限贷、土地供应等方面调控；

第二轮从10月8日到11月27日，主要特征是：出台调控政策城市继续发布调控落地执行细节，与此同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动；

第三轮是12月以来针对11月房价指数仍然上涨城市调控的再度收紧。

3、政策调控效果：存量住宅均价涨幅环比拉大，新建住宅均价涨幅环比收窄；

样本城市存量住宅价格方面，一线城市（北京、上海和深圳）均价10月、11月和12月涨幅环比收窄，分别为2.17%、0.64%和0.57%；重点二线城市（广州、厦门和南京）均价11月和12月涨幅分别为0.84%和1.75%，热点二线城市（郑州、武汉和石家庄）均价11月和12月涨幅分别为1.79%和2.93%，其他二线城市（南昌、成都、昆明、太原、重庆和西安）均价11月和12月涨幅分别为-0.24%和0.04%，总体呈现“11月环比涨幅收窄、12月环比涨幅拉大”的态势；

新建住宅价格方面，一线城市均价10月、11月和12月涨幅环比收窄，涨幅分别为0.82%、0.45%和0.3%；重点二线城市、热点二线城市和其他二线城市均呈现出涨幅环比收窄的态势；

土地市场点评：2016年样本城市整体土地市场成交面积约2亿平方米，同比下降12.7%；一线城市同比下降20.8%，二线城市同比下降11.7%；成交金额方面，整体市场成交金额1.17万亿，同比上涨14.6%。

住宅市场点评：供求方面2016年整体市场供求保持稳定，供求比均控制在1以下；全年去化时间保持稳定，样本城市平均去化时间同比减少1.4个月，存量住宅交易价格方面，一线城市同比上涨，上海涨幅最大，达到42.2%，二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨，武汉涨幅最高，达到30.3%，昆明、太原、重庆和西安下跌，西安跌幅最大，达4.1%；新建住宅市场方面，一线城市仍然保持上涨，深圳涨幅最大，达到44.9%，二线城市除成都和西安外，其余城市全部上涨，南京、厦门和武汉涨幅最高，分别为26.1%、22%和20.7%；新建住宅交易面积方面，2016年一线城市中北京、上海和深圳同比下跌，深圳跌幅最大，达到37.3%；广州保持上涨态势，涨幅34.8%；二线城市中厦门同比下跌，其余城市均保持上涨态势；

商业办公市场点评：新建商业交易均价方面，2016年北京、上海和深圳均呈现同比上涨态势，北京涨幅最高，达到30%，广州出现下跌态势；二线城市西安、成都和昆明同比小幅上涨，昆明涨幅最高，达到16%；其余城市下跌，南昌跌幅最大，达到10%；新建办公楼交易均价方面，北京、广州和深圳呈现上涨态势，上海微跌，广州涨幅最大，达到17.4%；二线城市成都和昆明上涨，成都涨幅达到13.3%，其余城市下降；

2016年整体土地市场成交面积约2亿平方米，环比下降12.7%；一线城市成交面积2020万平方米，环比下降20.8%，其中北京降幅最大，达到40.4%；二线城市整体成交面积1.79亿平方米，环比下降11.7%，其中厦门降幅最高，达到36.9%；成交金额方面，整体市场成交金额1.17万亿，环比上涨14.6%。

土地溢价率方面，2016年深圳、上海、厦门、南京分别达到121.56%、92.4%、93.8%和79.1%。

2、一线城市和二线城市历年土地成交金额走势

一线城市中北京、上海和广州土地成交金额出现下跌，北京2016年同比跌幅57.2%；深圳大幅增长，增幅133.8%；二线城市中重庆出现下跌，跌幅18.5%，其余城市全部同比上涨，南京涨幅最高，达到100.3%。（见图8）

3、一线城市和二线城市历年土地成交量走势

一线城市中北京和上海土地成交面积出现大幅下跌的态势，北京2016年同比跌幅40.4%；深圳保持稳步增长，广州趋于平稳；二线城市中厦门、南昌、成都和重庆出现下跌，厦门跌幅最高，达到36.9%；（见图9）

在供需方面，上海、深圳、郑州、武汉12月供应增多，成交减少，导致供求比数值高于11月，其中深圳供求比值达到1.56；广州和南京供应减少，成交增加，供求比值小于11月，比值分别为0.6和0.64；

在交易面积方面，北京、上海、广州、郑州、南京和厦门本月新建住宅成交面积环比上涨，厦门涨幅最大，达62.45%，其余城市下降，成都降幅最高，达46.5%；（见图10）

2、市场供求情况

2014年市场出现供大于求局面，南京供求比值甚至达到2.1,到2016年整体市场供求保持稳定，供求比均控制在1以下；（见图11）

3、新建住宅历年成交面积

对比历年各样本城市的年交易量，2016年一线城市中北京、上海和深圳出现下跌，深圳跌幅最大，达到37.3%；广州保持上涨态势，涨幅34.8%；二线城市中厦门出现下跌，其余城市均保持上涨态势，郑州、武汉、西安和重庆涨幅较大，涨幅分别为59.7%、33.7%、32.4%和30%；（见图12）

4、去化速度水平

2016年样本城市平均去化时间同比减少1.4个月，整体市场去化时间保持稳定，西安和太原12月呈现去化加快的态势；（见图13）

5、商品住宅价格环比变化

2016年12月新建住宅价格环比涨幅方面，受到调控政策影响，深圳继续下跌，跌幅0.28%，其余所有样本城市价格涨幅继续收窄，南昌收窄幅度最高，达到1.78个百分点；存量住宅价格环比涨幅方面，深圳、南昌和重庆出现下跌，南昌跌幅最高，达到0.9%；其余城市上涨，石家庄涨幅最高，达到4.99%；其中上海、南京、郑州、武汉涨幅放缓，郑州收窄幅度最高，达到1.48%（见图14）

6、商品住宅价格同比变化

存量住宅均价方面，2016年一线城市北上广深同比上涨，上海涨幅最大，达到42.2%，二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨，武汉涨幅最高，达到30.3%，其次为厦门和石家庄，涨幅分别为24.3%和20.2%，昆明、太原、重庆和西安下跌，西安跌幅最大，达4.1%；

新建住宅均价方面，2016年一线城市北上广深同比上涨，深圳涨幅最大，达到44.9%，二线城市除成都和西安外，其余城市全部上涨，南京、厦门和武汉涨幅最高，分别为26.1%、22%和20.7%；（见图15）

2、2016年新建办公楼交易面积方面，北京、上海和广州交易量保持上涨，北京涨幅最高，达到147%；二线城市重庆和昆明交易量下跌，其余城市全部上涨，武汉涨幅最高，达到100%；（见图17）

3、2016年新建商业交易均价方面，北京、上海和深圳均呈现上涨态势，北京涨幅最高，达到30%，广州出现下跌态势；二线城市西安、成都和昆明小幅上涨，昆明涨幅最高，达到16%；其余城市下跌，南昌跌幅最大，达到10%；（见图18）

4、2016年新建商业交易面积方面，一线城市北京、上海和广州均呈现上涨态势，广州涨幅最大，达到57.8%；二线城市成都和重庆出现下跌，跌幅分别为5%和11%；其余城市上涨，南昌涨幅达到67%；（见图19）

经济环境方面：2016年经济基本面筑底企稳，但面临周期性下行压力，CPI温和上涨，固定资产投资缓中趋稳，但随着2017年国内资产去泡沫、债务去杠杆的推进，货币投放速度将会放缓，将会对经济增长产生一定影响。2016年中央经济工作会议对2017年经济定调：坚持稳中求进，着力提高增长的“含金量”；

政策导向方面：中央为2017年的房地产市场明确定调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落；

金融政策方面：2016年MI和M2剪刀差逐步收窄，12月新增居民中长期贷款环比下降，楼市信贷去杠杆化加速，预期金融及资本市场融资环境从严；

调控思路方面：因城施策的调控思路将继续，尤其对二线城市，政策力度将逐步升级，将进一步抑制投资性需求，回稳房价；面对一线城市房价高企，政策调控空间已经接近天花板，二线城市未来调控的脚步不会停止，部分城市或将继续出台补充措施，预计2017年住房市场监管和整顿还将继续收紧；

行业发展趋势方面：调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度将加快；

综上所述:预计2017年一线及热点二线城市房价涨幅继续收窄，呈现量跌价稳的局面。