2016年12月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

报告要点：

政策影响：为了抑制房价继续上行，12月以来，武汉、郑州等部分热点城市楼市调控政策不断加码，既有在限购方面出台措施，也有在限贷方面继续收紧；

一线城市均价：北京、广州存量住宅均价环比上涨且涨幅拉大，比上月涨幅分别高出1%和1.08%，上海存量住宅均价涨幅环比继续收窄，收窄幅度0.24%，深圳存量住宅均价下跌，跌幅0.39%；

一线城市指数：北京和上海存量房价格指数线保持上扬，广州存量房价格指数线走向平稳，深圳存量住宅价格指数线仍然保持下跌态势；

一线城市区域市场：本月一线城市热点住宅小区主要受益于区位优越、配套完善、交通便捷的小区；

二线城市均价：环比方面，热点二线城市武汉、南京和郑州涨幅继续放缓，武汉本月环比涨幅3.2%，收窄幅度0.3%；南京本月环比涨幅0.77%，收窄幅度0.37%；郑州本月环比涨幅0.47%，收窄幅度1.48%；厦门、石家庄、昆明、太原和西安本月上涨并且涨幅拉大，其中石家庄本月涨幅4.99%，比上月涨幅拉大4.93%；南昌和重庆本月下跌，跌幅分别1.23%和0.43%；

二线城市指数：二线城市价格指数线仍然呈现分化，其中武汉、厦门、南京、石家庄和郑州继续保持上扬态势，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

二线城市区域市场：从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

一、一线城市存量住宅价格走势

1、北京、广州存量住宅均价环比上涨且涨幅拉大，比上月涨幅分别高出1%和1.08%，上海存量住宅均价涨幅环比继续收窄，收窄幅度0.24%，深圳存量住宅均价下跌，跌幅0.39%；

12月以来，部分热点城市楼市调控政策不断加码，既有在限购方面出台措施，也有在限贷方面继续收紧。例如12月21日，郑州市政府发布《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，规定限购区域内，将180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)纳入限购范围。对于非郑州户籍家庭，在该市购买住房时需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。12月22日起，武汉楼市限购范围进一步扩大，根据最新政策，除此前的7个中心城区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济开发区、武汉东湖生态旅游风景区外，东西湖、江夏、黄陂三个新城区的部分区域也被纳入限购范围。从政策面发展趋势来看，2017年住房市场监管和整顿还将继续，预计后续依然会有调控政策出台。

北京市存量住宅均价为49915元/平方米，环比上涨1.80%，同比上涨35.3%；上海市存量住宅均价为50839元/平方米，环比上涨0.21%，同比上涨48.5%；广州市存量住宅均价为22178元/平方米，环比上涨2%，同比上涨11.3%；深圳市存量住宅均价为44745元/平方米，环比下跌0.39%，同比上涨7.83%。（详见图1）

北京和上海存量房价格指数线保持上扬，广州存量房价格指数线走向平稳，深圳存量住宅价格指数线仍然保持下跌态势；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为153.8，同比涨幅41.6%；上海预测值为197.5，同比涨幅为57.0%；广州预测值为118.8，同比涨幅为13.9%；深圳预测值为155.9，同比下跌2.3%。（详见图2） 

本月一线城市热点住宅小区主要受益于区位优越、配套完善、资源聚集的小区；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为交通便捷，社区周边设施齐全、教育资源聚集的京通苑；上海价格上涨较快小区主要为地处郊环外、各类基本生活配套较为成熟、定位刚需的中信泰富朱家角隽苑；广州价格上涨较快小区主要为居住氛围较好，配套设施完善、交通便捷的10年楼龄的瑜翠园；深圳价格上涨较快小区则主要是处于华强北商业圈中心、生活设施齐全的待拆迁物业桑达新村小区。（见表2）

二、二线城市存量住宅价格走势

1、环比方面，热点二线城市武汉、南京和郑州涨幅继续放缓，武汉本月环比涨幅3.2%，收窄幅度0.3%；南京本月环比涨幅0.77%，收窄幅度0.37%；郑州本月环比涨幅0.47%，收窄幅度1.48%；厦门、石家庄、昆明、太原和西安本月上涨并且涨幅拉大，其中石家庄本月涨幅4.99%，比上月涨幅拉大4.93%；南昌和重庆本月下跌，跌幅分别1.23%和0.43%（详见图3）

2、二线城市价格指数线仍然呈现分化，其中武汉、厦门、南京、石家庄和郑州继续保持上扬态势，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期仍不预测；

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，武汉市存量住宅价格指数预测值为187.7，同比涨幅为79.7%；厦门市存量住宅价格指数预测值为161.8，同比涨幅为49.3%；石家庄市存量住宅价格指数预测值为166.0，同比涨幅为60.6%；南京预测值为143.8，同比涨幅为36.6%；郑州预测值为154.1，同比涨幅为45.8%；成都预测值为106.2，同比涨幅为6.6%；南昌预测值为106.3，同比涨幅为3.5%；昆明预测值94.7，同比上涨1.8%；西安预测值为95.5，同比涨幅为2.4%。（详见图4）

3、从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

从区域价格变化来看，二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上一些资源聚集、交通便利、配套完善的地区在本轮房价走势中起到了重要作用。（见表3）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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