2016年11月份全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：2016年11月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%；

政策走向：11月，武汉、深圳、上海、天津等城市接连升级房地产市场调控政策，从调控内容来看，大多采取贷款政策的收紧和严格落实。楼市新一轮调控到来将进一步为楼市降温，同时也将抑制投资性需求，回稳房价，预计未来调控的脚步不会停止，部分城市或将继续出台补充措施；

土地市场：整体市场土地成交面积约1774万平方米，环比上涨52%；一线城市整体成交面积环比上涨130%，其中广州涨幅最大，达到256%；二线城市整体成交面积环比上涨42.6%，其中厦门涨幅最高，达到2758%；成交金额方面，整体市场成交金额328亿，环比上涨256%；

住宅市场：新建住宅去化速度方面，本月太原去化时间缩短1个月，去化时间需要1.4个月；厦门增加1个月，去化时间为需要7.8个月，其余城市变化不大；新建住宅交易面积方面，北京、郑州、武汉、太原和重庆本月新建住宅成交面积环比上涨，太原涨幅最大，达19.81%，其余城市下降，石家庄降幅最高，达57%；新建住宅供需方面，广州、南京、郑州和南昌本月供大于求，比值分别为1.2、1.16、1.13和1.2，其余城市保持供不应求；新建住宅价格环比方面，受到调控政策影响，深圳出现下跌，跌幅0.2%，其余一线城市和热点二线城市价格涨幅继续收窄，南昌收窄幅度最高，达到3个百分点；存量住宅价格环比方面，深圳由降转升，出现小幅回调，涨幅0.67%，其余一线及热点二线城市存量住宅价格涨幅放缓，北京收窄幅度高达4.62%；

新建商业办公市场：办公楼市场方面，本月成都新建办公楼交易面积环比涨幅最大，达到131.5%，昆明降幅最大，达到48.1%；交易价格方面，上海、广州、南昌、昆明和西安环比上涨，上海涨幅最高，达37.5%；商业市场方面，深圳、武汉和西安本月新建商业交易面积环比下降，西安降幅最高，达到48.7%，其余城市上涨，成都涨幅最大，达160%；在交易价格方面，北京下降，降幅14.4%，其余城市上涨，昆明涨幅最大，达到50.2%（注：新建商办市场成交量小，个别楼盘的成交情况和价格波动不能代表整体市场变化情况，仅供参考）

一、宏观经济和政策

1、2016年11月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%。

解读：从环比看，一是食品价格环比由降转涨，价格环比上涨0.2%，主要是受鲜菜价格上涨的影响。二是汽柴油和水电燃料价格上涨，合计影响CPI上涨0.04个百分点，三是旅游价格季节性下降，合计影响CPI下降0.05个百分点；从同比看，10 月份 CPI比上月扩大 0.2 个百分点，主要原因是鲜菜、汽、柴油以及水电燃料价格合计影响CPI同比涨幅扩大0.15个百分点，是CPI同比涨幅扩大的主要原因；

11月份PPI上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，一是工业行业价格普遍上涨，二是部分重点行业价格涨幅继续扩大。其中，煤炭开采和洗选、黑色金属冶炼和压延加工、有色金属冶炼和压延加工业价格涨幅分别扩大，合计影响PPI环比上涨约0.9个百分点。从同比看，11月份PPI上涨3.3%，涨幅比上月扩大2.1个百分点。在调查的工业大类行业中，29个行业产品价格同比上涨，比上月增加4个；

11月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.5个百分点,延续上行走势；

2、11月“M2-M1”剪刀差继续收窄

据央行数据显示，11月末，广义货币(M2)余额153.04万亿元,同比增长11.4%，增速分别比上月末和去年同期低0.2个和2.3个百分点；狭义货币(M1)余额47.54万亿元,同比增长22.7%，增速比上月末低1.2个百分点，比去年同期高7个百分点；流通中货币(M0)余额6.49万亿元,同比增长7.6%；

1-11月份，民间固定资产投资331067亿元，同比名义增长3.1%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。

3、民间固定资产投资增速比1-10月份提高0.2个百分点

4、前11月房地产开发投资同比名义增长6.5%，增速回落

　2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

　1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。

5、社会融资：房地产相关融资滞后偏高导致贷款和社融略超预期

央行数据同时显示，11月人民币贷款增加7946亿元，同比多增857亿元。

分部门看，其中住户部门贷款增加6796亿元，包括短期贷款增加1104亿元、中长期贷款增加5692亿元。住户部门中长期贷款以房贷为主，11月新增5692亿元，较10月的4891亿元大幅增长，占当月住户部门贷款增量的比重从上月的75%进一步攀升至84%，大幅高于9月的47%。

6、《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》

中共中央、国务院印发的该《意见》对完善产权保护制度、推进产权保护法制化进行了全面部署，为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向，比如住宅70年产权到期后的问题，比如私有财产的保护问题等，既和拥有亿万财富的企业家有关，也与普通的工薪阶层有关。

7、国土资源发布：各类产业用地长期租赁不得超过20年

最近一段时期，有关部门依据国家产业政策调整出台了多项政策，要求对产业发展较快的地区、集聚区及使用未利用地发展产业的，要优先安排用地计划指标。要求各地根据国家产业政策和当地产业发展情况，统筹安排用地计划指标，确保符合产业政策的项目用地。

指引明确，各类产业用地均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式使用土地。以长期租赁方式使用土地的，不得超过20年。

8、发改委、住建部开展商品房及中介门店明码标价检查

11月8日，国家发改委、住建部通知，11月10日至12月10日将对全国范围内的房地产开发企业和房地产中介机构，开展企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价检查。其中，销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；未一次性公开全部销售房源；商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素；采取多种方式明码标价，标价内容不一致；在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用；以及其他违反明码标价规定销售商品房的行为将被重点检查。

二、土地市场

整体市场土地成交面积约1774万平方米，环比上涨52%；一线城市整体成交面积环比上涨130%，其中广州涨幅最大，达到256%；二线城市整体成交面积环比上涨42.6%，其中厦门涨幅最高，达到2758%；成交金额方面，整体市场成交金额328亿，环比上涨256%。

三、商品住宅市场

1、在供需方面，广州、南京、郑州和南昌本月供大于求，比值分别为1.2、1.16、1.13和1.2，其余城市保持供不应求；在交易面积方面，北京、郑州、武汉、太原和重庆本月新建住宅成交面积环比上涨，太原涨幅最大，达19.81%，其余城市下降，石家庄降幅最高，达57%（见图4）

2、和上月相比，本月太原去化时间缩短一个月，去化时间需要1.4个月；厦门增加一个月，去化时间为需要7.8个月，其余城市变化不大；（见图5）

3、新建住宅价格环比涨幅方面，受到调控政策影响，深圳出现下跌，跌幅0.2%，其余一线城市和热点二线城市价格涨幅继续收窄，南昌收窄幅度最高，达到3个百分点；存量住宅价格环比涨幅方面，深圳由降转升，出现小幅回调，涨幅0.67%，其余一线及热点二线城市存量住宅价格涨幅放缓，北京收窄幅度高达4.62%（见图6）

四、商品非住宅市场

1、本月成都新建办公楼交易面积环比涨幅最大，达到131.5%，昆明降幅最大，达到48.1%；交易价格方面，上海、广州、南昌、昆明和西安环比上涨，上海涨幅最高，达37.5%。（见图7）

2、深圳、武汉和西安本月新建商业交易面积环比下降，西安降幅最高，达到48.7%，其余城市上涨，成都涨幅最大，达160%；在交易价格方面，北京下降，降幅14.4%，其余城市上涨，昆明涨幅最大，达到50.2%。（见图8）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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