2016年10月份全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：2016年10月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.1%，同比上涨2.1%；PPI环比上涨0.7%，同比上涨1.2%；

政策走向：10月楼市调控后，政策的调控作用初步显现，一线城市和热点二线城市交易价格和交易量逐步回落，但从社会融资规模方面，政策尚未完全显现效果,居民中长贷仍处较高水平，M2整体表现稳定。随着地产调控逐步深化，央行逐步加强信贷管理,预计未来几个月新增居民中长贷将逐步减少，房价将进一步得到控制；

土地市场：整体市场土地成交面积约1170万平方米，环比下降33%；一线城市整体成交面积环比上涨24.8%，其中北京涨幅最大，达到139%；二线城市整体成交面积环比下降36.6%，其中厦门降幅最高，达到95.7%；成交金额方面，整体市场成交金额328亿，环比下跌70%；

住宅市场：新建住宅去化速度方面，郑州去化时间较上月增加1.4个月，武汉、厦门和南京保持稳定，其余城市较上月均有所缩短，其中深圳缩短1.4个月，降幅最大；新建住宅交易面积方面，北京、上海、南京、郑州和厦门下降，郑州降幅最大，达54.89%，其余城市上涨；新建住宅供需方面，南京本月供应增多，成交减少，导致供求比增大，比值1.63，郑州、武汉和太原供需基本平衡，其余城市供求比均小于1，其中深圳由于没有新增供应，供求比为0；新建住宅价格环比方面，受到本月调控政策影响，一线城市和热点二线城市价格涨幅均有所收窄，郑州收窄幅度达到5.37%；存量住宅价格环比方面，石家庄收窄幅度最高，达到7.62%；

新建商业办公市场：办公楼市场方面，本月重庆新建办公楼交易面积环比涨幅最大，达到113.85%，深圳降幅最大，达到44.34%；交易价格方面，北京、深圳、南昌和重庆环比上涨，重庆仍然涨幅最高，达15.85%；商业市场方面，深圳、武汉、西安和重庆本月新建商业交易面积环比上涨，西安涨幅最高，达到107.29%，其余城市下降，昆明降幅最大，达41.05%；在交易价格方面，北京、上海、广州和深圳环比上涨，广州涨幅最高，达22.95%，其余城市下跌，西安跌幅最大，达到22.1%。（注：新建商办市场成交量小，个别楼盘的成交情况和价格波动不能代表整体市场变化情况，仅供参考）

一、宏观经济和政策

1、2016年10月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.1%，同比上涨2.1%；PPI环比上涨0.7%，同比上涨1.2%。

解读：从环比看，食品价格合计影响 CPI 环比下降 0.18 个百分点；从同比看，10 月份 CPI比上月扩大 0.2 个百分点，主要原因是去年同期对比基数相对偏低，其中食品价格同比上涨 3.7%，非食品价格同比上涨 1.7%；

10月份，PPI涨幅比上月扩大 0.2 个百分点，其中煤炭开采和洗选业价格影响 PPI 环比上涨约 0.2 个百分点；石油加工、化学原料和化学制品制造业价格合计影响 PPI 环比上涨约 0.2 个百分点；有色金属冶炼以及黑色金属冶炼和压延加工业价格影响 PPI 环比上涨约 0.2 个百分点。PPI同比上月扩大 1.1 个百分点，其中煤炭、黑色金属、有色金属、石油加工、石油和天然气开采五大主要行业合计影响 PPI 同比上涨约 1.4 个百分点，是带动 PPI 同比上涨的主要因素；

10月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.2%，比上月上升0.8个百分点,在临界点之上明显回升,创2014年7月以来数值新高；

2、10月“M2-M1”剪刀差继续收窄

据央行数据显示，10月末，广义货币(M2)余额151.95万亿元,同比增长11.6%，增速比上月末高0.1个百分点，比去年同期低1.9个百分点；狭义货币(M1)余额46.54万亿元,同比增长23.9%，增速比上月末低0.8个百分点，比去年同期高9.9个百分点；2、10月“M2-M1”剪刀差继续收窄

“M2-M1”剪刀差继续收窄，表明企业堆积现金的局面正在发生改变，企业层面的“流动性陷阱”正在得到缓解；

3、民间固定资产投资增速比1-9月份加快0.4个百分点。

1-10月份，民间固定资产投资297725亿元，同比名义增长2.9%，增速比1-9月份加快0.4个百分点。

4、全国房地产投资增速有所提速，房地产开发企业土地购置面积有所下降

2016年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

1-10月份，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6个百分点；土地成交价款6764亿元，增长16.7%，增速提高3.4个百分点。

5、社会融资：10月地产调控尚未完全显现效果,居民中长贷仍处较高水平

10月金融机构新增贷款6513亿,同比多增1377亿,环比少增5687亿。居民贷款方面,地产调控对10月房贷的影响仍然较小,居民中长贷新增4891亿,环比少增850亿但仍处于单月较高水平,居民贷款新增4331亿,占新增信贷的比重仍高达三分之二

6、“金九银十”之际，国内多地接连出台楼市调控新政

9月30日到10月6日夜间，共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开始，全国楼市进一步调整。

7、上交所：房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地

10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

上交所在《监管函》中表示，房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。《监管函》还要求，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

8、两办出台《意见》要求就农村土地逐步建立“三权”运行机制

10月30日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》提出，逐步建立规范高效的“三权”运行机制，不断健全归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村土地产权制度，为发展现代农业、增加农民收入、建设社会主义新农村提供坚实保障。

意见提出，有权通过转让、互换、出租（转包）、入股或其他方式流转承包地并获得收益，任何组织和个人不得强迫或限制其流转土地；有权依法依规就承包土地经营权设定抵押、自愿有偿退出承包地，具备条件的可以因保护承包地获得相关补贴。承包土地被征收的，承包农户有权依法获得相应补偿，符合条件的有权获得社会保障费用等。不得违法调整农户承包地，不得以退出土地承包权作为农民进城落户的条件。

二、土地市场

整体市场土地成交面积约1170万平方米，环比下降33%；一线城市整体成交面积环比上涨24.8%，其中北京涨幅最大，达到139%；二线城市整体成交面积环比下降36.6%，其中厦门降幅最高，达到95.7%；成交金额方面，整体市场成交金额328亿，环比下跌70%。

三、商品住宅市场

1、在供需方面，南京本月供应增多，成交减少，导致供求比增大，比值1.63，郑州、武汉和太原供需基本平衡，其余城市供求比均小于1，其中深圳由于没有新增供应，供求比为0；在交易面积方面，北京、上海、南京、郑州河厦门下降，郑州降幅最大，达54.89%，其余城市上涨（见图4）

2、郑州去化时间较上月增加1.4个月，武汉、厦门和南京保持稳定，其余城市较上月均有所缩短，其中深圳缩短1.4个月，降幅最大；（见图5）

3、新建住宅价格环比涨幅方面，受到本月调控政策影响，一线城市和热点二线城市价格涨幅均有所收窄，郑州收窄幅度达到5.37%；存量住宅价格环比涨幅方面，石家庄收窄幅度最高，达到7.62%。（见图6）

四、商品非住宅市场

1、本月重庆新建办公楼交易面积环比涨幅最大，达到113.85%，深圳降幅最大，达到44.34%；交易价格方面，北京、深圳、南昌和重庆环比上涨，重庆仍然涨幅最高，达15.85%。（见图7）

2、深圳、武汉、西安和重庆本月新建商业交易面积环比上涨，西安涨幅最高，达到107.29%，其余城市下降，昆明降幅最大，达41.05%；在交易价格方面，北京、上海、广州和深圳环比上涨，广州涨幅最高，达22.95%，其余城市下跌，西安跌幅最大，达到22.1%。（见图8）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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