2016年9月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

楼市还在涨，拐点何时到来?

报告要点：

一线城市均价：北京、上海、广州的存量住宅均价环比继续上涨，涨幅拉大，其中上海以7.92%的涨幅领涨，深圳存量住宅均价下跌0.1%，跌幅收窄；

一线城市指数：深圳存量住宅价格指数线呈现下跌态势，广州存量房价格指数线走向稳中有升，北京和上海仍然保持上扬态势，上海上扬幅度最大；

一线城市区域市场：本月一线城市热点住宅小区主要受益于居住氛围、配套以及交通因素的带动；

二线城市均价：环比方面，石家庄以10.58%的速度领涨于二线城市，郑州和南京涨幅收窄，涨幅分别由上月的11.14%和5.01%降至本月7.34%和1.09%，武汉本月呈现跳涨，涨幅由上月2.89%升至本月7.7%；同比方面，武汉以46.5%增速领涨，厦门、南京、郑州和石家庄涨幅均超过20%，西安和太原以1.8%和1.7%的速度下跌；

二线城市指数：二线城市价格指数线出现分化的态势，其中厦门、武汉、南京、石家庄和郑州保持上扬态势，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

二线城市区域市场：从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

一线城市存量住宅价格走势

北京、上海、广州的存量住宅均价环比继续上涨，涨幅拉大，其中上海以7.92%的涨幅领涨，深圳存量住宅均价下跌0.1%，跌幅收窄；

北京市9月份存量住宅市场“量价齐升”，成交量方面，9月成交量继3月后成为2016年第二个成交破3万套的月份;价格方面，本月存量住宅监测价格环比上涨4.23%，涨幅仅次于3月份。此外，9月30号晚，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳发展的若干措施》（简称《措施》），《措施》中不仅限制非户籍人口，还限制户籍人口，不仅抑制豪宅，一定程度上也抑制了刚需，预计未来一段时期内存量住宅市场伴随着限购政策的施行或将出现降温；上海在买方恐慌性购房行为和房东高价惜售的双重影响之下，9月存量住宅价格再次飙升，幅度接近8%，从环线上看，价格涨幅由内至外呈现明显递增，内环内存量住宅均价涨幅为6.22%，而郊环外涨幅竟高达15.86%；广州楼市进入9月后，随着地王的出现，使得市场“恐涨”的心理不断蔓延，关于政府严格执行住房限购政策的消息此起彼伏，使得买家迫切入市，出现量价齐升的情况；深圳9月楼市出现回暖，成交量大幅攀升，网签套数为7722套，网签面积约为63.32万平方米，环比分别上涨7.65%和6.46%，成交价格降幅继续收窄；

北京市存量住宅均价为46134元/平方米，环比上涨4.23%，同比上涨28.36%；上海市存量住宅均价为49747元/平方米，环比上涨7.92%，同比上涨54.17%。；广州市存量住宅均价为20903元/平方米，环比上涨1.11%，同比上涨8.90%；深圳市存量住宅均价为44836元/平方米，环比下降0.1%，同比上涨16.31%（详见图1）。

深圳存量住宅价格指数线呈现下跌态势，广州存量房价格指数线走向稳中有升，北京和上海仍然保持上扬态势，上海上扬幅度最大；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为139.3，同比涨幅为32.8%；上海预测值为182.5，同比涨幅为57.4%；广州预测值为113.6，同比涨幅为9.5%；深圳预测值为163.4，同比涨幅为16.4%。（详见图2）

本月一线城市热点住宅小区主要受益于居住氛围、配套以及交通因素的带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和交通便捷，居住氛围优越的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为配套完善、交通便利、建筑设计颇具时尚性和现代感的北京第一个完全年轻人的社区，炫特嘉园；上海价格上涨较快小区主要为地处郊环外、商业配套完善的价值洼地荷风翠庭；广州价格上涨较快小区主要为居住氛围较好，配套设施完善、交通便捷的恒宝华庭；深圳价格上涨较快小区则主要是交通便利，教育资源丰富，生活配套齐全的海语山林。（见表2）

二线城市存量住宅价格走势

环比方面，石家庄以10.58%的速度领涨于二线城市，郑州和南京涨幅收窄，涨幅分别由上月的11.14%和5.01%降至本月7.34%和1.09%，武汉本月呈现跳涨，涨幅由上月2.89%升至本月7.7%；同比方面，武汉以46.5%增速领涨，厦门、南京、郑州和石家庄涨幅均超过20%，西安和太原仍然以1.8%和1.7%的速度下跌；

二线城市价格指数线出现分化的态势，其中厦门、武汉、南京、石家庄和郑州保持上扬态势，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为151.9，同比涨幅为42.8%；武汉市存量住宅价格指数预测值为151.9，同比涨幅为55.1%；石家庄市存量住宅价格指数预测值为141.1，同比涨幅为36.5%；南京预测值为135.9，同比涨幅为32.6%；郑州预测值为131.8，同比涨幅为25.4%；成都预测值为103.6，同比涨幅为4.3%；南昌预测值为106.5，同比涨幅为4.6%；昆明预测值95.7，同比上涨1.8%；西安预测值为94.6，同比下降1.4%（详见图4）

从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

从区域价格变化来看，二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上一些资源聚集、交通便利、配套完善的地区在本轮房价走势中起到了重要作用。（见表3）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

免责声明

本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于中估联行研究院。未经中估联行研究院事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送、传播或复印本报告者承担。