2016年8月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

涨涨涨！8月北京上海涨幅扩大！

报告要点：

一线城市均价：北京、上海、广州的存量住宅均价继续上涨，涨幅拉大，其中上海以5.8%的涨幅领涨，深圳存量住宅均价微跌0.78%，跌幅收窄；

一线城市指数：深圳存量住宅价格指数线上扬态势放缓，广州存量房价格指数线走向稳中有升，北京和上海仍然保持上扬态势，上海上扬幅度最大；

一线城市区域市场：本月一线城市热点住宅小区主要受益于轨道交通的带动；

二线城市均价：环比方面，郑州以11.14%的速度领涨于二线城市，南京、武汉和厦门依然保持较高的增速，昆明、重庆和西安微跌；同比方面，武汉以36.9%增速领涨，厦门、南京和郑州涨幅均超过20%，西安、重庆和太原价格下跌，西安跌幅最大，达到3.73%；

二线城市指数：二线城市价格指数线整体保持稳健上扬的态势，其中厦门、武汉、南京和郑州上扬趋势最为明显，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

二线城市区域市场：从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

一线城市存量住宅价格走势

北京、上海、广州的存量住宅均价继续上涨，涨幅拉大，其中上海以5.8%的涨幅领涨，深圳存量住宅均价下跌0.78%，跌幅收窄；

8月一线城市楼市热度不减，其中上海8月下旬连续多个工作日成交超过千套，这在上海楼市中并不常见，有媒报称上海市考虑收紧房地产市场限购，导致8月29号上海市辟谣并无此类限购政策；上海楼市火爆的同时，深圳8月份存量房价格小幅回调，成交量继续回升，网签套数和网签面积同比分别下降35.99%和37.27%，跌幅收窄，但深圳楼市的观望氛围依然浓厚，市场依旧处于调整期其中。

北京市存量住宅均价为44262元/平方米，环比上涨2.8%，同比上涨23.49%；上海市存量住宅均价为46097元/平方米，环比上涨5.8%，同比上涨46.25%。；广州市存量住宅均价为20673元/平方米，环比上涨1.06%，同比上涨7.54%；深圳市存量住宅均价为44882元/平方米，环比下降0.78%，同比上涨17.89%（详见图1）。

深圳存量住宅价格指数线上扬态势放缓，广州存量房价格指数线走向稳中有升，北京和上海仍然保持上扬态势，上海上扬幅度最大；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为135，同比涨幅为30.0%；上海预测值为172.6，同比涨幅为51.8%；广州预测值为111.8，同比涨幅为8.0%；深圳预测值为166.8，同比涨幅为21.2%。（详见图2）

本月一线城市热点住宅小区主要受益于轨道交通的带动；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和交通便捷，居住氛围优越的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为环境优美，人文资源聚集，临近地铁10、13号线的罗庄南里社区；上海价格上涨较快小区主要为紧邻规划19、20号线的双轨交房凉四小区；广州价格上涨较快小区主要为位置优越、距地铁4、5号线中转站车陂南站仅约150米的鸿发广场；深圳价格上涨较快小区则主要是生活配套设施齐全、交通便捷的大型滨海高尚住宅区恒裕滨城。（见表2）

二线城市存量住宅价格走势

环比方面，郑州以11.14%的速度领涨于二线城市，南京、武汉和厦门依然保持较高的增速，昆明、重庆和西安微跌；同比方面，武汉以36.9%增速领涨，厦门、南京和郑州涨幅均超过20%，西安、重庆和太原价格下跌，西安跌幅最大，达到3.73%；

二线城市价格指数线整体保持稳健上扬的态势，其中厦门、武汉、南京和郑州上扬趋势最为明显，昆明、南昌、成都和西安指数走势平缓，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为146.2，同比涨幅为38%；南京预测值为131.9，同比涨幅为29.5%；郑州预测值为121.3，同比涨幅为15.2%；成都预测值为102.9，同比涨幅为3.7%；南昌预测值为106.3，同比涨幅为4.3%；昆明预测值95.6，同比上涨1.5%；西安预测值为94.2，同比下降5%。（详见图4）

从区域市场来看，二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

从区域价格变化来看，二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上一些资源聚集、交通便利、配套完善的地区在本轮房价走势中起到了重要作用。（见表3）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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