2017年8月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

继北京后，厦门和石家庄存量住宅均价亦出现下降

摘要

政策影响：《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》相继公开征求意见，至此共有产权和租购同权被提上日程，在限购、限贷、限价、限售和限商之后，探索保障房供给，规范租赁市场，无疑将促进房地产市场长效调控机制的完善，就全国而言，住宅租赁试点从此前12个试点城市扩围也必然是大势所趋。

目前在所有监测城市中，除北京外，厦门和石家庄存量住宅均价环比也出现下降。租购同权一时间成为中国房地产市场的讨论焦点，这给房地产市场带来不小的冲击，在市场严控和租购同权的影响下，预计存量住宅市场增速会持续放缓。

价格涨幅：据中估联行研究院监测15城的数据反馈，除厦门、北京和石家庄外所有监测城市继续上涨；其中武汉涨幅最大，本月存量住宅均价为15487元/㎡，较上月14532元/㎡上涨6.57%，相比上月5.40%的涨幅，涨幅拉大1.17个百分点，本月武汉存量住宅均价上涨幅度最大，这主要得益于本月硚口因旧城改造、拆迁的预期影响仍然较为明显，青山区因滨江商务区建设及改造影响，开发区本月基准价格涨幅进一步扩张。远城区本月基准价格均表现为上涨。其中新洲涨幅相对较大。而涨幅拉大的城市还包括西安、昆明、重庆、太原和合肥。

广州、郑州、南京、南昌、深圳和上海涨幅收窄，其中广州涨幅收窄最大，本月存量住宅均价29534元/㎡，较上月29092元/㎡上涨1.52%，相比上月3.84%的涨幅，涨幅收窄2.33个百分点。

存量住宅均价下降的城市为厦门、北京和石家庄，其中厦门环比下降最大，厦门本月存量住宅市场均价35014元/㎡，较上月35179元/㎡下降0.47%，相比上月0.28%的涨幅，降幅收窄0.75个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，除厦门、北京和石家庄外所有监测城市继续上涨。其中武汉涨幅最大，本月存量住宅均价为15487元/㎡，较上月14532元/㎡上涨6.57%，相比上月5.40%的涨幅，涨幅拉大1.17个百分点；而涨幅拉大的城市还包括西安、昆明、重庆、太原和合肥；广州、郑州、南京、南昌、深圳和上海涨幅收窄，其中广州涨幅收窄最大，本月存量住宅均价29534元/㎡，较上月29092元/㎡上涨1.52%，相比上月3.84%的涨幅，涨幅收窄2.33个百分点；存量住宅均价下降的城市为厦门、北京和石家庄，其中厦门环比下降最大，厦门本月存量住宅市场均价35014元/㎡，较上月35179元/㎡下降0.47%，相比上月0.28%的涨幅，降幅收窄0.75个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月丰台区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。而价格下降的一线城市中，目前仅有北京，降价幅度较大区域趋于集中在丰台区。

北京本月价格下降幅度较大的小区为位于朝阳区定福庄板块的周井大院；上海价格上涨较快小区为位于浦东新区金桥板块，是1995年竣工的售后公房小区。距轨交6号线云山路站约700米；广州价格上涨较快小区为位于荔湾区东风西路132号的流花广场湖景阁，小区近“东风西路” 公交站，有较多公交途径，且附近有陈家祠地铁站，交通便捷度较好；深圳价格上涨较快小区为坐落于盐田区盐田港东海大道9号(东海四路与盐北三街交汇处)。项目周围生活配套设施齐全，教育资源丰富，交通便捷。

从区域市场来看，本月全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，北京、石家庄、厦门存量住宅价格下降。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月武汉和广州本月上扬幅度较大，其中武汉最为突出；上海、南京、南昌、昆明、深圳和郑州走势较上月相对平缓；北京、厦门和石家庄价格指数较上月下降。

就预测趋势线（虚线）来看，武汉上扬幅度保持领先，广州、郑州、上海和南京走势平稳上升，重庆和南昌走势相对平缓，北京、合肥、西安、厦门、石家庄和太原等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为207.88，环比涨幅为-0.08%；武汉预测值为236.20，环比涨幅为3.85%；石家庄预测值为240.03，环比涨幅为2.77%；厦门预测值为191.02，环比涨幅为0.76%；北京预测值为191.10，环比涨幅为-0.19%；郑州预测值为177.35，环比涨幅为1.05%；深圳预测值为153.20，环比涨幅为0.71%；南京预测值为161.23，环比涨幅为1.88%；广州预测值为163.29，环比涨幅为9.58%；重庆预测值121.39，环比上涨2.41%；南昌预测值为107.76，环比涨幅为0.51%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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