2016年7月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

报告要点：

一线城市均价：北京、上海的存量住宅均价分别以1.28%和2.43%的增幅保持上涨，涨幅环比拉大，广州保持稳定，深圳存量住宅均价继续下跌，跌幅1.64%；

一线城市指数：深圳存量住宅价格指数线从上扬态势放缓，广州存量房价格指数线走向平稳，北京和上海仍然保持上扬态势；

一线城市区域市场：本月一线城市热点住宅小区主要受益于轨道交通的带动以及区位、商圈、品牌等资源集聚效应的辐射；

二线城市均价：环比方面，厦门、南京分别以4.32%和1.09%的速度领涨，昆明下跌1.00%，其余城市平稳上涨，涨幅收窄；同比方面，厦门和南京分别以26.46%和19.26%的速度领涨，涨幅拉大，昆明、重庆、太原和西安价格下跌，跌幅收窄；

二线城市指数：二线城市价格指数线整体保持稳健上扬的态势，其中厦门、南京上扬趋势最为明显，郑州和成都平缓上扬，昆明、南昌和西安指数走势平稳，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

二线城市区域市场：从区域市场来看，除厦门、南京外，其他二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

一线城市存量住宅价格走势

北京、上海的存量住宅均价分别以1.28%和2.43%的增幅保持上涨，涨幅环比拉大，广州保持稳定，深圳存量住宅均价继续下跌，跌幅1.64%；

一线城市楼市宏观调控政策仍然保持收紧的态势，住建部从6月到10月期间，将针对房地产中介开展专项整治，抑制人为因素造成的房价上涨。7月过后，一线城市楼市呈现出淡季走高的趋势。其中，北京市存量住宅均价为43056元/平方米，环比上涨1.28%，同比上涨20.5%；上海市存量住宅均价为43570元/平方米，环比上涨2.43%，同比上涨41.51%。；广州市存量住宅均价为20456元/平方米，环比上涨0.73%，同比上涨7.13%；深圳市存量住宅均价为45234元/平方米，环比下降1.64%，同比上涨25.49%（详见图1）。

深圳存量住宅价格指数线上扬态势放缓，广州存量房价格指数线走向平稳，北京和上海仍然保持上扬态势；

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为132.0，同比涨幅为28.0%；上海预测值为166.4，同比涨幅为49.4%；广州预测值为110.0，同比涨幅为6.5%；深圳预测值为170.6，同比涨幅为24.4%。（详见图2）

本月一线城市热点住宅小区主要受益于轨道交通的带动以及区位、商圈、品牌等资源集聚效应的辐射；

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和交通便捷，居住氛围优越的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为交通便利、配套完善、地处燕莎、丽都、CBD三个商圈辐射范围内的梵谷水郡；上海价格上涨较快小区主要为紧邻11号线的轨交房中信泰富又一城二期，中信泰富作为板块内标杆楼盘，已经开始呈现品牌效应；广州价格上涨较快小区主要为位置优越、交通便捷、紧邻地铁、周边居住氛围较好的铂林国际公寓；深圳价格上涨较快小区则主要是生活配套设施齐全，教育资源丰富，交通便捷的海景花园(华侨城）。（见表2）

二线城市存量住宅价格走势

环比方面，厦门、南京以4.32%和1.09%的速度领涨，昆明下跌1.00%，其余城市平稳上涨，涨幅收窄；同比方面，厦门和南京分别以26.46%和19.26%的速度领涨，涨幅拉大，昆明、重庆、太原和西安价格下跌，跌幅收窄；

二线城市价格指数线整体保持稳健上扬的态势，其中厦门、南京上扬趋势最为明显，郑州和成都平缓上扬，昆明、南昌和西安指数走势平稳，重庆和太原价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不预测；

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为140.1，同比涨幅为32.9%；南京预测值为126.5，同比涨幅为24.5%；郑州预测值为112.7，同比涨幅为7.7%；成都预测值为102.5，同比涨幅为3.3%；南昌预测值为106.1，同比涨幅为4.4%；昆明预测值95.5，同比上涨0.9%；西安预测值为93.7，同比下降2.7%。（详见图4）

从区域市场来看，除厦门、南京外，其他二线城市非核心区域住宅物业升值潜力依然较大，价格呈现补涨；

从区域价格变化来看，二线城市非主城区地区宏观上受到整体楼市大环境的带动，微观上一些资源聚集、交通便利、配套完善的地区在本轮房价走势中起到了重要作用。（见表3）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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