2016年6月份全国典型城市存量住宅市场分析报告

报告要点：

一线城市均价：北京、上海、广州本月存量住宅均价上涨态势环比收窄，深圳本月环比下跌0.2%；

一线城市指数：深圳存量住宅价格指数上扬态势有所放缓，广州存量房价格指数相对平稳，北京和上海仍然保持上扬态势；

一线城市区域市场：一线城市资源集聚效应显著，区位优越、配套完善，受周边楼盘涨幅快速拉动以及项目本身的优势，以往价格洼地仍然呈补涨；

二线城市均价：环比方面，南京、厦门以2.56%和2.19%的速度继续领涨，太原下跌1.97%，其余城市平稳上涨；同比方面，厦门和南京仍然领涨，涨幅有扩大的趋势，分别达21.45%和18.4%，昆明、重庆、太原和西安下跌，西安跌幅最大，达6.17%；

二线城市指数：二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉、南昌和成都平缓上涨，昆明和西安指数走势平稳，重庆和太原近期价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期暂不预测；

二线城市区域市场：从区域市场来看，除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县以及城乡结合部的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮仍然补涨；

一线城市存量住宅价格走势

北京、上海、广州存量住宅均价上涨态势较有所收窄，深圳本月环比下跌0.2%。

随着一线城市楼市宏观调控政策的收紧，北上广的存量住宅均价涨幅环比收窄，深圳下跌。其中，北京市存量住宅均价为42511元/平方米，环比上涨0.8%，同比上涨19.6%；上海市存量住宅均价为42537元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨40.4%。；广州市存量住宅均价为20191元/平方米，环比上涨1.0%，同比上涨6.6%；深圳市存量住宅均价为45987元/平方米，环比下降0.2%，同比上涨39.3%（详见图1）。

深圳存量住宅价格指数上扬态势有所放缓，广州存量房价格指数相对平稳，北京和上海仍然保持上扬态势。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为129.6，同比涨幅为27.2%；上海预测值为162.7，同比涨幅为55.5%；广州预测值为107.9，同比涨幅为5.9%；深圳预测值为174.2，同比涨幅为48.4%；北京、上海、深圳存量住宅价格指数曲线上扬，上海上扬幅度更大，深圳幅度放缓，广州仍然平稳（详见图2）。

一线城市资源集聚效应显著，区位优越、配套完善，受周边楼盘涨幅快速拉动以及项目本身的优势，以往价格洼地仍然呈补涨。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和以往价值洼地并收益于利好政策的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为交通便利、商业活跃、配套成熟、教育资源丰富的华腾园小区；上海价格上涨较快小区主要为面积小、单价高、交通便利的价值洼地（老工房）龚家宅；广州价格上涨较快小区主要为交通较便捷、周边居住氛围较好的星艺苑小区；深圳价格上涨较快小区则主要是配套完善、环境优美的滨江新区（见表2）。

二线城市存量住宅价格走势

环比方面，南京、厦门以2.56%和2.19%的速度继续领涨，太原下跌1.97%，其余城市平稳上涨；同比厦门和南京仍然领涨，涨幅同比有扩大的趋势，分别达21.45%和18.4%，昆明、重庆、太原和西安下跌，西安跌幅最大，达6.17%。

二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉、南昌和成都平缓上涨，昆明和西安指数走势平稳，重庆和太原近期价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期暂不预测。（注：西安为本月新增城市）

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为133.2，同比涨幅为25.4%；南京预测值为122.8，同比涨幅为22.1%；郑州预测值为109.8，同比涨幅为7%；成都预测值为101.8，同比涨幅为2.6%；南昌预测值为105.8，同比涨幅为6.7%；武汉预测值为109.3，同比涨幅为7.7%；昆明预测值95.2，同比下降2.1%；西安预测值为92.9，同比下降7.7%。（详见图4）

从区域市场来看，除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县以及城乡结合部的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮仍然补涨；

从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用，另外，一些非主城区地区如南京在本轮房价走势中起到了重要作用；而在价格水平较高的城市，如厦门，配套设施逐渐完善、价格相对适中的新区受热捧（见表3）。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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