2016年5月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

报告要点：

一线城市均价：北京存量住宅均价上涨态势较四月涨幅有所扩大，涨幅环比达2.4%，广州与深圳存量住宅价格基本与上月持平，上海存量住宅均价涨幅放缓，环比上涨1.3%；

一线城市指数：北京和上海仍然呈现上升趋势，深圳存量住宅价格指数与上月基本持平，广州存量房价格指数走势相对平稳，预计未来一段时间内一线城市涨幅继续收窄；

一线城市区域市场：一线城市资源集聚效应显著，受周边楼盘涨幅快速拉动以及项目本身的优势，以往价格洼地仍然呈补涨态势；

二线城市均价：厦门、南京以5.95%和5.01%的环比速度继续领涨，郑州、武汉、重庆、太原平稳上涨，成都、昆明本月均价和上月基本持平，南昌存量住宅价格环比小幅下跌，跌幅0.03%；同比方面，重庆下跌2%，其余城市全部上涨，厦门和南京仍然领涨，涨幅有扩大的趋势，增速分别达20.18%和15.7%；

二线城市指数：二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉平缓上涨，成都、南昌指数走势保持与上月相同，重庆、昆明和太原从4月开始反弹，本期价格指数呈上涨趋势；

二线城市区域市场：从区域市场来看，除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县以及城乡结合部的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮仍然补涨；

一线城市存量住宅价格走势

北京存量住宅均价上涨态势较四月涨幅有所扩大，涨幅环比达2.4%，涨幅环比达2.4%，广州与深圳存量住宅价格基本与上月持平，上海存量住宅均价涨幅放缓，环比上涨1.3%。

本月没有相关重大的调控政策出台，一线城市楼市宏观调控政策整体上仍呈现收紧态势。北京存量住宅市场增幅有所加速，上海放缓，广州相对平稳，深圳房价基本与上月持平。其中，北京市存量住宅均价为42183元/平方米，环比上涨2.4%，同比上涨19.3%；上海市存量住宅均价为42052元/平方米，环比上涨1.3%，同比上涨40.8%。；广州市存量住宅均价为19784元/平方米，环比上涨1.1%，同比上涨5%；深圳市存量住宅均价为46079元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨46.5%（详见图1）。

指数方面，北京和上海仍然呈现上升趋势，深圳存量住宅价格指数与上月基本持平，广州存量房价格指数走势保持平稳，预计未来一段时间内一线城市涨幅继续收窄。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为126.7，同比涨幅为23.7%；上海预测值为158.7，同比涨幅为49.3%；广州预测值为106.1，同比涨幅为3.3%；深圳预测值为175.8，同比涨幅为37.1%（详见图2）。

一线城市资源集聚效应显著，受周边楼盘涨幅快速拉动以及项目本身的优势，以往价格洼地仍然呈补涨。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和以往价值洼地并受益于利好政策的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为交通便利、配套成熟、教育资源丰富的五路通小区；上海价格上涨较快小区主要为受周边楼盘涨幅带动的碧云公寓；广州价格上涨较快小区主要为配套完善、交通便利、环境优美的中信西关海小区；深圳价格上涨较快小区则主要是配套完善、教育资源丰富的桂景园（见表2）。

二线城市存量住宅价格走势

厦门、南京以5.95%和5.01%的环比增速继续领涨，郑州、武汉、重庆、太原平稳上涨，成都、昆明本月均价和上月基本持平，南昌存量住宅价格环比小幅下跌，跌幅0.03%；同比方面，重庆下跌2%，其余城市全部上涨，厦门和南京仍然领涨，涨幅有扩大的趋势，增速分别达20.18%和15.7%。

二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉平缓上涨，成都、南昌指数走势保持与上月相同，重庆、昆明和太原近期价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期暂不预测。

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为126.8，同比涨幅为19.2%；南京预测值为117.8，同比涨幅为16.7%；郑州预测值为108.4，同比涨幅为4.8%；成都预测值为101.1，同比涨幅为2.0%；南昌预测值为104.3，同比涨幅为4.0%；武汉预测值为108.7，同比涨幅为6.7%（详见图4）。

从区域市场来看，除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县以及城乡结合部的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮仍然补涨。

从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用，另外，一些非主城区地区如南京在本轮房价走势中起到了重要作用；而在价格水平较高的城市，如厦门配套设施逐渐完善、价格相对适中的新区受热捧（见表3）；

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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