2016年4月份全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：全国一季度GDP同比增长6.7%，经济下行压力不容忽视；本月全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨0.7%，同比下降3.4%。

政策走向： 当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动，房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。在政策方面，一线城市楼市限购趋紧，导致上海和深圳本月交易面积同比下降，市场出现供过于求的局面，二线城市在房地产去库存的政策刺激下交易面积大幅上升。

土地市场：整体样本市场土地成交面积986万平方米，环比下降16%；一线城市成交面积环比下降49.2%，其中北京、深圳零成交；二线城市郑州、武汉、成都、厦门和昆明成交面积环比下降，武汉下降最多，降幅54.2%，西安本月成交面积环比上涨最大，涨幅324.3%。成交金额方面，整体样本市场成交金额414亿，环比上涨1.4%。

住宅市场：在去化速度方面，一线城市基本没有库存压力，北京和广州比较稳定，上海和深圳本月供应增多，销售放缓，导致去化时间相应拉长，二线城市除太原外，去化速度均在15个月以下，其中南京去库存仅需2.8个月；在交易面积方面，上海和深圳同比出现不同程度的下滑，上海同比下降21.77%，深圳下降37.66%，其余城市均同比大幅度上涨，其中厦门、南京和武汉上涨幅度超过100%；在供需方面，上海、深圳、南昌、成都和重庆较上月供求比有所放大，其余城市市场销售旺盛，供不应求；在新建住宅价格方面，厦门和南京分别以5.7%和4.73%的环比增速领涨于其他城市，北京、上海涨幅放缓，涨幅分别达1.2%和4.7%；在存量住宅价格方面，上海、南京和厦门以4.7%、2.93%和2.49%的增速领涨，广州相对平稳，深圳和昆明下跌1.2%；

新建商业办公市场：办公楼市场方面，4月份新建写字楼市场交易面积整体呈上升态势，南昌、北京涨幅最大，分别为76.86%和51.19%，深圳下降幅度最大，达到64.55%；除武汉外，所有样本城市交易价格环比下跌，成都跌幅最大，达到40.11%；商业市场方面，除深圳、武汉和南昌外，其他城市本月新建商业交易面积均环比大幅上升，西安升幅最大，达到221.12%，南昌跌幅最大，达57.61%；在交易价格方面，上海、武汉和南昌环比上涨，其余城市下跌。西安跌幅最大，达到33.09%。

一、宏观经济和政策

1、国家统计局发布的2016年4月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨0.7%，同比下降3.4%。

解读：从环比看，CPI环比下降0.2%，主要是受鲜菜价格下降较多的影响。从同比看，CPI同比上涨2.3%，与上月涨幅相同，猪肉和鲜菜价格同比涨幅依然较高。

4月份，全国工业生产者出厂价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。环比上涨是由于部分工业行业价格上涨以及石油加工业价格环比止跌回升。同比下降3.4%，降幅比上月缩小0.9个百分点。

另外，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，仍处于临界值之上,显示经济继续前期扩张势头。

根据国家统计局信息，1-4月，全国固定资产投资（不含农户）132592亿元，同比名义增长10.5%，增速比1-3月份回落0.2个百分点。从环比速度看， 4月份固定资产投资（不含农户）增长0.72%。1-4月份， 社会消费品零售总额102670亿元，同比名义增长10.3%。其中，限额以上单位消费品零售额46111亿元，增长7.7%。2、2016年1-4月全国固定资产投资增速稳中趋缓，社会消费品零售总额继续保持平稳增长。

3、社保和公积金缴存比例将阶段性降低

4月15日，住建部、发改委、财政部、央行等联合发布了《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》，要求阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，规定住房公积金缴存比例不得超过12%，该政策2016年5月1日起施行。

4、国土资源部出台“新十条”保障新型城镇化建设用地

4月26日国土部日前制定下发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，要求各级国土资源主管部门统筹各业各类用地，创新土地管理方式，维护进城农民土地权益，积极做好新型城镇化建设国土资源服务保障工作。 “新十条”旨在发挥国土资源在保障新型城镇化用地需求、释放内需潜力、提高城镇化质量、维护人民群众合法权益等方面的重要作用，有效期为5年。

5、营改增5月1日起执行，房产税等计税依据明确。

4月25日，财政部、国家税务总局发布《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》，营改增后，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。通知自2016年5月1日起执行。

6、两部门要求进一步做好棚户区改造，引导社会资本参与

4月，财政部、住房城乡建设部联合发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》。《通知》要求，各级财政、住房城乡建设部门要加大对棚户区改造的支持力度，落实税费优惠政策，落实棚改贷款贴息政策，推进政府购买棚户区改造服务，做好与棚户区改造贷款衔接工作。对于需要由政府主导运作的2016年新开工棚户区改造项目，要按照规定实施政府购买服务，一律不得通过融资平台公司等企业举借政府债务。

7、国家发改委：以房养老试点范围将扩大

     近日国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，推进住房反向抵押养老保险试点。下一步保监会将在现有四个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，扩大业务经营区域。

 二、土地市场 

整体市场土地成交面积986万平方米，环比下降16%；一线城市成交面积环比下降49.2%，其中北京、深圳零成交；二线城市郑州、武汉、成都、厦门和昆明成交面积环比下降，武汉下降最多，降幅54.2%，西安本月成交面积环比上涨最大，涨幅324.3%。成交金额方面，整体市场成交金额414亿，环比上涨1.4%。

1、本月上海和深圳新建住宅市场供大于求，上海供求比1.35，深圳2.58；二线城市中南昌、重庆、成都新建住宅市场供给大于需求；厦门供需稳定，其余城市市场销售旺盛，供不应求。上海和深圳的商品住宅成交面积同比出现不同程度的下滑，上海同比下降21.77%，深圳下降37.66%，其余城市均同比大幅度上涨，其中厦门、南京和武汉上涨幅度超过100%。（见图2）

三、商品住宅市场

2、一线城市基本没有库存压力；北京和广州比较稳定，上海和深圳本月供应增多，销售放缓，导致去化时间相应拉长，上海去化时间增加2.5个月，深圳增加0.9个月；二线城市除太原外，去化速度均在15个月以下，其中南京去库存仅需2.8个月；太原的去化时间从20个月缩短为18.8个月，仍然超过警戒线；（见图3）

注：去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积

3、大部分城市新建住宅价格环比缓慢上涨，厦门、南京和武汉领涨，涨幅分别为5.7%、4.73%和3.21%，郑州、成都和太原微跌；存量住宅方面，南京、厦门领涨，涨幅分别是2.93%和2.49%，北京、上海涨幅放缓，涨幅分别达1.2%和4.7%，广州存量住宅价格相对平稳，深圳下跌1.2%；成都、南昌、武汉和重庆本月均价和上月基本持平，昆明小幅下跌。（见图4）

四、商品非住宅市场

1、4月份新建写字楼市场交易面积整体呈上升态势，南昌、北京涨幅最大，分别为76.86%和51.19%，深圳下降幅度最大，达到64.55%；除武汉外，所有样本城市交易价格环比下跌，成都跌幅最大，达到40.11%。（见图5）

2、除深圳、武汉和南昌外，其他城市本月新建商业交易面积均环比大幅上升，西安升幅最大，达到221.12%，南昌跌幅最大，达57.61%；在交易价格方面，上海、武汉和南昌环比上涨，其余城市下跌，西安跌幅最大，达到33.09%。（见图6）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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