2016年4月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

报告要点：

一线城市均价：北京、上海存量住宅均价上涨态势较三月有所放缓，涨幅环比分别达1.2%和4.7%，广州存量住宅价格相对平稳，本月涨幅0.7%；深圳市本月存量住宅均价环比下降1.2%；

一线城市指数：北京、上海、深圳存量住宅价格指数上扬态势有所放缓，广州存量房价格指数相对平稳，未来一段时间内深圳市场可能会震荡下行。

一线城市区域市场：一线城市资源集聚效应显著，虽然整体涨幅收窄，但受周边楼盘涨幅快速拉动，以往价格洼地仍具明显涨势。

二线城市均价：成都、南昌和武汉本月均价和上月基本持平，昆明和重庆存量住宅价格环比小幅下跌，其余二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有昆明、重庆两地呈下跌态势，厦门和南京同比涨幅最大，分别达16.13%和10.13%，昆明同比跌幅最大，达6.47%；

二线城市指数：二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉、南昌平缓上涨，成都较稳定，昆明和重庆呈下跌趋势；

二线城市区域市场：除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮涨幅显著；

一线城市存量住宅价格走势

北京、上海存量住宅均价上涨态势较三月有所放缓，涨幅环比分别达1.2%和4.7%，广州存量住宅价格相对平稳，本月涨幅0.7%；深圳市本月存量住宅均价环比下降1.2%。

3月25日，上海颁布新的限购政策，内容为“非本市户籍社保需缴满5年”；与此同时，深圳也颁布“非深籍购房社保1年改3年，限购1套”“首套房贷款还清，二套房首付最低变为四成”的限购、限贷政策，另外，深圳市政府的金融监管部门也对首付贷业务进行了整治。这一系列政策直接影响了购房者，客户观望情绪浓厚，也影响了开发商推盘节奏，房价涨势暂时进入平淡期。

随着一线城市楼市宏观调控政策的收紧，上海和北京两个城市存量住宅市场增幅有所放缓，广州相对平稳，深圳房价下跌。其中，北京市存量住宅均价为41202元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨16.9%；上海市存量住宅均价为41517元/平方米，环比上涨4.7%，同比上涨41.3%。；广州市存量住宅均价为19577元/平方米，环比上涨0.7%，同比上涨4.1%；深圳市存量住宅均价为45976元/平方米，环比下跌1.2%，同比上涨49.3%（详见图1）。

北京、上海、深圳存量住宅价格指数上扬态势有所放缓，广州存量房价格指数相对平稳，预计未来一段时间内深圳市场将会持续震荡下行。

采用多项式拟合或线性拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为122.2，同比涨幅为19.9%；上海预测值为152.6，同比涨幅为45.9%；广州预测值为105.2，同比涨幅为3.2%；深圳预测值为176.7，同比涨幅为50.5%；北京、上海存量住宅价格涨幅均有放缓节奏，广州相对平稳，深圳本月价格下跌，带动指数相应放缓（详见图2）。

一线城市资源集聚效应显著，受周边楼盘涨幅快速拉动，以往价格洼地涨势明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和以往价值洼地并受益于利好政策的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为风景怡人、教育资源丰富的美林花园小区；上海价格上涨较快小区主要为受周边楼盘涨幅带动的平广大楼（工房）；广州价格上涨较快小区主要为配套完善、交通便利、学区资源丰富的绿庭苑；深圳价格上涨较快小区则主要是配套完善、教育资源丰富的新世界广场（见表2）。

二线城市存量住宅价格走势

 成都、南昌和武汉本月均价和上月基本持平，昆明和重庆存量住宅价格环比小幅下跌，其余二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有昆明、重庆两地呈下跌态势，厦门和南京同比涨幅最大，分别达16.13%和10.13%，昆明市同比跌幅最大，达6.47%。

二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京上涨趋势明显，郑州、武汉、南昌、重庆平缓上涨，成都较稳定，昆明和重庆呈下跌趋势。

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为118.9，同比涨幅为11.9%；南京预测值为112.3，同比涨幅为11.6%；郑州预测值为107.1，同比涨幅为4.4%；成都预测值为100.6，同比涨幅为1.4%；南昌预测值为103.8，同比涨幅为4.0%；昆明预测值为93.3，同比下跌4.0%；武汉预测值为106.4，同比涨幅为4.8%；重庆预测值为95.0，同比下跌6.8%（详见图4）。

从区域市场来看，除厦门、南京外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大，另外，一些近郊县的小区由于价格低廉，交通、配套较完善，本轮涨幅显著；

从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用，另外，一些非主城区地区如南京在本轮房价走势中起到了重要作用；而在价格水平较高的城市，如厦门配套设施逐渐完善、价格相对适中的新区受热捧（见表3）；

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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