2016年一季度全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：因为春节过后鲜活食品价格有所回落，务工人员服务费用有所降低，2016年3月CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%。2016年一季度CPI同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.0%；

政策走向： 2016年一季度，房地产去库存的政策不断，“降首付”、调整“公积金”、“降契税”等多个政策利好的刺激下，大部分样本城市交易量出现放量增长，价格也同步上涨；

土地市场：一季度样本城市土地市场成交面积环比大幅下降，深圳、北京和上海等一线城市下降幅度最大，分别达到92.1%、82.5%和73.5%。只有南昌、昆明和武汉等二线城市成交面积环比有所增长，涨幅分别为20%、15.5%和1.2%；

住宅市场：库存方面，截止到3月份，新建住宅去化周期较上年同期均有所缩短，北京、广州、深圳、成都、重庆、厦门、郑州新建住宅市场相对平稳，去化周期控制在10个月内，上海、南京、南昌新建住宅市场销售速度较快，控制在6个月内；太原去库存压力仍较大，去化周期需要20个月；价格方面，一季度深圳和南京新建住宅均价环比上涨最快，分别达到13.87%和5.08%，成都、昆明、太原和西安小幅下跌；存量住宅方面，深圳和上海存量住宅均价环比上涨最快，分别达到12.71%和10.54%，昆明和重庆存量房均价环比小幅下跌，分别下降0.55%和1.14%；在供需方面，一季度所有样本城市的新建住宅市场均保持供不应求的销售态势，其中重庆的需求最为旺盛，供求比达到0.15，然而库存量依然高企，还有1200万平待售；

新建商业办公市场：一季度，深圳新建办公用房成交均价最高，达到57565元/平，南昌最低，仅9047元/平；在样本城市中成都成交面积和成交均价环比涨幅最高，分别达到15.68%和40.31%；深圳新建商业房地产成交均价最高，达到54391元/平，武汉最低，14589元/平；在样本城市中，只有南昌和昆明的商业房地产成交面积环比上涨，昆明上涨56.8%，南昌上涨15.36%，其余城市全部下跌；

一、宏观经济和政策

1、国家统计局发布的2016年3月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.4%，同比上涨2.3%；PPI环比上涨0.5%，同比下降4.3%。一季度，全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.0%。

解读：3月居民消费价格环比有所下降，同比有所上升； 从环比看，3月份CPI环比下降0.4%，主要是因为春节过后鲜活食品价格有所回落，务工人员服务费用有所降低所致。

3月份，工业生产者出厂价格由降转升，环比上涨0.5%，是2014年1月份以来的首次上涨。环比由降转升原因是部分工业行业价格涨幅扩大。

另外，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，高于上月1.2个百分点表明宏观经济正在出现积极的变化。

2、央行连续5次降息 房贷利率2016年1月起下调20%

2015年，央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，处于历史新低，将大大缓解还贷族的压力。从2016年1月1日开始，房贷将按新的利率计算。

3、央行新政出台 不限购城市首付可降至20%

央行2月2日在官网发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

4、公积金新政突降 住房公积金账户存款利率统一调整为1.5%

央行、住建部、财政部决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，上调为统一按一年期定期存款基准利率执行，即1.50%。

5、财政部出新政 降低不限购城市契税、营业税

2月19日下午15时许，财政部最新发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》。《通知》对于现行的契税和营业税政策进行了调整。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。另外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，自2016年2月22日起执行。

6、央行宣布3月1日起下调存款准备金率0.5%

2月29日，央行发布公告，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

7、财政部上报个税改革方案 房贷利息、学费或可抵个税

3月7日“两会”新闻发布会上，财政部部长楼继伟表示，我国要逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制，“比如说基本生活的这一套住宅的按揭贷款利息要扣除。”楼继伟明确指出，2016年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大去审议。从最根本上来说，其实就是改税制。简而言之就是从按个人征税到按家庭征税。

8、央行表态将清理打击首付贷等突破住房信贷政策

针对近期多地P2P平台推出首付贷问题，央行行长、副行长3月12日相继表态。副行长潘功胜表示，房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，并存在自我融资、自我担保、搞资金池的现象。下一步央行将与相关部门一起，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

9、二手房交易营改增落定 未满两年按5%全额征收

3月24日财政部规定：对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

二、土地市场

一季度样本城市土地市场成交面积环比大幅下降，深圳、北京和上海等一线城市下降幅度最大，分别达到92.1%、82.5%和73.5%。南昌、昆明和武汉等二线城市成交面积环比有所增长，涨幅分别为20%、15.5%和1.2%。

三、商品住宅市场

1、三月份所有样本城市（除昆明）新建商品住宅供求比均在1以下，重庆本月商品住宅市场销售供不应求，供求比为0.15；郑州和太原供应和需求趋于平衡，供求比为0.95；

除深圳外，所有样本城市商品住宅成交面积同比出现大幅度上升，太原上升幅度最高，达到915.26%；深圳出现下滑，同比下降0.13%；（见图2）

【注：此处供求比为当月新建商品住宅批准预售面积除以当月新建商品住宅交易面积，图中百分比数值反应新建商品住宅交易面积同比涨幅】

    一季度所有样本城市的新建住宅市场均保持供不应求的销售态势，其中重庆的需求最为旺盛，供求比为0.16；南京、上海和太原的新建商品交易面积同比增长较快，分别为138.37%、121.81%和119.37%，北京和昆明新建商品交易面积增长低于去年同期，分别下降10.48%和14.93%。

2、截止到3月份，新建住宅去化周期较上年同期均有所缩短，北京、广州、深圳、成都、重庆、厦门、郑州新建住宅市场相对平稳，去化周期控制在10个月内，上海、南京、南昌新建住宅市场销售速度较快，控制在6个月内；太原去库存压力仍较大（见图4），库存去化周期需要20个月。

【注：去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积】

3、一线城市房价普遍上扬，上海新建住宅和存量住宅价格以5.09%和8.88%的环比涨幅速度领跑一线城市；二线城市房价相对稳定，南京新建住宅价格环比涨幅3.16%，厦门存量住宅价格环比涨幅7.27%，部分二线城市房价小幅回调（见图5）

【注：新房价格来源于中指百城价格指数，存量房价格来源于中估联行V估价系统】

一季度深圳和南京新建住宅均价环比上涨最快，分别达到13.87%和5.08%，成都、昆明、太原和西安小幅下跌；存量住宅方面，深圳和上海存量住宅均价上涨最快，分别达到12.71%和10.54%，昆明和重庆存量房均价小幅下跌，分别下降0.55%和1.14%（见图6）

【注：新房价格来源于中指百城价格指数，存量房价格来源于中估联行V估价系统】

四、商品非住宅市场

1、3月份新建写字楼市场交易面积较上月大幅上升，深圳升幅最大，达到1315%；武汉和南昌本月新建办公用房价格环比下跌7.16%和0.39%，其余样本城市新建办公用房价格出现不同程度的上涨，西安环比涨幅最大，达28.76%（见图7）

一季度，深圳新建办公用房成交均价最高，达到57565元/平，南昌最低，仅9047元/平；在样本城市中，成都成交面积和成交均价环比涨幅最高，分别达到15.68%和40.31%（见图8）

2、除昆明和西安外，其余样本城市三月份新建商业交易面积均环比大幅上升，南昌上升幅度较大，达到1028%；在成交均价方面，北京、上海、广州、成都和西安较上季度上涨，其余城市价格下跌，西安上涨幅度最大，达到60.53%，南昌降幅最高，为36.69%（见图9）

一季度新建商业房地产成交均价深圳最高，达到54391元/平，武汉最低，14589元/平；在样本城市中，只有南昌和昆明的商业房地产成交面积环比上涨，昆明上涨56.8%，南昌上涨15.36%，其余城市全部下跌（见图10）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

免责声明

本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。除非另有说明，所有本报告的版权属于中估联行研究院。未经中估联行研究院事先书面授权许可。