2016年3月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

报告要点：

一线城市均价：北上深三个一线城市存量住宅均价上涨态势较一月有所扩大，3月份上海市环比涨幅最大，达8.9%；深圳市同比涨幅最大，达58.7%

一线城市指数：北上广深存量住宅价格指数上扬态势明显，以北京、上海上涨趋势最为显著，深圳有所放缓，广州最为平稳

一线城市区域市场：北京、上海、深圳住宅板块和小区补涨效应显著，以往价格洼地涨势明显；同时学区房上扬态势仍比较明显

二线城市均价：厦门存量住宅均价环比大幅上涨7.3%，郑州、成都本月均价和上月基本持平，重庆存量住宅价格环比小幅下跌，其余二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有成都、昆明、重庆三地呈下跌态势，厦门市同比涨幅最大，达15.6%，昆明市同比跌幅最大，达5.7%

二线城市指数：二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京、武汉、昆明呈上涨趋势，郑州、南昌、成都相对平稳，重庆呈下跌趋势

二线城市区域市场：无论在价格上涨较快的城市，还是价格平稳的城市，二线城市核心区域涨幅相对较大

一、一线城市存量住宅价格走势

北京、上海存量住宅均价上涨态势较2月有所扩大，深圳上涨态势有所放缓，3月份上海市环比涨幅最大，达8.9%；深圳仍保持同比涨幅最大的状态，达58.7%

本月楼市政策又有新动向， 3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，备受关注的二手房交易营改增政策落地。

通知显示，北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对于北上广深四个一线城市，通知要求购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的另作规定，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

虽然一线城市楼市宏观调控政策有所收紧，但北上深三个城市存量住宅市场依然呈现快速上涨的态势，广州相对比较平静，与上月价格水平基本持平。其中，北京市存量住宅均价为40728元/平方米，环比上涨4.3%，同比上涨16.5%；上海市存量住宅均价为39669元/平方米，环比上涨8.9%，同比上涨36.1%。；广州市存量住宅均价为19446元/平方米，环比上涨0.3%，同比上涨4.9%；深圳市存量住宅均价为46534元/平方米，环比上涨3.8%，同比上涨58.7%（详见图1）。

北上广深存量住宅价格指数上扬态势明显，以上海、北京上涨趋势最为显著，深圳有所放缓，广州最为平稳

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为117.5，同比涨幅为15.9%；上海预测值为143.0，同比涨幅为38.8%；广州预测值为104.7，同比涨幅为3.3%；深圳预测值为175.3，同比涨幅为56.7%；北京、上海存量住宅价格涨幅均有一定扩大趋势，广州、深圳有所放缓，尤其北京后来居上，房价上涨扩大趋势明显（详见图2）。

一线城市补涨效应显著，以往价格洼地涨势明显

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善板块和以往价值洼地并收益于利好政策的板块（见表1）。北京本月上涨较快的小区主要为学区房(上地东里)和配套完善、价格适中的优质小区；上海价格上涨较快小区主要为中等级学区、交通便利、价格相对不高并受益于新建轨道交通预期的老工房；广州价格上涨较快小区主要为配套完善的优质小区；深圳价格上涨较快小区则主要是配套完善、教育资源丰富的西湖苑二期小区（见表2）。

二、二线城市存量住宅价格走势

厦门存量住宅均价环比大幅上涨7.3%，郑州、成都本月均价和上月基本持平，重庆存量住宅价格环比小幅下跌，其余二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有成都、昆明、重庆三地呈下跌态势，厦门市同比涨幅最大，达15.6%，昆明市同比跌幅最大，达5.7%

二线城市价格指数走势各有不同，厦门、南京、武汉、昆明呈上涨趋势，郑州、南昌、成都、相对平稳，重庆呈下跌趋势

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为113.3，同比涨幅为7.8%；南京预测值为109.0，同比涨幅为8.6%；郑州预测值为106.3，同比涨幅为4.3%；成都预测值为99.7，同比涨幅为1.2%；南昌预测值为103.3，同比涨幅为3.6%；昆明预测值为92.8，同比下跌6.0%；武汉预测值为105.7，同比涨幅为4.6%；重庆预测值为93.7，同比下跌7.8%（详见图4）。

从区域市场来看，除厦门外，大部分二线城市核心区域涨幅依然较大

从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用。而在价格上涨较快的城市，如厦门，配套设施完善的核心区域发挥领涨作用（见表3）；而成都和重庆本月大部分行政区均价均呈环比下跌态势。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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