2016年2月份全国典型城市房地产市场分析报告

报告要点：

宏观经济：全国2015年GDP同比增长6.9%，2016年2月CPI环比上涨1.6%、同比上涨2.3%。

政策走向： 近期，房地产去库存的政策不断，自今年2月份以来，央行、国家发改委等10多个部门相继出台了五项重磅措施，几乎每周都有楼市政策出台。供给侧改革成为新特征，随着政策不断释放利好，一线城市以及热点二线城市交易量出现快速增长，价格更是飙涨。

土地市场：全国土地购置面积跌幅小幅收窄，未来几个月跌幅将逐步收窄，一线城市中上海和广州本月成交面积有所降低，二线城市中成都、郑州、重庆成交量较大。

住宅市场：新建住宅去化周期较去年同期均有所缩短，北京、广州、成都、重庆新建住宅市场相对平稳，上海、深圳、南京、南昌新建住宅市场销售速度加快，太原、西安库存压力仍较大；存量住宅价格一线城市稳中有升，部分二线城市出现价格回调。

新建商业办公市场：受到2月份春节影响，商业办公市场交易面积均大幅下降。

一、宏观经济和政策

1、国家统计局发布的2016年2月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨1.6%，同比上涨2.3%；PPI环比下降0.3%，同比下降4.9%。

居民消费价格环比和同比涨幅均有所扩大, 从环比看，2月份CPI涨幅比上月扩大了1.1个百分点，主要是受寒潮天气和春节因素的双重影响。2月份，工业生产者出厂价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。环比降幅收窄的原因是部分工业行业出厂价格涨幅扩大或降幅缩小。

另外，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，低于上月0.4个百分点。

2、央行下调首套房首付比例 不限购城市最低20%

中国人民银行于2月2日发布中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知。据此，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

3、2016年2月14日起，国管公积金暂停政策性贴息申请

国管公积金发布公告称，自2016年2月14日起暂停受理个人住房贷款政策性贴息申请，目的是为更好地支持缴存职工使用住房公积金个人贷款购买自住房。国管公积金强调，购房职工可正常申请住房公积金个人贷款。这意味着，该政策不妨碍购房者用公积金贷款买房，可以选择公积金贷款，如果额度不够，也可以选择公积金和商贷的组合贷款。

4、2016年2月17日起，住房公积金存款利率上调至1.50%

中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印通知，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率（1.50%）执行。

5、2016年2月21日，中国城市原则上不再建设封闭住宅小区

《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)近日印发，意见提出，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；城市公园原则上要免费向居民开放等。

6、2016年2月22日起调整房产交易税费

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

关于实施范围，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施。

7、2016年2月29日宣布降准

央行宣布，从2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次降准的目的是“保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

具体详见表1，更多详情请关注地方市场分析报告或联系我们。

表1 典型城市重要政策与事件

二、土地市场

整体市场土地成交面积比上月有所下降，一线城市除北京、深圳外土地成交面积略微减少，二线城市西安、郑州、重庆、武汉、成都供应量、成交量有所上升。

三、商品住宅市场

1、新建商品住宅供不应求，销售旺盛，所有样本城市商品住宅供求比均控制在1以下。北京、成都、南昌、太原、厦门和昆明的商品住宅成交面积同比出现不同程度的下滑，昆明下降幅度最高，达到82.7%；其余城市成交面积均同比上涨，深圳和南京上涨幅度分别达到183.4%和134.9%（见图2）

注：此处供求比为当月新建商品住宅批准预售面积除以当月新建商品住宅交易面积，图中百分比数值反应新建商品住宅交易面积同比涨幅

2、新建住宅去化周期较上年同期均有所缩短，北京、广州、成都、重庆新建住宅市场相对平稳，上海、深圳、南京、南昌新建住宅市场销售速度较快，太原、西安去库存压力仍较大（见图3）

注：去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积

3、一线城市房价普遍上扬，深圳新建住宅价格上涨加快，深圳、上海、北京存量住宅价格上涨温和；二线城市房价相对稳定，厦门、南京新建住宅价格上涨较快，部分二线城市房价小幅下调（见图4）

四、商品非住宅市场

1、受春节影响，2月份新建写字楼市场交易面积较上月均大幅下降，昆明下降幅度最大，达到95.18%（见图5）

2、本月新建商业交易面积均环比大幅下降，北京下降幅度较大，达到81.54%。（见图6）

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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