2016年1月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

一、一线城市存量住宅价格走势

1、北上广深四个一线城市存量住宅均价呈上涨态势，1月份深圳市环比涨幅最大，达4.7%；深圳市同比涨幅最大，达51.4%

2015年以来，随着一系列宽松的宏观调控政策实施，如存量房交易营业税“五改二”政策，央行多次降准降息政策，放宽公积金政策等，一线城市房地产市场呈现不同程度的量价齐升态势（详见图1）。

2016年1月，北京市存量住宅均价为36892元/平方米，环比上涨0.8%，同比上涨6.7%；上海市存量住宅均价为35279元/平方米，环比上涨3.0%，同比上涨21.8%；广州市存量住宅均价为19376元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨4.2%；深圳市存量住宅均价为43454元/平方米，环比上涨4.7%，同比大幅上涨54.6%。

2、北上广深存量住宅价格指数上扬态势明显，以上海、深圳上涨趋势最为显著，广州最为平稳

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，北京存量住宅价格指数预测值为108.1，同比涨幅为7.3%；上海预测值为128.8，同比涨幅为28.1%；广州预测值为104.7，同比涨幅为5.0%；深圳预测值为163.2，同比涨幅为56.4%；四个一线城市存量住宅价格涨幅均有一定扩大趋势，尤其上海、深圳有望在2016年领涨一线城市（详见图2）。

3、一线城市小面积学区房受热捧，北京、上海学区房涨势迅猛

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：价格水平适中、配套完善的板块和以往的价格洼地板块（见表1）。北京、上海价格上涨较快小区主要为优质学区房；广州价格上涨较快小区主要为配套完善的轨交房；深圳价格上涨较快小区则主要受益于前海蛇口自贸区概念，该地段附近的板块仍保持着较高的增长速度（见表2）。

二、二线城市存量住宅价格走势

1、除昆明继续下跌态势，重庆价格稳定外，六个二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势；同比则有成都、昆明两地呈下跌态势，厦门市同比涨幅最大，达7.2%，昆明市同比跌幅最大，达7.6%

2016年1月，厦门市存量住宅均价为21877元/平方米，环比上涨0.6%，同比上涨7.2%；南京市均价为17908元/平方米，环比上涨0.8%，同比上涨4.0%；郑州市均价为8824元/平方米，环比上涨0.6%，同比上涨5.9%；成都市均价为8050元/平方米，环比上涨0.3%，同比下降0.2%；南昌市均价为7936元/平方米，环比上涨0.3%，同比上涨2.1%；昆明市均价为7767元/平方米，环比下降1.0%，同比下跌7.6%；武汉市均价为7395元/平方米，环比上涨0.4%，同比上涨4.0%；重庆市均价为6589元/平方米，环比上涨0.0%，同比上涨0.4%。

2、二线城市价格指数走势分化较大，厦门、郑州、南京呈止跌上涨趋势，武汉、南昌、成都、重庆相对平稳，昆明则继续下行

采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数，厦门市存量住宅价格指数预测值为109.7，同比涨幅为9.6%；南京预测值为105.4，同比涨幅为5.1%；郑州预测值为106.7，同比涨幅为5.8%；成都预测值为100.3，同比涨幅为0.4%；南昌预测值为102.5，同比涨幅为2.9%；昆明预测值为90.9，同比下跌9.3%；武汉预测值为104.7，同比涨幅为4.3%；重庆预测值为98.5，同比下跌1.6%（详见图4）。

3、从区域市场来看，厦门、南京、郑州新区均价上扬较为明显，成都、南昌、武汉核心区域更受欢迎

 从区域价格变化来看，二线城市传统核心区域因其配套完善、教育设施优良而具有较强抗跌能力，在其市场止跌回升过程中发挥重要作用。而在价格水平较高的城市，如厦门，配套设施逐渐完善、价格相对适中的新区受热捧（见表3）；而昆明则因其较大新房库存水平，所有行政区均价均呈环比下跌态势。从小区价格变化来看，厦门价格上涨较快小区主要为集美区、海沧区、翔安区等新兴区域的优质小区；成都、南昌、重庆价格上涨较快小区主要为配套完善的轨交房（见表4）。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津十三个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十七个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司。

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