2017年10月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

十九大后楼市风向如何？2017年10月典型城市存量住宅价格报告出炉！

摘要

政策影响：自3月调控以来，房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严，房地产市场整体上已愈见稳定。十九大上，习近平再次强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。由此可见，未来楼市调控仍将持续且不会放松，针对炒房的措施也会越来越多，住宅 “居住”属性将远远高于投资属性。到目前为止，已有多个城市存量市场呈下降趋势，预计存量住宅市场增速仍将持续放缓。

价格涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，10月存量住宅价格环比下降的城市无变化，北京、上海、厦门、石家庄和合肥本月仍呈下降趋势，市场整体相对稳定。其余11城则继续上涨。其中昆明涨幅最大，本月存量住宅均价为8739元/㎡，较上月8397元/㎡上涨4.07%，相比上月0.86%的涨幅，涨幅拉大3.21个百分点；而涨幅拉大的城市还包括成都、西安、武汉和南京，这五个城市中以武汉较为典型，由于市场调控力度相对较轻，加之自身城市规划和交通提升的因素，房地产市场一直较热。

南昌、重庆、广州、太原、深圳和郑州等监测城市涨幅均收窄，其中南昌涨幅收窄最大，本月存量住宅均价9562元/㎡，较上月9530元/㎡上涨0.34%，相比上月4.97%的涨幅，涨幅收窄4.63个百分点。

存量住宅均价下降的城市为厦门、石家庄、上海、合肥和北京，其中厦门环比下降最大，厦门本月存量住宅市场均价34391元/㎡，较上月34710元/㎡下降0.92%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.05个百分点。

一、存量房房价涨幅情况

环比方面，所有监测城市中除北京、厦门、石家庄、上海和合肥外，其余城市继续上涨。其中昆明涨幅最大，本月存量住宅均价为8739元/㎡，较上月8397元/㎡上涨4.07%，相比上月0.86%的涨幅，涨幅拉大3.21个百分点；而涨幅拉大的城市还包括成都、西安、武汉和南京；除昆明、成都、西安、武汉和南京外，其余监测城市涨幅均收窄，其中南昌涨幅收窄最大，本月存量住宅均价9562元/㎡，较上月9530元/㎡上涨0.34%，相比上月4.97%的涨幅，涨幅收窄4.63个百分点；存量住宅均价下降的城市为厦门、石家庄、上海、合肥和北京，其中厦门环比下降最大，厦门本月存量住宅市场均价34391元/㎡，较上月34710元/㎡下降0.92%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.05个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月怀柔区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。存量住宅价格下降的一线城市中，目前包括北京和上海。

北京本月价格下降幅度较大的小区为位于房山区，良乡板块的建华南里；上海价格上涨较快小区为位于浦东新区陆家嘴滨江板块的东明广场，是1996年竣工的点式大楼，不过由于为商住两用楼，且套均面积较大，单价在板块内处于相对较低的水平；广州价格上涨较快小区为位于白云区西槎路158号，楼龄约17年的田心花园，小区附近有“荔德路”、“同德乡”等20多条公交线路来回穿梭，交通便利；深圳价格上涨较快小区为宝安深圳市宝安区翻身路163号理想居，项目周围生活配套设施齐全，商场银行较多，教育资源丰富，交通便捷。

从区域市场来看，本月全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，北京、厦门、石家庄、上海和合肥存量住宅价格下降。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月昆明、成都、西安和武汉走势较上月上扬明显；重庆、南京、广州、南昌、太原、深圳和郑州走势较上月相对平缓；北京、厦门、石家庄和上海价格指数较上月下降。

就预测趋势线（虚线）来看，武汉上扬幅度继续保持领先，郑州、广州、南京、成都走势平稳上升；重庆和西安走势相对平缓；北京、上海、深圳、合肥、南昌、厦门、昆明、太原和石家庄等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为206.30，环比涨幅为-0.50%；武汉预测值为249.22，环比涨幅为2.47%；石家庄预测值为245.48，环比涨幅为.94%；厦门预测值为190.62，环比涨幅为-0.30%；北京预测值为187.66，环比涨幅为-0.94%；郑州预测值为179.62；深圳预测值为154.62，环比涨幅为0.50%；南京预测值为165.34，环比涨幅为1.14%；广州预测值为174.90，环比涨幅为3.08%；重庆预测值126.97，环比上涨2.18%；西安预测值为118.35，环比涨幅为3.43%；成都预测值为136.65，环比涨幅为3.09%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；西安、南京、武汉、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥、成都、郑州、太原十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、河南开源房地产估价有限公司、山西聚信房地产评估有限公司。

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