2017年10月份全国典型城市房地产市场分析报告

摘   要

市场政策：自3月调控以来，房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严，房地产市场整体上已愈见稳定，同时京东、支付宝几乎同时进驻房地产租赁市场，租赁市场再次迎来契机。十九大上，习近平再次强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。由此可见，未来楼市调控仍将持续且不会放松，针对炒房的措施也会越来越多，住宅 “居住”属性将远远高于投资属性。预计未来相当长的一段时间内，房地产市场调控依旧不会放松，且会保持稳定，同时租房市场将得到大力发展。

土地市场：1-10月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约18818.84万平方米，成交金额共计13737.53亿元；10月份，仅深圳、北京、南京和乌鲁木齐成交面积均环比上升，其中深圳以541.38%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中厦门环比下降85.91%，下降幅度最大。

住宅市场：

（1）存量住宅：10月北京、上海、厦门、石家庄和合肥存量住宅均价环比依旧下降，其余所监测城市均价均呈上涨趋势，且大部份城市涨幅收窄。本月昆明存量住宅均价为8739元/㎡，环比上涨4.07%，本月上涨幅度最大；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门下降幅度最大，环比下降0.92%，均价34391元/㎡。上海存量住宅网签面积为83.38万㎡，与去年同期相比，以52.96%降幅领降，其他城市也均有不同程度下降。

（2）新建住宅：10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。一线城市新建商品住宅环比下降0.1%。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。厦门、广州、合肥、武汉、重庆、南昌、北京和深圳新建住宅销售面积环比上涨，其中厦门涨幅最高，达到67.76%；其余监测城市新建住宅成交面积环比均下降，郑州降幅最高，达到-65.32%。

（3）新建住宅去化时间：10月，厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为18.10，去化时间最长，去化时间较上月18.80减少0.70；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为3.67，较上月3.83减少0.16。所有监测城市中厦门、成都、深圳、武汉、上海和重庆去化时间减少，其余城市基本保持稳定。

（4）新建住宅供求比：10月所监测城市中，郑州、天津和广州供大于求，其中郑州供求比最大为1.75，其余城市均供小于求，供求比最低的城市为上海，本月供求比为0.02。

新建商办市场方面：10月份，办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市均为广州，涨幅分别为39.73%和29.76%；商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为广州和郑州，涨幅分别为104.42%和8.96%

一、宏观经济和政策

1、10月份，CPI环比微涨，PPI环比涨幅回落。

根据国家统计局数据：2017年10月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.1%，同比上涨1.9%；PPI环比上涨0.7%，同比上涨6.9%。

2、M2同比增长8.8%，增速再次创出新低。金融去杠杆决心依旧；M2-M1的同比增速剪刀差环比缩小。

10月末，M2余额165.34万亿元，同比增长8.9%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期低2.8个百分点;狭义货币(M1)余额52.60万亿元，同比增长13.0%，增速比上月低1个百分点，比上年同期低10.9个百分点。10月末,狭义货币M1和广义货币M2增速之差为4.21%，剪刀差环比缩小。

3、10月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅下降，并创今年以来最低点；境内贷款增量环比下降幅度较大，新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅拉大。

10月居民中长期贷款增加3709.71亿元，环比下降22.15%；企业中长期贷款增加2365.62亿元，环比下降52.92%。10月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为55.9%，较上月的37.3%上涨18.6个百分点。

4、10月份，全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点，住宅增速环比下降0.5个百分点。

2017年1-10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增7.8%，增速比1-9月份下降0.3个百分点。其中，住宅投资61871亿元，增长9.9%，增速下降0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

5、全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

1-10月份，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长5.6%，增速比1-9月份回落2.0个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析：今年前三季度，我国经济运行延续了稳中向好的发展态势，经济增长总体平稳，结构调整深入推进，新旧动能加快转换，质量效益不断提高，人民生活继续改善，国民经济稳中有进、稳中提质，继续保持稳中向好的发展态势。

10月份，CPI环比微涨，PPI环比涨幅回落；M2同比增长8.8%，增速再次创出新低。金融去杠杆决心依旧，M2-M1的同比增速剪刀差环比缩小；企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅下降，并创今年以来最低点；境内贷款增量环比下降幅度较大，新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅拉大；全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点，住宅增速环比下降0.5个百分点；全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

2、楼市现状及预测：

1）10月份房价总体平稳

10月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。

2）十九大定调住宅“居住”属性，预计调控不会放松，租房市场将得到大力发展

在房地产市场严控下，国家大力扶持租购同权、努力发展租房市场的大背景下，支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上，就可以免去租房押金。京东紧随其后，也宣布进军中国房地产租赁市场。两大电商进驻租赁市场，将会大大促进房地产租赁市场的发展，同时将会在一定程度上缓解住房供需矛盾，抑制房地产市场价格过快增长。

自3月调控以来，房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严，房地产市场整体上已愈见稳定。十九大上，习近平再次强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。由此可见，未来楼市调控仍将持续且不会放松，针对炒房的措施也会越来越多，住宅 “居住”属性将远远高于投资属性。预计未来相当长的一段时间内，房地产市场调控不会放松，且会保持稳定，租房市场将得到大力发展。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：1-10月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约18818.84万平方米，成交金额共计13737.53亿元；10月份，仅深圳、北京、南京和乌鲁木齐成交面积均环比上升，其中深圳以541.38%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中厦门环比下降85.91%，下降幅度最大。

土地溢价率情况：1-10月份，合肥、南昌和成都成交地块分别以溢价124.58%、55.33%和49.84%排名前三。武汉、上海、深圳、昆明和西安土地溢价率未超过10%，其中深圳溢价率5.00%，溢价率最低。

住宅用地楼面价情况：1-10月份，厦门、北京和南京住宅用地成交楼面价排名前三，分别为25595元/平、25322元/平和11876元/平，深圳上1-10月份仅1宗住宅用地成交，土地成交面积3.72万㎡，成交楼面价5007元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，10月存量住宅价格环比下降的城市无变化，北京、上海、厦门、石家庄和合肥本月仍呈下降趋势，市场整体相对稳定。其余11城则继续上涨。其中昆明涨幅最大，本月存量住宅均价为8739元/㎡，较上月8397元/㎡上涨4.07%，相比上月0.86%的涨幅，涨幅拉大3.21个百分点；而涨幅拉大的城市还包括成都、西安、武汉和南京，这五个城市中以武汉较为典型，由于市场调控力度相对较轻，加之自身城市规划和交通提升的因素，房地产市场一直较热。

南昌、重庆、广州、太原、深圳和郑州等监测城市涨幅均收窄，其中南昌涨幅收窄最大，本月存量住宅均价9562元/㎡，较上月9530元/㎡上涨0.34%，相比上月4.97%的涨幅，涨幅收窄4.63个百分点。存量住宅均价下降的城市为厦门、石家庄、上海、合肥和北京，其中厦门环比下降最大，厦门本月存量住宅市场均价34391元/㎡，较上月34710元/㎡下降0.92%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.05个百分点。

新建住宅成交面积：10月，厦门、广州、合肥、武汉、重庆、南昌、北京和深圳新建住宅销售面积环比上涨，其中厦门涨幅最高，达到67.76%；其中销售面积上涨城市中除广州、重庆和北京涨幅收窄外，其余涨幅均拉大；其余城市新建住宅成交面积环比均下降，郑州降幅最高，达到-65.32%。

新建住宅去化时间：10月厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为18.10，去化时间最长，去化时间较上月18.80减少0.70；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为3.67，较上月3.83减少0.16。所有监测城市中厦门、成都、深圳、武汉、上海和重庆去化时间减少，其余城市基本保持稳定。

新建住宅供求比：10月所监测城市中，郑州、天津和广州供大于求，其中郑州供求比最大为1.75，其余城市均供小于求，供求比最低的城市为上海，本月供求比为0.02。

六、商办市场分析

新建办公楼：10月份，武汉、重庆、北京、深圳、西安、郑州和上海新建办公交易面积环比下跌，其中上海环比跌幅最大，本月成交面积5.27万㎡，环比下降72.58%；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中广州涨幅最大，本月成交12.38万㎡，环比上涨39.73%；交易价格环比变化方面，仅有北京、昆明和西安销售均价均环比下降，其中西安降幅最大，本月销售均价11111元/㎡，环比下降14.36%，其余监测城市销售均价均上涨，广州涨幅最大，本月销售均价26651元/㎡，环比上涨29.76%。

新建商业：10月份，西安、南昌、上海、天津、深圳、郑州和昆明新建商业销售面积环比下降，其中昆明降幅最大，本月销售面积1.39万㎡，环比下降达69.52%，其余监测城市新建商业销售面积均上涨，其中广州涨幅最大，本月销售面积6.48万㎡，环比上涨104.42%；在交易价格环比变化方面，天津、南昌、昆明、西安、武汉、深圳、上海和北京环比下降，其中北京跌幅最大，本月新建商业销售均价16035元/㎡，环比下降44.18%，其余监测城市销售均价均上涨，其中郑州涨幅最大，本月销售均价17696元/㎡，环比上涨8.96%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十八个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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