2017年11月份全国典型城市房地产存量住宅分析报告

北上广存量房房价齐降，住有所居非空话

摘要

政策影响：从市场严控、资本监管、租赁引导等措施陆续实施的情况来看，房地产市场调控已经不仅仅局限于单一的限贷限购等调控手段，增加供给、抑制需求、严控进入房地产市场资金以及注意引导市场预期，多管齐下，形成完善有效的调控体系已经成为今年调控一大特色，也必然成为未来趋势，住有所居已非空话。到目前为止，已有多个城市存量市场呈下降趋势。预计年前，存量住宅市场增速仍将继续放缓。

价格涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，11月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为8051元/㎡，较上月7729元/㎡上涨4.17%，相比上月3.61%的涨幅，涨幅拉大0.56个百分点，而涨幅拉大的城市还包括成都和太原。

重庆、武汉、昆明、南昌、南京和深圳涨幅均收窄，其中昆明涨幅收窄最大，本月存量住宅均价8783元/㎡，较上月8739元/㎡上涨0.50%，相比上月4.07%的涨幅，涨幅收窄3.57个百分点。

石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥存量住宅均价环比下降，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价17165元/㎡，较上月17463元/㎡下降1.71%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.84个百分点。           

一、存量房房价涨幅情况

据中估联行研究院监测16城的数据反馈，11月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为8051元/㎡，较上月7729元/㎡上涨4.17%，相比上月3.61%的涨幅，涨幅拉大0.56个百分点；而涨幅拉大的城市还包括成都和太原；除成都、西安和太原外，其余监测城市涨幅均收窄，其中昆明涨幅收窄最大，本月存量住宅均价8783元/㎡，较上月8739元/㎡上涨0.50%，相比上月4.07%的涨幅，涨幅收窄3.57个百分点；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价17165元/㎡，较上月17463元/㎡下降1.71%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.84个百分点。

二、板块及小区涨幅情况

本月一线城市热点板块及住宅小区主要受益于区位、交通以及教育资源因素的刺激带动，部分涨幅较明显，而北京则受政策影响较大，本月顺义区部分板块降幅明显。

从住宅板块价格变化来看，价格上涨较快的板块主要为两类：区位优越、配套完善、资源聚集的城市核心区板块和地处远郊、定位刚需、呈现价值洼地的潜力板块。存量住宅价格下降的一线城市中，目前包括北京、上海和广州。

北京本月价格下降幅度较大的小区为位于朝阳区，CBD板块，二环至三环之间新源里东；上海价格上涨较快小区为位于长宁区中山公园板块，于1996年竣工的金都苑，该小区共两幢楼，原先16号楼只租不售，于10月经过改造后重新对外出售，价格较原先有明显提升；广州价格上涨较快小区为位于增城区新塘街道（原新塘镇）光明路33号，楼龄约10年的富好城，小区未来毗邻广州轨道交通13号线的象颈岭站，有远期交通利好优势；深圳价格上涨较快小区为福田区上步路与百花二路交界处百花园一期，项目周围生活配套设施齐全，商场银行较多，教育资源丰富，交通便捷。

从区域市场来看，本月全国一、二线城市住宅物业价格涨幅持续收窄，三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄的趋势，但部分城市涨幅继续拉大。

从区域价格变化来看，一、二线城市存量住宅价格涨幅持续收窄，北京、厦门、石家庄、上海和合肥存量住宅价格下降。三、四线城市住宅物业价格整体呈涨幅收窄趋势，但部分三、四线城市，受市场严控政策影响较小，均价涨幅受价格较低、资源聚集、交通便利、配套完善等因素影响，涨幅拉大。

三、房价指数及预测

所有监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，本月成都、西安和武汉走势较上月上扬明显；深圳、南京、南昌和昆明走势较上月相对平缓；石家庄、北京、厦门、上海、郑州和广州价格指数较上月下降。

就预测趋势线（虚线）来看，武汉上扬幅度继续保持领先，南京、成都、重庆和西安走势平稳上升；昆明走势相对平缓；石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州、合肥、南昌、深圳和太原等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

采用多项式拟合向前预测两个月价格指数，上海预测值为204.92，环比涨幅为-0.67%；武汉预测值为254.27，环比涨幅为2.03%；石家庄预测值为245.64，环比涨幅为0.07%；厦门预测值为188.40，环比涨幅为-1.16%；北京预测值为185.18，环比涨幅为-1.32%；郑州预测值为179.84，环比涨幅为0,12；深圳预测值为155.17，环比涨幅为0.35%；南京预测值为166.76，环比涨幅为0.86%；广州预测值为178.84，环比涨幅为2.26%；重庆预测值129.48，环比上涨1.97%；西安预测值为122.86，环比涨幅为3.81%；成都预测值为144.80，环比涨幅为5.96%，昆明预测值为104.42，环比涨幅为2.04%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；西安、南京、武汉、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、合肥、成都、郑州、太原十二个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十六个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、河南开源房地产估价有限公司、山西聚信房地产评估有限公司。

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