2017年11月份全国典型城市房地产市场分析报告

摘要

市场政策：进入11月以来，房贷仍然收紧、政策调控并未放松，多个房价疯涨城市得到控制，房地产市场整体上已愈见稳定，同时京东、支付宝几乎同时进驻房地产租赁市场，从多主体供给的角度看，长租公寓市场必会掀起热潮。预计未来楼市严控仍将持续且不会放松，针对炒房会愈趋严厉。为照顾刚需，金融政策可能会稍许放松。而租售并举、租购同权、加大保障房建设等长效机制肯定会被加大力度贯彻执行，住有所居已非空话，房地产税可能成为焦点。

土地市场：1-11月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约21274.42万平方米，成交金额共计15475.75亿元；11月份，北京、太原、上海、合肥、郑州、武汉、成都、昆明、乌鲁木齐成交面积均环比上升，其中太原以662.45%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中广州环比下降93.83%，下降幅度最大。

住宅市场：

（1）存量住宅：11月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为8051元/㎡，环比上涨4.17%；存量住宅均价环比下降的城市中，石家庄环比下降最大，均价17165元/㎡，环比下降1.71%；北京存量住宅网签面积为73.82万㎡，与去年同期相比，以60.4%降幅领降，其他城市同比也均有不同程度下降。

（2）新建住宅：11月份， 70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。11月份，一线城市新建商品住宅环比下降0.1%。二线城市新建商品住宅环比上涨0.5%，三线城市新建商品住宅环比上涨0.4%。一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续14个月回落。

（3）新建住宅去化时间：11月厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为20.75，去化时间最长，去化时间较上月18.10增加2.65；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为4.02，较上月3.67增加0.45。所有监测城市中仅有成都和上海去化时间减少，其余城市基本保持稳定。

（4）新建住宅供求比：11月所监测城市中，仅有成都和上海供小于求，其中上海供求比最小为0.14，其余城市均供大于求，供求比最大的城市为北京，本月供求比为2.46。

新建商办市场方面：11月份，办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市均为上海，涨幅分别为133.78%和25.66%；商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为昆明和广州，涨幅分别为261.15%和57.70%

一、宏观经济和政策

1、11月份，CPI、PPI同比涨幅均有所回落。

根据国家统计局数据：2017年11月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比持平，同比上涨1.7%；PPI环比上涨0.5%，同比上涨5.8%。

2、M2同比增长9.1%，增速反弹超出市场预期；M1同比增长12.7%，增速继续下降。

11月末，M2余额167.00万亿元，同比增长9.1%，增速比上月末高0.3个百分点，比上年同期低2.3个百分点;狭义货币(M1)余额53.56万亿元，同比增长12.7%，增速比上月低0.3个百分点，比上年同期低10个百分点。11月末,狭义货币M1和广义货币M2增速之差为3.54%，剪刀差环比缩小。

3、11月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅回升；境内贷款增量环比大幅回升，新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅缩小。

11月居民中长期贷款增加4177.79亿元，环比上涨12.62%；企业中长期贷款增加4274.62亿元，环比上涨80.70%。11月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为37.1%，较上月的55.9%下降18.8个百分点。

4、11月份，全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点，住宅增速环比下降0.2个百分点。

2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增7.5%，增速比1-10月份下降0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速下降0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

5、全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长5.4%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析：11月份国民经济继续稳中向好  结构调整不断深化。深化供给侧结构性改革，国民经济继续保持稳中向好发展态势，生产需求平稳增长，就业物价总体稳定，经济结构不断优化，质量效益持续提升。

CPI、PPI同比涨幅均有所回落，M2同比增长9.1%，增速反弹超出市场预期；M1同比增长12.7%，增速继续下降。11月企业中长期贷款、居民新增中长期贷款增量环比均大幅回升；境内贷款增量环比大幅回升，新增居民中长期贷款占新增贷款比例涨幅缩小。11月份，全国房地产开发投资增速环比上月下降0.3个百分点，住宅增速环比下降0.2个百分点。全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

2、楼市现状及预测：

（1）11月份多数热点城市新建商品住宅价格低于去年同期水平

11月份， 70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

（2）调控趋严不放松，住有所居非空话

自3月调控以来，房贷利率持续上升、政策调控愈趋从严，多数房价疯涨城市得到控制，房地产市场整体上已愈见稳定，同时京东、支付宝几乎同时进驻房地产租赁市场，租赁市场迎来契机，住有所居已非空话。预计未来楼市调控仍将持续且不会放松，针对炒房会愈趋严厉。为照顾刚需，金融政策可能会稍许放松。而租售并举、租购同权、加大保障房建设长效机制肯定会被加大力度贯彻执行，房地产税可能成为焦点。从多主体供给的角度看，长租公寓市场必会掀起热潮。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：1-11月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约21274.42万平方米，成交金额共计15475.75亿元；11月份，北京、太原、上海、合肥、郑州、武汉、成都、昆明、乌鲁木齐成交面积均环比上升，其中太原以662.45%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中广州环比下降93.83%，下降幅度最大。

土地溢价率情况：1-11月份，合肥、南昌和成都成交地块分别以溢价124.53%、51.46%和46.93%排名前三。武汉、上海、深圳、昆明、乌鲁木齐和西安土地溢价率未超过10%，其中深圳溢价率5.37%，溢价率最低。

住宅用地楼面价情况：1-11月份，厦门、北京和广州住宅用地成交楼面价排名前三，分别为25595元/平、25292元/平和11924元/平，深圳上1-10月份仅2宗住宅用地成交，土地成交面积5.73万㎡，成交楼面价7342元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，11月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中西安涨幅最大，本月存量住宅均价为8051元/㎡，较上月7729元/㎡上涨4.17%，相比上月3.61%的涨幅，涨幅拉大0.56个百分点；而涨幅拉大的城市还包括成都和太原；除成都、西安和太原外，其余监测城市涨幅均收窄，其中昆明涨幅收窄最大，本月存量住宅均价8783元/㎡，较上月8739元/㎡上涨0.50%，相比上月4.07%的涨幅，涨幅收窄3.57个百分点；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、北京、厦门、上海、郑州、广州和合肥，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价17165元/㎡，较上月17463元/㎡下降1.71%，相比上月0.87%的降幅，降幅拉大0.84个百分点。

新建住宅成交面积：11月，昆明、合肥、南京、成都、北京、郑州、上海、太原、乌鲁木齐和石家庄新建住宅销售面积环比上涨，其中昆明涨幅最高，达到136.87%；其中销售面积上涨城市中涨幅均拉大；其余城市新建住宅成交面积环比均下降，厦门降幅最高，达到-28.20%。

新建住宅去化时间：11月厦门、成都和深圳去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为20.75，去化时间最长，去化时间较上月18.10增加2.65；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为4.02，较上月3.67增加0.45。所有监测城市中仅有成都和上海去化时间减少，其余城市基本保持稳定。

新建住宅供求比：11月所监测城市中，仅有成都和上海供小于求，其中上海供求比最小为0.14，其余城市均供大于求，供求比最大的城市为北京，本月供求比为2.46。

六、商办市场分析

新建办公楼：11月份，仅有广州新建办公交易面积环比下跌，本月成交面积9.5万㎡，环比下降23.26%；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中上海涨幅最大，本月成交12.32万㎡，环比上涨133.78%；交易价格环比变化方面，仅有广州、深圳和西安销售均价均环比下降，其中广州降幅最大，本月销售均价17308元/㎡，环比下降35.05%，其余监测城市销售均价均上涨，上海涨幅最大，本月销售均价44243元/㎡，环比上涨25.66%。

新建商业：11月份，北京、上海和广州新建商业销售面积环比下降，其中北京降幅最大，本月销售面积7.46万㎡，环比下降达35.97%，其余监测城市新建商业销售面积均上涨，其中昆明涨幅最大，本月销售面积5.02万㎡，环比上涨261.15%；在交易价格环比变化方面，深圳、昆明和西安环比下降，其中深圳跌幅最大，本月新建商业销售均价57794元/㎡，环比下降14.01%，其余监测城市销售均价均上涨，其中广州涨幅最大，本月销售均价36864元/㎡，环比上涨57.70%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十八个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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