2017年第三季度北京市住宅报酬率研究报告

一、北京市存量住宅现状

2017年三季度北京存量住宅成交面积218万平方米，比二季度下降36%，较2016年同期717万平方米相比，下降70%。

2017年“3·17”新政及之后一系列从紧从严的楼市政策推出后，对扭转市场预期、降温楼市、平抑房价起到了立竿见影的作用。从目前的成交情况来看，市场实际合同签订量比新政前下滑明显，交易量已经跌入谷底。

在限购政策的影响下，2017年1-9月份，北京市新建商品房成交总面积为710.7万平方米，累计同比下降50.9%；新建商品住宅成交总面积318.55万平方米，累计同比下降49.75%。（详见图一）

虽然成交总面积累计同比均处下降趋势，但是1-9月份，全市新建商品住宅累计均价，比去年同期的34409元/㎡上涨25.14%，达到43059元/㎡。（详见图二）

二、选取样本情况介绍

根据报酬率指导方案，本次IRR测算选取的样点主要分布在东城、西城、朝阳、海淀等区域的八十多个板块，主要包括东北二环、展览路、月坛、望京、酒仙桥、学院路等，全部为住宅样本。

三、房地产当前走势及未来收益预测

（一）存量住宅当前走势及未来收益预测

1、2012-2017年三季度北京存量住宅租金情况

北京存量住宅租赁价格指数2012年较2011年增长12%，2013增速放缓仅为3%，2014年与2013年基本处于持平状态，2015年出现小幅下降，降幅为3%，2016年开始回暖，涨幅约为9%，2017年二季度较一季度上涨2.1%，2017年三季度较二季度上涨0.6%，较去年同期上涨1%（详见图1）。

2、未来租金增长率预测

北京存量住房租金水平呈现波动上涨，与近年来宏观政策调控和整体经济环境有关。因此，我们预计未来5年内，北京存量住房租金水平年均涨幅将保持在4%左右。

3、2012-2017年三季度北京存量住宅价格变化情况

2012-2016年，北京存量住宅销售价格呈现快速上升趋势,平均每年上涨13%，其中2015年受政策及经济环境影响涨幅较小，2016年逐渐回升，2017年三季度均价为57209元/平方米，环比二季度下降3.4%（详见图2）。

4、2021年存量住宅转售价格预测

2017年相继出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施，房地产市场热度下降，在保持目前政策不变的前提下，我们预计未来5年内，北京商品住宅价格年均增长率将保持在8%左右的水平。

四、测算思路及方法

1、方法选择

测算方法选择市场提取法，以累加法进行验算及修正（详见附表1和2）。

2、测算思路

通过市场调查、历史数据和估价报告，以市场客观的租金为导向，通过大量市场调查数据和成交实例，采用抽查样本，实证估价结果，并以开发商或投资者社会普遍认同的开发经营理念或收益，通过财务、成本、运营等分析，建立住宅、办公以及商业房地产报酬率数据库。

3、测算模型

（1）五年转售模型：V=A/(Y-G)*{1-[(1+G)/(1+Y)]^T}+V*(1+Δ)/(1+Y)^T

其中V*(1+Δ)为转售价值，Δ为该板块持有期年整体增长率，G为租金年递增率，A为税前年租金；

（2）持有模型：V=A/(Y-G)*{1-[(1+G)/(1-Y)]^T}

五、北京存量住宅报酬率数据成果

1、存量住宅