2017年第四季度北京商业报酬率研究报告

一、北京市商业现状和布局

1.现状

根据北京市统计局数据，1-11月，全市商品房施工面积为12172.6万平方米，同比下降5.9%。其中商业、非公益用房及其他为4502.8万平方米，下降2.1%。全市商品房新开工面积为2091.9万平方米，同比下降20.3%。其中商业、非公益用房及其他为745万平方米，下降30.6%。全市商品房销售面积为666.7万平方米，同比下降51.6%。其中商业、非公益用房及其他为123.9万平方米，下降38.5%。

2017年1-11月，全市实现市场总消费额21787.4亿元，同比增长8.7%。从服务性消费看，实现消费额11313.7亿元，增长11.6%；其中，医疗保健、交通和通信类、教育文化和娱乐消费分别增长15.9%、12.8%、11.5%。从商品性消费看，实现社会消费品零售总额10473.8亿元，增长5.7%，其中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2054.5亿元，增长11.6%；按商品类别分，家用电器和音像器材类增长17.4%，文化办公用品类增长15.6%。

2017年1-11月，新建商业用房累计成交面积和套数分别为80.84万平方米和4867套，同比分别下降45%和82%。主要受北京市3.26商办用房限购政策影响，2017年4月开始，商业地产成交面积大幅度下滑，4-11月累计成交面积和套数分别同比下降59.3%和77.8%。二手商铺价格在二季度出现短暂的波动，受政策影响，个别商铺持有者出现降价出售情况，但三季度以来，商铺价格已趋于稳定，且商业租金有微幅上涨，商业报酬率整体平稳。

2.布局

根据北京城市总体规划（2016年—2030年）》草案，北京将以政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心为战略定位，以建设国际一流和谐宜居之都为发展目标。预测北京未来商业消费总额将持续稳步增长趋势，预计年度消费增长7%。长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，北京城内形成了众多传统的商业聚集区域。其中，北京东部主要有王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈；北京西部主要有西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；北京北部主要有亚奥商圈、立水桥商圈、中关村商圈、望京商圈；北京南部主要有前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈。根据对北京市西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、大兴、昌平城八区典型可租商业的监测，共划分42个商圈，具体布局如图：

图1  北京商业办公楼监测商圈

二、选取样本情况介绍

根据报酬率指导方案，本次IRR测算选取的样点主要分布在海淀、西城、朝阳、东城、丰台、大兴等区域的十五个典型商务区，主要包括西直门、金融街、东直门、朝阳门、中关村、万柳/远大路、学院路、CBD、三元桥/燕莎、望京/酒仙桥、奥体、双井、马家堡、回龙观、亦庄，全部为商业样本。各区县情况详见表1：

表1    北京十五个典型区域情况介绍

三、商业用途房地产当前走势及未来收益预测

1.  商业未来租金增长率预测

根据有关数据统计，2017年-2018年北京新增开业项目13个，而在过去的2012年-2016年，是北京市商业市场快速发展时期，新兴商圈的崛起及多家大型购物中心的涌现使北京商业项目存量充足，这也意味着商业市场的竞争会日趋激烈，商业项目品质的提升特色营销将是越来越多商家的主要运营方向。

根据北京市统计局数据显示，2017上半年北京市GDP同比增长6.8%，增速比1季度回落0.1个百分点，经济增速连续10个季度保持在6.7%—6.9%的区间。2011年-2017年3季度北京市CPI物价指数年平均值为2.7%。

综上所述，北京市目前的商业地产供应量充足，在面临高库存和同质化运营的境况下，商业地产租金的上涨将取决于商家的精细化运营和多元化发展。结合北京市经济平稳发展的趋势，预测未来5年内，北京商业物业租金平均年增长率为2.5%。

2.  2021年商业转售价格预测

根据中指数据显示，2011年-2016年北京市商业房地产新房销售价格水平整体呈上涨趋势。2017年商办用房新政出台后，商业用房成交价格呈现波动下调，近六年新房销售价格平均增长率为5%。 

  受限购、限贷、限面积多重因素影响，2017年4月以来，商业房地产市场成交量呈现大幅度下滑，新房销售价格也出现一定程度下降，从数据来看，大面积成交商业项目多集中在大兴、昌平、顺义、房山、平谷等远郊区，拉低了成交均价。但2016年良好的销售业绩给开发商带来了充足的现金流，尤其是城六区内商业项目，大部分开发商与商业持有者对未来商业地产仍充满信心，因此市场上并未出现集中降价出售情况。加之商业地产竞争激烈，经营策略和品质也在逐年提升，基于商业租金与物业价值成正比，我们预计未来五年内北京商业房地产总体保持上涨趋势，预计年平均增长率3%。

四、商业房地产报酬率的内涵和界定

本课题研究的商业报酬率内涵是：不同业态、不同等级的商业房地产在设定条件下的综合报酬率（Yo）。该报酬率以沿街第一层商业房地产为主要研究对象，求取有限年中通过租金现金流收回全部投资为目标的报酬率，也是该项投资的内部收益率（IRR）。因此，从样本数据的来源和测算方法上看，将其定位于商业房地产基准报酬率更确切。

设定条件指：商业房地产报酬率不考虑非物业原因产生的价值，如品牌、商品、经营模式等；也不考虑物业空间位置、水平面积、几面临街等因素；更不考虑人流量、辐射面、消费额等商业活力，因为这些个案要素都会在市场租金的具体条件下客观反映出来。对于投资者还涉及领域、习惯、心里、预期、机遇和买方或卖方市场等多种因素，不可能将这些因素都作为“设定条件”加以研究。

设定条件还指：在商业房地产的收益周期内，客观存在着不同阶段的报酬率，如期初、期中和期末不同数值的报酬率。但从测算的公式到具体操作，由于将每年收入和支出的所有内容和风险都通过唯一的折现率来完成现金流的叠加。因此，本课题界定的报酬率是完全产权下的一个综合报酬率，也是收益周期内的年报酬率或年回报率。

本课题研究的商业报酬率样本均取于上述北京市已建成的商业中心布局网点内。

本课题研究的商业报酬率价值时点为：2017年7月1日。

五、商业报酬率测算

（一）、思路

以市场客观的租金为导向，通过大量市场调查数据和成交实例，采用抽查样本，实证估价结果，并以开发商或投资者社会普遍认同的开发经营理念或收益，通过成本、运营等分析，初步求出界定条件下的北京市商业房地产报酬率。

由于商业用房相比住宅来说，主要是作为长期投资物业，因此成交案例相对较少。尤其是大型商场和购物中心的成交案例更是少之又少，且受商业地产交易税费过高等因素影响，其成交价格的获取渠道十分有限。

为此，选用有限年内收益，每年租金递增（或递减）的公式来反推Y的测算公式： 

其中：

V（售价）；由于样本中的V主要来自于实际签约成交价格，个案的“营改增”税收额无法知晓，课题组凭借市场调查、征求业内专家意见以及估价师的实际经验，对税前样本V进行筛选，来求其商业报酬率。

A（年纯租金）；来自于公司积累的资料，参考公开招商信息和市场调查。研究发现商业房地产的年纯租金取决于运营团队和运营成本。其中：

1、年运营费用占毛租金（PGI）的比例,由大量估价报告中的合理性及统计得出，再运用于市场调查的毛租金中。

2、空置率来自于市场调查。

g（租金年增长率）：市场调查

n（收益年限）：按40年和35年二个不同系列测算

关于5年持有期转售

理论上同一个物业选用5年持有期后转售公式得出的价格应等同于上述测算公式，只是报酬率Y数值不同：

其中：A、g是相同的，t=5 n=40 Δ给予判断后，借助Excel 功能可在2个不同Y1和Y2之间转换。（详见相关操作表）

（二）、 步骤

1、商业业态的划分

商业房地产分类业态不同，其报酬率也不同。受北京市作为首都的功能定位城建规划影响，北京市原有的大红门批发市场、动物园批发市场、天意批发市场等均已外迁或停业，因此北京商业房地产从业态目前主要可分为两大类：

第一类：大型综合商场类

主要特点：市中心的各成熟商圈中的大型综合商场，只租不卖，商品以品牌为基础，出售高档奢侈品。

按该综合商场中的品牌、商品、租金等又可区分三种：

（1）大型购物中心（Shopping mall）：一等：如万达广场、凯德晶品、荟聚、中关村广场购物中心等；

（2）大型百货公司（Department Store）：如新世界、汉光、华懋等；

（3）大卖场（Supermarket）：永辉、家乐福等。

第二类：沿街店铺类

主要特点：租售结合，以租为主。商品不限，个人产权较多。沿街店铺经营的种类繁多，建筑面积往往在1000平方米以下，因此，交易对象价值总量相对较低，个案交易量最大。

按其建筑形态、服务对象、商品定位又可分为4种：

（1）办公楼沿街店铺（裙房为主）

（2）住宅社区沿街店铺（配套为主）

（3）一般沿街店铺（零星为主）

（4）顶级沿街店铺（极佳路段为主）

选取所有业态典型可用样本发现：北京市商业房地产从以往集中于商业用地的1-3级土地上，现已逐步向周边人口居住密集区扩散，如大兴亦庄、西红门，昌平区回龙观等区域。由于近年来集中商业的交易案例极少，因此本次课题以沿街商铺成交数据作为样本点。

2、选择测算样本点

（1）使用商业房地产成交数据选取样本点，遵循以下原则：

i 在商业房地产成交活跃的区域，选取有代表性、成交价格真实可信且能调查到其市场租金的样本点。

ii 在商业房地产成交不活跃的区域，选取真实可信且能调查到其市场租金或周边类似房地产租金的样本点。

样本点数量尽量多且真实，便于进行数据分析工作。

（2）在商业房地产成交不活跃或者没有成交的区域选取样本点，遵循以下原则：（无成交案例的商业区域并非为商业不繁华区域，如：上述分类中，第一类大型综合商场类，此类商场出售案例极少，多为只租不卖，整体出租，或零星出租，整体运营。）

i 选择有代表性的商业房地产进行市场调研其租金与售价情况，样本点个数为每一大类的每一档尽可能满足5-10个，若无，可相应调整个数。

ii 在无法调研到市场售价或租金的情况下，采用德尔菲法，邀请熟悉该类商业市场的专家填写调研表。

3、收集样本数据

对上述样本点进行整理归并。

4、测算样本报酬率

（1）根据预期租金、售价等数据，扣除相应的运营费用等，求取房地产净收益现金流，运用有限年内收益，每年租金递增（或递减）的公式来测算样本点报酬率。

（2）根据预期租金、售价、预期售价等数据，扣除相应的运营费用等，运用五年转售公式，测算样本点报酬率。

5、确定测算结果

通过求取测算结果的算术平均数、中位数和众数等，对样点的测算结果进行统计分析，以此确定合理的商业报酬率建议取值及分布区间，作为本次测算的最终结果。

作为项目的可行性依据,无论是投资者、开发商或估价师，建议用收益年限40年的商业房地产报酬率；

作为估价，模拟房地产开发、装修和试营业，假定达到稳定收益的时间为5年，则建议投资者或估价师采用收益年限为35年的报酬率。 

备注：①本报酬率以沿街商铺成交数据作为样本点，因此报酬率水平适用于临街商铺或可进行分割销售的商业物业。

          ②本报酬率以城六区内主要商业板块沿街商铺作为样板点进行测算。其他区域可根据商业繁华度及临近区域参照选择适用的报酬率。

          ③直接资本化率是指税后年净收益与价格的比率。

六、北京商业房地产报酬率数据结论与分析

1.从直接资本化率来看，2017年四季度北京市城六区商业用途房地产的平均直接资本化率为5.1%。

2.从2017年沿街商铺报酬率来看，北京市城区内主要商业板块长期持有（35年）平均报酬率为5.9%，长期持有（40年）平均报酬率为6.4%，五年转售经营模式IRR均值为6.1%。人口密集的商业核心区如西直门、东直门、望京/酒仙桥、三元桥/燕莎等板块人流密集，具有良好的商业氛围，商铺空置率一般较低，因此具有较高的报酬率。CBD、金融街、学院路等区域内分布众多甲级写字楼，商务氛围浓厚，底商租金一直较高，具有较好的人流量支撑，报酬率水平较高。而朝阳门、中关村、万柳/远大路等商业中心，由于区域内商业购物中心密集，形成人流聚拢效应，沿街商铺租金水平没有明显优势，加之所处地段房地产价格水平较高，区域内沿街商铺报酬率反而略低。