2017年年度全国典型城市房地产市场分析报告

2017年全国楼市面面观：过山车行情后量跌价稳

摘   要

市场政策：2017年成为楼市调控政策多发年，多种调控措施陆续颁布实施，且效果明显。针对兰州、合肥将放松房地产市场限购措施的消息，住建部明确表示，2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。预计2018年，房地产市场严控不会放松，但部分城市可能会落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

土地市场：2017年1-12月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约25165.61万平方米，成交金额共计18299.98亿元；相比2016年，北京、广州、石家庄、太原、南昌、昆明、上海、郑州、武汉、南京、厦门成交面积均同比增大，其中北京以91.01%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中深圳同比下降47.33%，下降幅度最大。

住宅市场：

（1）存量住宅：12月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海、郑州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为12472元/㎡，较上月12196元/㎡上涨2.26%；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海、郑州和合肥，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价16453元/㎡，较上月17165元/㎡下降4.15%，相比上月1.71%的降幅，降幅拉大2.44个百分点。

（2）新建住宅：2017年12月份，房地产市场调控政策效果继续显现，房地产市场总体继续保持稳定。2017年新建住宅销售面积仅有重庆和石家庄同比出现增长，其中重庆同比增长18.60%，涨幅最大；其余城市新建住宅销售面积均同比下降，其中合肥同比下降62.55%，降幅最大。2017年，新建住宅成交面积普遍下降，调控效果明显。预计2018年，在严控不变的情况下，随着部分城市“分类调控、因城施策”，新建住宅成交量会呈小幅增长趋势。

（3）新建住宅去化时间：2017年12月厦门、深圳和北京去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为21.94，去化时间最长，去化时间较上月20.75增加1.19；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为3.95，较上月4.02减少0.07。所有监测城市中广州、成都、南京和重庆去化时间减少，其余城市均小幅增加。

（4）新建住宅供求比：2017年，中估联行研究院所监测城市中，供大于求的城市包括郑州、武汉、北京、天津、深圳、南昌和西安，相比2016年仅有深圳供大于求的情况，商品住宅供给明显增加。在2017年严控背景下，增加供给成为调控楼市的手段之一，且效果明显，预计2018年为了达成住有所需的初衷，住房供给会得到保障。

新建商办市场方面：2017年，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为重庆和广州，涨幅分别为114.98%和19.14%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为重庆和广州，涨幅分别为61.63%和27.78%。2017年，重庆商办成交量与广州商办交易价格涨幅均占据头名。

一、宏观经济和政策

1、2017年12月份，CPI同比涨幅略有扩大、PPI同比涨幅继续回落。全年CPI同比走势呈不对称“V”型，全年PPI同比走势呈“M”型。

根据国家统计局数据：2017年12月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨0.3%，同比上涨1.8%；PPI环比上涨0.8%，同比上涨4.9%。

2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。2017年全年PPI上涨6.3%，结束了自2012年以来连续5年的下降态势。总体上看，居民消费价格温和上涨，物价水平保持平稳；工业生产者出厂价格持续恢复性上涨，但涨势趋稳。

2、2017年12月M2同比增长8.2%，创历史新低， 新增贷款亦遭腰斩。

12月末，M2余额167.68万亿元，同比增长8.2%，增速比上月末低0.9个百分点，比上年同期低3.1个百分点;狭义货币(M1)余额54.38万亿元，同比增长11.8%，增速比上月低0.9个百分点，比上年同期低9.6个百分点。

2017年社会综合融资成本缓慢上升，从年初5.6%至年末缓慢升至6.1%，接近近三年的平均值，这意味着包括地方政府债务置换的社会融资规模增速的回落趋势将更加明确。预计2018年初的融资需求依然较强。虽然12月信贷、社融增量较低，但是我们测算社会综合融资利率的上升幅度缓慢，且处于过去相比的偏低水平，这意味着当前融资需求回落仍是缓慢的。

3、2017年中长期贷款减少3800亿元，房贷调控见效。

12月居民中长期贷款增加3127.53亿元，环比下降25.14%；企业中长期贷款增加2079.05亿元，环比下降51.36%。12月份新增居民中长期贷款占新增贷款比例为54.7%，较上月的37.1%上涨17.6个百分点。

2017年全年住户中长期贷款较上一年度减少了3800亿元。由于住户中长期贷款中个人房贷的占比较高，所以据此推算，在房地产调控长效机制逐步完善之后，去年房贷投放规模得到了有效控制。

4、2017年1-12月，2017年1-12月全国房地产开发投资同比增长7% 增速持续回落。

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

5、全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，增速比1-11月份回落0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长5.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析：2017年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力，新动能为经济增长的重要动力，经济增长质量不断提高。

2017年12月份，CPI同比涨幅略有扩大、PPI同比涨幅继续回落。全年CPI同比走势呈不对称“V”型，全年PPI同比走势呈“M”型。2017年12月M2同比增长8.2%，创历史新低， 新增贷款亦遭腰斩。2017年中长期贷款减少3800亿元，房贷调控见效。2017年1-12月，2017年1-12月全国房地产开发投资同比增长7% 增速持续回落。全国商品房销售面积、住宅销售面积增速在本月继续下降，再创新低。

2、楼市现状及预测：

（1）12月份热点城市新建商品住宅价格总体稳定，多数城市低于上年同期价格水平

12月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月扩大0.4个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格同比涨幅与上月相同，二手住宅价格同比涨幅连续5个月回落，比上月回落0.1个百分点。 初步测算，12月份，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降0.1%。二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比均上涨0.3%，涨幅均与上月相同。

（2）预计2018年房地产调控整体上不会放松，但部分城市可能会分类调控、因城施策

2017年成为楼市调控政策多发年，多种调控措施陆续颁布实施，且效果明显。针对兰州、合肥将放松房地产市场限购措施的消息，住建部明确表示，2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。预计2018年，房地产市场严控不会放松，但部分城市可能会落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2017年1-12月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约25165.61万平方米，成交金额共计18299.98亿元；相比2016年，北京、广州、石家庄、太原、南昌、昆明、上海、郑州、武汉、南京、厦门成交面积均同比增大，其中北京以91.01%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中深圳同比下降47.33%，下降幅度最大。

土地溢价率情况：2017年1-12月份，合肥、厦门和成都成交地块分别以溢价170.24%、48.41%和40.02%排名前三。郑州、石家庄、乌鲁木齐、昆明、武汉、西安、太原、上海、广州和深圳土地溢价率未超过10%，其中昆明溢价率0.32%，溢价率最低。

住宅用地楼面价情况：2017年1-12月份，厦门、北京和广州住宅用地成交楼面价排名前三，分别为28336元/平、24827元/平和16363元/平，深圳2017年仅2宗住宅用地成交，土地成交面积5.16万㎡，成交楼面价13202元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，12月存量住宅价格环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海、郑州和合肥，其余城市环比继续上涨。其中成都涨幅最大，本月存量住宅均价为12472元/㎡，较上月12196元/㎡上涨2.26%，相比上月4.0%的涨幅，涨幅收窄1.74个百分点；除成都、西安和武汉外，其余价格上涨的监测城市涨幅均拉大，其中太原涨幅拉大最大，本月存量住宅均价8192元/㎡，较上月8052元/㎡上涨1.74%，相比上月0.85%的涨幅，涨幅拉大0.89个百分点；存量住宅均价环比下降的城市为石家庄、厦门、北京、上海、郑州和合肥，其中石家庄环比下降最大，石家庄本月存量住宅市场均价16453元/㎡，较上月17165元/㎡下降4.15%，相比上月1.71%的降幅，降幅拉大2.44个百分点。

新建住宅成交面积：2017年12月，除厦门和乌鲁木齐新建住宅销售面积环比下降外，其余城市新建住宅销售面积均环比上涨，其中郑州涨幅最高，达到102.73%，其中销售面积上涨城市中仅有合肥、西安、成都和昆明涨幅缩小；厦门和乌鲁木齐新建住宅成交面积环比下降，厦门降幅最高，达到-20.32%。

据中估联行研究院监测18城的数据反馈，2017年新建住宅销售面积仅有重庆和石家庄同比出现增长，其中重庆同比增长18.60%，涨幅最大；其余城市新建住宅销售面积均同比下降，其中合肥同比下降62.55%，降幅最大。2017年，楼市调控趋严，新建住宅成交面积普遍下降，调控效果明显，投机炒房的行为得到明显遏制。预计2018年，在严控条件不变的情况下，随着部分城市因城施策，新建住宅成交量会呈小幅增长趋势。

新建住宅去化时间：2017年12月厦门、深圳和北京去化时间位居前三甲，厦门新建住宅去化时间为21.94，去化时间最长，去化时间较上月20.75增加1.19；在所有监测城市中，重庆本月去化时间最短为3.95，较上月4.02减少0.07。所有监测城市中广州、成都、南京和重庆去化时间减少，其余城市均小幅增加。

新建住宅供求比：2017年12月所监测城市中，深圳、重庆、广州、上海和成都供小于求，其中成都供求比最小为0.37，其余城市均供大于求，供求比最大的城市为西安，本月供求比为2.06。

2017年，中估联行研究院所监测城市中，供大于求的城市包括郑州、武汉、北京、天津、深圳、南昌和西安，相比2016年仅有深圳供大于求的情况，商品住宅供给明显增加。在2017年严控背景下，增加供给成为调控楼市的手段之一，且效果明显，预计2018年为了达成住有所需的初衷，住房供给会得到保障。

六、商办市场分析

新建办公楼：2017年12月份，天津、西安、上海、重庆和北京新建办公交易面积环比下跌，天津成交面积4.68万㎡，环比下降57.61%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中深圳涨幅最大，本月成交7.78万㎡，环比上涨76.42%；交易价格环比变化方面，天津、深圳、武汉、上海、郑州、重庆和南昌销售均价均环比下降，其中天津降幅最大，本月销售均价11271元/㎡，环比下降28.98%，其余监测城市销售均价均上涨，北京涨幅最大，本月销售均价45986元/㎡，环比上涨74.03%。

2017年，上海、北京、合肥、广州和郑州新建办公交易面积较2016年出现下跌，上海成交面积122.08万㎡，下降72.66%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中重庆涨幅最大，2017年成交236.89万㎡，较2016年上涨114.98%；交易价格环比变化方面，仅深圳销售均价较2016年下降，2017年销售均价49977元/㎡，下降4.86%，其余监测城市销售均价均上涨，广州涨幅最大，2017年销售均价22767元/㎡，较2016年上涨19.14%。

新建商业：2017年12月，仅有昆明新建商业销售面积环比下降，本月销售面积1.97万㎡，环比下降达60.76%，其余监测城市新建商业销售面积均上涨，其中广州涨幅最大，本月销售面积14.35万㎡，环比上涨167.72%；在交易价格环比变化方面，郑州、广州、南昌、深圳和西安环比下降，其中郑州跌幅最大，本月新建商业销售均价15504元/㎡，环比下降25.77%，其余监测城市销售均价均上涨，其中北京涨幅最大，本月销售均价32863元/㎡，环比上涨44.66%。

2017年，合肥、上海、北京、昆明、广州、郑州和南京新建商业销售面积环比下降，2017年合肥销售面积64.12万㎡，较2016年下降61.87%，其余监测城市新建商业销售面积均上涨，其中重庆涨幅最大，2017年销售面积218.89万㎡，上涨61.63%；在交易价格环比变化方面，昆明、天津、北京和南昌较2016年下降，其中昆明跌幅最大，2017年新建商业销售均价20762元/㎡，下降13.12%，其余监测城市销售均价均上涨，其中广州涨幅最大，2017年销售均价27286元/㎡，较2016年上涨27.78%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十八个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海城市房地产估价有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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