2018年2月份全国典型城市房地产市场分析报告

2月楼市速递：市场求平稳，租房可落户

摘   要

市场政策：两会期间，财政部副部长史耀斌表示，房地产税税法正在完善草案，将来会让房地产税公平合理。官方释放房地产税信号，极大改变了市场预期，对房地产市场将产生深远影响。目前，租赁住房已呈常态化，不仅新地配建租赁住房“常态化”，而且，存量用地盘活并建设租赁住房也“常态化”， “以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成，让房地产长效机制有了更清晰的突破框架。中财办副主任表示：房地产领域有泡沫，既不能主动挤破，也不能任其继续撑大。未来房地产市场仍会延续既有调控政策，以保持稳定为主。 

土地市场：2018年1-2月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约4059.21万平方米，成交金额共计2825.25亿元；昆明和西安成交面积2月环比增大，其中西安以107.6%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积2月环比均下降，其中厦门环比降99.0%，降幅最大。

住宅市场：

（1）存量住宅，据中估联行研究院监测16城的数据反馈，2018年2月存量住宅价格环比下降的城市为北京、上海、合肥、石家庄和厦门，其余城市环比继续上涨。其中成都环比涨幅最大，本月存量住宅均价为13106元/㎡，环比上涨2.67%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36070元/㎡，相比上月下降1.98%。北京存量住宅成交面积居首，为64.13万㎡，同比下降41.60%，降幅最大。

（2）新建住宅：2018年2月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54191元/㎡。同比、环比均微降。环比涨幅最大的为天津，达到15.06%。同比涨幅最大的为西安，达到35.76%。受春节及政策影响，多数城市新建住宅成交面积环比下降，深圳环比降幅居首，为-72.38%；石家庄新建住宅成交面积同比涨幅最大，为103.23%。

（3）新建住宅出清周期：2018年2月厦门出清周期最大，为23.95个月；重庆出清周期最小，为4.51个月。西安出清周期为5个月，环比下降12.13%，降幅居首；天津出清周期为15.9个月，同比上涨130.1%。

（4）新建住宅供销比：2018年2月所监测城市中，多数城市供销比环比下降。供大于求的城市有南京、广州、西安、南昌、重庆和上海；供小于求的城市有成都、武汉、天津、郑州和北京。南京供销比最大，为3.53； 北京供销比最小，为0.44。广州供销比环比下降77.63%，环比降幅居首。

新建商办市场方面：2018年2月，办公楼交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为昆明和广州，涨幅分别为28.96%和26.76%；商业交易面积和交易价格环比涨幅最高的城市分别为天津和南昌，涨幅分别为42.58%和18.09%。

一、宏观经济和政策

1、2018年2月份，CPI涨幅扩大，PPI同比涨幅回落。

根据国家统计局数据：2018年2月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比上涨1.2%，同比上涨2.9%；PPI环比下降0.1%，同比上涨3.7%。

2、2018年2月。M2和M1同比增幅均下降。

2月末，广义货币(M2)余额172.91万亿元，同比增长8.8%，增速比上月末高0.2个百分点，比上年同期低1.6个百分点。狭义货币(M1)余额51.7万亿元,同比增长8.5%，增速比上月末和上年同期分别低6.5和12.9个百分点。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年1-2月，经济运行延续稳中向好态势，新兴动能茁壮成长，经济结构升级优化，质量效益持续改善，经济运行起步向好。

1-2月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长7.2%，增速比上年12月份加快1.0个百分点，比上年同期加快0.9个百分点。全国固定资产投资（不含农户）44626亿元，同比增长7.9%，增速比上年全年加快0.7个百分点，比上年同期回落1.0个百分点。全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速比上年全年加快2.9个百分点，比上年同期加快1.0个百分点，其中住宅投资增长12.3%。社会消费品零售总额61082亿元，同比增长9.7%，增速比上年12月份加快0.3个百分点，比上年同期加快0.2个百分点。进出口总额45158亿元，同比增长16.7%。其中，出口24390亿元，增长18.0%；进口20768亿元，增长15.2%。

2、楼市政策及分析

1）住房信贷差别化，预计住房利率仍会上升

两会期间，央行副行长潘功胜表示，最近，房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。国家会积极支持购房合理需求，央行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。

2）杠杆率仍需降低

两会期间，银监会主席郭树清杠杆率仍需降低，银行是防范金融风险攻坚战的主战场，重点工作之一是要稳定杠杆率，企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。央行副行长潘功胜表示，

3）2018年2月，主张租赁住房常态化，维持楼市稳定

两会期间，财政部副部长史耀斌表示，房产税税法正在完善草案，将来会让房地产税公平合理。官方释放房产税信号，极大改变了市场预期，对房地产市场将产生深远影响。目前，租赁住房已呈常态化，不仅新地配建租赁住房“常态化”，而且，存量用地盘活并建设租赁住房也“常态化”， “以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成，让房地产长效机制有了更清晰的突破框架。中财办副主任表示：房地产领域有泡沫，既不能主动挤破，也不能任其继续撑大。未来房地产市场仍会延续既有调控政策，以保持稳定为主。 

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年1-2月份，18个监测城市土地市场共计成交面积约4059.21万平方米，成交金额共计2825.25亿元；昆明和西安成交面积2月环比增大，其中西安以107.6%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积2月环比均下降，其中厦门环比降99.0%，下降幅度最大。

土地溢价率情况：2018年1-2月份，合肥溢价85.50%位居第一。厦门和西安溢价率为0。

住宅用地楼面价情况：2018年1-2月份，北京住宅用地成交楼面价排名第一，为23134元/㎡，厦门暂无住宅用地成交。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测16城的数据反馈，2018年2月存量住宅价格环比下降的城市为北京、上海、合肥、石家庄和厦门，其余城市环比继续上涨。其中成都环比涨幅最大，本月存量住宅均价为13106元/㎡，环比上涨2.67%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36070元/㎡，相比上月下降1.98%。2月存量住宅价格同比方面，武汉同比上涨45.06%，增幅最大；所监测城市中，仅厦门同比下降12.77%。

存量住宅成交面积：2018年2月，所监测的城市中，北京存量住宅成交面积居首，为64.13万㎡，同比下降41.60%，降幅最大。环比方面，所统计的城市中，存量住宅成交面积环比均下降。其中深圳存量房成交面积26.18万㎡，环比降幅最大，环比下降50.20%。

监测城市价格指数预测：2018年2月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，一月武汉和成都走势上扬明显；深圳、南京、广州、南昌和西安走势相对平缓；北京、上海、合肥、厦门和石家庄价格指数下降。监测城市预测趋势线（虚线）武汉和成都上扬幅度继续保持领先，南京和广州走势平稳上升；南昌、重庆和西安走势相对平缓；北京、上海、合肥、等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年2月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54191元/㎡。同比、环比均微降。环比涨幅最大的为天津，达到15.06%。同比涨幅最大的为西安，达到35.76%。

新建住宅成交面积：2018年2月，受春节及政策影响，多数城市新建住宅成交面积环比下降，深圳环比降幅居首，为72.38%；石家庄新建住宅成交面积同比涨幅最大，为103.23%。

新建住宅出清周期：2018年2月厦门出清周期最大，为23.95个月；重庆出清周期最小，为4.51个月。西安出清周期为5个月，环比下降12.13%，降幅居首；天津出清周期为15.9个月，同比上涨130.1%。

新建住宅供销比：2018年2月所监测城市中，多数城市供销比环比下降。供大于求的城市有南京、广州、西安、南昌、重庆和上海；供小于求的城市有成都、武汉、天津、郑州和北京。南京供求比最大，为3.53； 北京供求比最小，为0.44。广州供销比环比下降77.63%，环比降幅居首。

六、商办市场分析

新建办公楼：2018年2月份，成都、重庆、武汉、广州、上海、南昌、郑州、天津和深圳新建办公交易面积环比下跌，深圳成交面积1.28万㎡，环比下降79.94%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中昆明涨幅最大，本月成交6.86万㎡，环比上涨28.96%；2018年2月，北京、昆明、武汉、南昌、天津和深圳销售均价均环比下降，其中北京降幅最大，本月销售均价18072元/㎡，环比下降32.29%，其余监测城市销售均价均上涨，广州涨幅最大，本月销售均价31267元/㎡，环比上涨26.76%。

新建商业：2018年2月， 成都、武汉、上海、西安、郑州、广州、北京和深圳新建商业销售面积环比下降，深圳销售面积1.27万㎡，环比下降达89.92%；天津、南昌和昆明新建商业销售面积均上涨，其中天津涨幅最大，本月销售面积6.97万㎡，环比上涨42.58%；2018年2月，成都、武汉、天津、上海、郑州、广州和北京商业销售价格环比下降，其中北京跌幅最大，本月新建商业销售均价26614元/㎡，环比下降34.99%，其余监测城市销售均价均上涨，其中南昌涨幅最大，本月销售均价20672元/㎡，环比上涨18.09%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥十四个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十八个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司。

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