2018年一季度全国典型城市房地产市场分析报告

“三价合一”深圳落地，“人才战略”西安优胜

摘   要

市场政策： 博鳌论坛期间，住建部原副部长仇保兴表示，现阶段中国房地产市场无论从城市化阶段、市场主体以及金融形势来看，都与以往存在巨大差异。完全自由的市场存在的弊端需要政府干预来弥补，多层次行政调控措施是暂时的，短时间不会停止，长效机制将会逐步完善，多种问题弊端会逐步解决。 美国Lennar国际总裁Chris MARLIN表示，美国房地产市场也并不是完全自由的市场，所以中国房地产市场住房不炒的原则是稳健的。

2018年一季度，房地产市场延续了自去年3月以来的严控措施，区别在于不同城市因城施策，施行差别化调控。楼市严控已过一年，市场整体上已逐步稳定，在此基础上，预计二季度楼市会有所回暖。

土地市场：2018年一季度，19个监测城市土地市场共计成交面积约6274.85万㎡，环比下降20.93%，较去年同期上涨15.43%，成交金额共计3725.50亿元；一季度，郑州、西安、太原和厦门成交面积环比增加，其中西安以147.11%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中乌鲁木齐一季度环比降61.99%，下降幅度最大。

住宅市场：

（1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年3月存量住宅价格环比下降的城市为北京、呼和浩特和厦门，其余城市环比继续上涨。一季度，由于西安人才落户端不断降低门槛，吸引大量人口落户，推动了市场发展。3月存量住宅均价为9502元/㎡，以15.29%涨幅领涨；厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36213元/㎡，相比上月下降0.85%。一季度，北京存量住宅成交面积居首，为251.28万㎡，同比下降43.66%，降幅最大。

（2）新建住宅：2018年一季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54213元/㎡。同比、环比均微降。环比降幅最大的为厦门，为-20.88%。同比涨幅最大的城市为重庆，达到32.95%。一季度，新建住宅成交面积环比仅太原、西安、重庆环比上涨，其他城市环比均下降，其中北京环比降幅居首，为-57.30%。

（3）新建住宅出清周期：2018年3月，呼和浩特出清周期最大，为52.1个月；重庆出清周期最小，为3.86个月。武汉出清周期为4.42个月，环比下降33.03%，降幅居首；天津新建住宅出清周期为16.45个月，同比涨幅最大，同比上涨157.84%。

（4）新建住宅供销比：2018年一季度，中估联行研究院监测的城市中，多数城市供销比环比上涨。供大于求的城市有深圳、南京、西安、南昌、上海、呼和浩特、天津、广州、成都和武汉；供小于求的城市有重庆、郑州和北京。深圳供求比最大，为4.91； 北京供求比最小，为0.61。

新建商办市场方面：2018年一季度，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为成都和天津，涨幅分别为78.58%和46.60%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为呼和浩特和上海，涨幅分别为43.16%和38.73%。

一、宏观经济和政策

1、2018年3月份，CPI、PPI同比涨幅均有所回落。

根据国家统计局数据：2018年3月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降1.1%，同比上涨2.1%；PPI环比下降0.2%，同比上涨3.1%。

2、2018年一季度，全国房地产开发投资和住宅投资同比均增长。

2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年一季度，国民经济坚持新发展理念，按照推动高质量发展要求，围绕建设现代化经济体系，国民经济延续稳中向好发展态势，转型升级稳步推进，质量效益不断提升，经济运行开局良好。

初步核算，2018年一季度国内生产总值198783亿元，开局良好。按可比价格计算，同比增长6.8%。分产业看，第一产业增加值8904亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值77451亿元，增长6.3%；第三产业增加值112428亿元，增长7.5%。

总的来看，一季度国民经济延续稳中有进、稳中向好的发展态势，支撑经济迈向高质量发展的有利条件不断积累增多，为全年经济稳定健康发展打下良好基础。

2、楼市政策及分析

1）房贷利率上涨短期不会变

自去房地产市场严控以来，房贷利率不断上涨，多数城市已不同程度提高了房贷利率，短期内未见下降迹象。3月5日据《广州日报》报道，广州、深圳四大行首套房贷利率上浮10%，广州、上海、北京部分股份制银行上浮20%。

2）吸引人才去库存

一季度以来，诸多城市以购房、租房优惠吸引人才落户，掀起城市抢人潮。目前出台人才政策城市已经超过20座，且数量还在不断增加中。其中西安力度较大，截止到3月底，西安一季度迁入人口约21万人，接近去年全年的25万人。 在人才政策的推动下，西安房地产市场一季度非常活跃，西安本月存量住宅均价大幅上涨，且新房一房难求。武汉、成都等人才政策吸引力大的城市中，房地产市场同样活跃。

3）一季度楼市调控延续稳定，房地产市场有所回暖

博鳌论坛期间，住建部原副部长仇保兴表示，现阶段中国房地产市场无论从城市化阶段、市场主体以及金融形势来看，都与以往存在巨大差异。完全自由的市场存在的弊端需要政府干预来弥补，多层次行政调控措施是暂时的，短时间不会停止，长效机制将会逐步完善，多种问题弊端会逐步解决。

美国Lennar国际总裁Chris MARLIN表示，美国房地产市场也并不是完全自由的市场，所以中国房地产市场住房不炒的原则是稳健的。

2018年一季度，房地产市场延续了自去年3月以来的严控措施，区别在于不同城市因城施策，施行差别化调控。楼市严控已过一年，整体市场已逐步稳定，在此基础上，预计二季度楼市会有所回暖。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年一季度，19个监测城市土地市场共计成交面积约6274.85万㎡，环比下降20.93%，较去年同期上涨15.43%，成交金额共计3725.50亿元；一季度，郑州、西安、太原和厦门成交面积环比增加，其中西安以147.11%的涨幅领涨；其余城市土地成交面积环比均下降，其中乌鲁木齐一季度环比降61.99%，下降幅度最大。

从成交面积同比涨幅来看，中估联行监测的19城中，厦门、呼和浩特、石家庄、天津、广州和合肥土地成交面积同比下降，合肥以-50.87%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐一季度成交土地116.24万平方米，同比上涨539.38%。

土地溢价率情况：2018年一季度，合肥溢价80.29%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年一季度，北京住宅用地成交楼面价排名第一，为23134元/㎡，厦门暂无住宅用地成交。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年3月存量住宅价格环比下降的城市为北京、厦门和呼和浩特，其余城市环比继续上涨。其中西安环比涨幅最大，本月存量住宅均价为9502元/㎡，环比上涨15.29%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价36213元/㎡，相比上月下降0.85%。3月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨49.64%，增幅最大；所监测城市中，仅厦门和北京同比下降，分别下降11.56%和10.20%。

存量住宅成交面积：2018年一季度，所监测的城市中，北京存量住宅成交面积居首，为251.28万㎡，同比下降43.66%%，，环比上涨16.32%，存量市场有所回暖。

监测城市价格指数预测：2018年3月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，武汉、西安和成都走势上扬明显；深圳、南京、广州、南昌、上海、石家庄、合肥、郑州、南京、南昌、重庆、太原和昆明走势相对平缓；北京和厦门价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉、石家庄和成都上扬幅度继续保持领先，南京、郑州和广州走势平稳上升；南昌、重庆和西安走势相对平缓；北京、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年一季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54213元/㎡。同比、环比均微降。环比降幅最大的为厦门，为-20.88%。同比涨幅最大的为重庆，达到32.95%。

新建住宅成交面积：2018年一季度，中估联行研究院监测的19座城市中，新建住宅成交面积环比仅太原、西安、重庆环比上涨，其他城市环比均下降，其中北京环比降幅居首，为-57.30%；同比方面，北京以55.61%的降幅领降，合肥同比增长71.65%，涨幅最大。

新建住宅出清周期：2018年3月，呼和浩特出清周期最大，为52.1个月；重庆出清周期最小，为3.86个月。武汉出清周期为4.42个月，环比下降33.03%，降幅居首；天津新建住宅出清周期为16.45个月，同比涨幅最大，同比上涨157.84%。

新建住宅供销比：2018年一季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市供销比环比上涨。供大于求的城市有深圳、南京、西安、南昌、上海、呼和浩特、天津、广州、成都和武汉；供小于求的城市有重庆、郑州和北京。深圳供求比最大，为4.91； 北京供求比最小，为0.61。

六、商办市场分析

新建办公楼：2018年一季度，重庆、广州、武汉、北京、郑州、昆明、南昌、深圳和呼和浩特新建办公交易面积同比下跌，北京成交面积23.29万㎡，同比下降72.27%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中成都涨幅最大，一季度成交106.2万㎡，同比上涨78.58%；一季度，北京、深圳和呼和浩特销售均价均同比下降，其中北京降幅最大，一季度销售均价23167元/㎡，同比下降43.86%，其余监测城市销售均价均同比上涨，天津涨幅最大，一季度销售均价18191元/㎡，同比上涨46.60%。

新建商业：2018年一季度，上海、天津、郑州、广州、南昌、北京和昆明新建商业销售面积同比下降，北京销售面积7.98万㎡，同比下降75.02%；其余监测城市新建商业销售面积均同比上涨，其中呼和浩特涨幅最大，一季度销售面积10.68万㎡，同比上涨43.16%；2018年一季度，武汉、天津、深圳和昆明商业销售价格同比下降，其中昆明跌幅最大，一季度新建商业销售均价16995元/㎡，同比下降29.40%，其余监测城市销售均价均上涨，其中上海涨幅最大，一季度销售均价30843元/㎡，同比上涨38.73%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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