2018年4月份全国典型城市房地产市场分析报告

约谈十二城，调控不放松

摘   要

市场政策： 近期，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。 据了解，住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。可见二季度及下半年，房地产市场仍将遵循严控政策，维持市场平稳发展。

土地市场：2018年1-4月，19个监测城市土地市场共计成交面积约8077.47万㎡，同比上涨11.33%，成交金额共计4801.04亿元。从成交面积同比涨幅来看，北京、太原、石家庄、天津、广州、合肥和南昌成交面积同比下降，南昌以-49.74%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-4月成交土地206.01万平方米，同比上涨1033.17%。

住宅市场：

（1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年4月存量住宅价格环比下降的城市为厦门、深圳和石家庄，北京与上月相比基本持平，其余城市环比继续上涨。其中太原环比涨幅最大，本月存量住宅均价为8962元/㎡，环比上涨3.01%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价35305元/㎡，环比下降1.35%；4月，北京存量住宅成交面积居首，为118.94万㎡，同比上涨22.70%，涨幅最大。

（2）新建住宅：2018年4月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54169元/㎡。同比、环比均微降。石家庄环比降幅最大，为-11.78%。同比涨幅最大的为西安，达到36.20%。2018年4月，中估联行研究院监测的19座城市中，超半数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以94.82%涨幅领涨。

（3）新建住宅出清周期：2018年4月，呼和浩特出清周期最大，为49.99个月；重庆出清周期最小，为3.63个月。南昌4月出清周期为7.14，环比上涨9.01%，涨幅居首；深圳出清周期为11.3个月，同比下降45.88%，降幅最大。

（4）新建住宅供销比：2018年4月，中估联行研究院监测城市中，多数城市供销比环比上涨。供销比前三城市为南京、北京和天津，供销比最低的城市是上海，供销比为0.45.

新建商办市场方面：2018年4月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为上海和杭州，涨幅分别为149.65%和47.20%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为呼和浩特和上海，涨幅分别为194.17%和33.50%。

一、宏观经济和政策

1、2018年4月份，CPI、PPI环比有所下降。

根据国家统计局数据：2018年3月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.8%；PPI环比下降0.2%，同比上涨3.4%。

2、2018年1-4月，全国住宅投资同比增长14.2%，再创新高。

2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年4月，国民经济稳中有进、稳中向好，呈现生产需求稳中有升，就业物价总体稳定，经济结构优化升级，质量效益持续改善的良好发展态势。

4月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长7.0%，增速比上月加快1.0个百分点，比上年同月加快0.5个百分点。全国服务业生产指数同比增长8.0%，增速比上月回落0.3个百分点。4月份，社会消费品零售总额28542亿元，同比增长9.4%，增速比上月回落0.7个百分点。　1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）154358亿元，同比增长7.0%，增速比1-3月份回落0.5个百分点。进出口总额23582亿元，同比增长7.2%，上月为下降2.5%。

总的来看，4月份国民经济延续了稳中有进、稳中向好的发展态势。但也要看到，外部环境不稳定不确定因素增加，国内发展不平衡不充分问题突出，经济持续健康发展的基础仍需巩固。

2、楼市政策及分析

（1）调控力度不放松，严防炒作

海南在成为自贸区后，政策利好，楼市疯长，于是4月22日实施全域限购；《板门店宣言》后，丹东楼市火爆，5月14日丹东新区开始限购；除此之外，住建部已约谈了成都、太原在内的12座城市，明确表态要牢固树立“四个意识”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这表明政府调控的决心是坚定的，调控力度不放松，严防炒作已成为目前政府工作重点。

4月23日，北京住建委官网发文，竞自持租赁住房，企业只许租不许售，承租人只能租住不能获得产权；5月7日，为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，限价房向社会公开征求意见。无论是两会上不刺破泡沫也不任其撑大的言论，还是近期住建委表示竞自持租赁住房只许租不许售，严打炒作的态度，都表明北京市今年仍会坚定楼市严控不放松的政策，保持楼市稳定，大力发展落实长效机制将成为主要工作，其他城市亦然。

（2）土地加大供给，三四线城市或将迎新一轮整改

一季度，三四线城市共推出1.3亿平方米住宅用地，为近三年同期最高水平，同比增长36.3%，增幅最大。共成交1.0亿平方米，同比增长20.2%，未来成交面积有望继续增长。一季度，企业在三四线城市拿地金额占比达30.7%，较去年全年提高4.9个百分点，预计今年品牌房企在三四线城市的布局热情不减。

全国棚改进入攻坚收尾阶段，没有完成去库存目标的三四线城市将继续大力推进政策并向县级城市下沉，而受棚改及其他政策利好影响，市场过热的城市或将迎来新一轮调整，像近期丹东、三亚一样，从严调控，严打炒作。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年1-4月，19个监测城市土地市场共计成交面积约8077.47万㎡，较去年同期上涨11.33%，成交金额共计4801.04亿元。

1-4月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，北京、太原、石家庄、天津、广州、合肥和南昌成交面积同比下降，南昌以-49.74%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-4月成交土地206.01万平方米，同比上涨1033.17%。

土地溢价率情况：2018年1-4月，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值12.61%，其中合肥溢价率76.26%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年1-4月，北京住宅用地成交楼面价排名第一，为22622元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年4月存量住宅价格环比下降的城市为厦门、深圳和石家庄，北京与上月相比基本持平，其余城市环比继续上涨。其中太原环比涨幅最大，本月存量住宅均价为8962元/㎡，环比上涨3.01%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价35305元/㎡，相比上月下降1.35%。4月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨49.95%，增幅最大；所监测城市中，仅厦门、上海、石家庄和北京同比下降，厦门同比下降12.91%，降幅最大。

4月，所监测的城市中，北京存量住宅成交面积居首，为118.94万㎡，同比上涨22.70%，环比上涨23.20%，存量市场回暖。

监测城市价格指数预测：2018年4月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，武汉和西安走势上扬明显；南京、成都、广州、南昌、上海、合肥、郑州、南京、南昌、重庆、太原和昆明走势相对平缓；北京、深圳、石家庄和厦门价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉、西安和成都上扬幅度继续保持领先，南京、郑州和广州走势平稳上升；南昌、重庆和太原走势相对平缓；北京、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年4月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54169元/㎡。同比、环比均微降。环比降幅最大的为石家庄，为-11.78%。同比涨幅最大的为西安，达到36.20%。

新建住宅成交面积：2018年4月，中估联行研究院监测的19座城市中，超半数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以94.82%涨幅领涨，南昌环比下降32.15%，降幅居首最大；同比方面，仅5个城市新建住宅成交面积同比增长，其中合肥以157.86%的涨幅领涨，昆明同比下降47.57%，降幅最大。

新建住宅出清周期：2018年4月，所监测城市的新建住宅出清周期中，呼和浩特出清周期最大，为49.99个月；重庆出清周期最小，为3.63个月。环比方面，南昌4月出清周期为7.14，以9.01%的涨幅领涨，西安出清周期为4.01，环比下降9.68%，降幅最大；同比方面，深圳出清周期为11.3个月，同比下降45.88%，降幅居首；厦门出清周期为25.8个月，以87.36%的涨幅领涨。

新建住宅供销比：2018年4月，中估联行研究院监测城市中，多数城市供销比环比上涨。供销比前三城市为南京、北京和天津，供销比最低的城市是上海，供销比为0.45.

六、商办市场分析

新建办公楼：2018年4月，武汉、重庆、杭州、广州、天津和北京新建办公交易面积同比下跌，北京成交面积3.45万㎡，同比下降72.53%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中上海涨幅最大，4月成交10.9万㎡，同比上涨149.65%；4月，北京、深圳、天津和郑州销售均价均同比下降，其中北京降幅最大，4月销售均价37822元/㎡，同比下降16.16%，其余监测城市销售均价均同比上涨，杭州涨幅最大，一季度销售均价32421元/㎡，同比上涨47.20%。

新建商业：2018年4月，除西安、郑州和呼和浩特外，其余城市新建商业销售面积均同比下降，广州销售面积3.36万㎡，同比下降62.22%;呼和浩特涨幅最大，4月销售面积4.95万㎡，同比上涨194.17%；2018年4月，武汉、天津、呼和浩特、广州和南昌商业销售价格同比下降，其中呼和浩特跌幅最大，4月新建商业销售均价10484元/㎡，同比下降16.66%，其余监测城市销售均价均上涨，其中上海涨幅最大，一季度销售均价34418元/㎡，同比上涨33.50%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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