2018年5月份全国典型城市房地产市场分析报告

楼市热度不减，调控持续深化

摘   要

市场政策： 5月19日，住房城乡建设部下发通知，强调进一步做好房地产市场调控工作。内容主要为：一、坚持调控目标不动摇，力度不放松；二、加快制定实施住房发展规划；三、抓紧调整住房和用地供应结构；四、切实加强资金管控；五、大力整顿规范房地产市场秩序；六、加强舆论引导和预期管理；七、进一步落实地方调控主体责任。 日前，自然资源部表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

5月，因部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，住建部连续两次强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的调控政策。就调控持续收紧的情况来看，下半年房地产市场或降温。

土地市场：2018年1-5月，19个监测城市土地市场共计成交面积10723.87万㎡，较去年同期上涨23.7%，成交金额共计5710.63亿元。从成交面积同比涨幅来看，合肥、天津、昆明、南昌、太原、广州和北京成交面积同比下降，北京以-25.6%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-5月成交土地266.86万平方米，同比上涨1192.9%。

住宅市场：

（1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年5月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、成都和石家庄，其余城市环比上涨。其中西安环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11241元/㎡，环比上涨15.86%；存量住宅均价环比下降的城市中，上海环比下降最大，本月存量住宅市场均价52947元/㎡，环比下降0.40%。5月，北京存量住宅成交面积为151.20万㎡，同比上涨27.1%，环比上涨48.8%，存量市场继续回暖。

（2）新建住宅： 2018年5月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54111元/㎡。同比、环比均微降。环比降幅最大的为太原，为-3.39%。同比涨幅最大的为呼和浩特，达到30.98%。5月，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以192.4%涨幅领涨；成都环比下降20.4%，降幅居首。

（3）新建住宅出清周期：2018年5月，呼和浩特出清周期最大，为47.84个月；重庆出清周期最小，为3.3个月。武汉5月出清周期为5.27，以19.23%的涨幅领涨；广州出清周期为10.46个月，同比上涨79.42%，涨幅最大。

（4）新建住宅销供比：2018年5月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为上海、乌鲁木齐和南京，销供比最低的城市是深圳，销供比为0.54.

新建商办市场方面：5月，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为呼和浩特和杭州，涨幅分别为371.36%和35.78%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为西安和深圳，涨幅分别为161.52%和29.15%。

一、宏观经济和政策

1、2018年5月份，CPI环比下降，PPI环比由降转升。

根据国家统计局数据：2018年5月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.2%，同比上涨1.8%；PPI环比上涨0.4%，同比上涨4.1%。

2、2018年1—5月，全国住宅投资同比增长14.2%，与1—4月持平。

2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年5月，国民经济继续保持总体平稳、稳中向好发展态势，生产需求基本平稳，就业持续向好，物价涨势温和，供求结构和企业效益不断改善。

5月份，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，增速比上月回落0.2个百分点，比上年同月加快0.3个百分点。5月份，社会消费品零售总额30359亿元，同比增长8.5%，增速比上月回落0.9个百分点。5月份，全国城镇调查失业率为4.8%，比上月下降0.1个百分点，比上年同月下降0.1个百分点。31个大城市城镇调查失业率为4.7%，与上月持平，比上年同月下降0.1个百分点。5月份，进出口总额25260亿元，同比增长8.6%，增速比上月加快1.5个百分点。

总的来看，5月份国民经济运行继续保持稳中有进、稳中向好的发展态势。但也要看到，外部环境不稳定不确定性有所增加，国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济持续向好基础仍需进一步巩固。

2、楼市政策及分析

（1）限价房摇号难求，抢人才持续发酵

成都一个月内两次升级调控，不仅将限购对象调整为家庭，同时提高购房门槛，加码摇号购房政策，一个家庭一次只能参与一个项目摇号；除此之外，长沙、上海、西安、杭州、南京和深圳也加入摇号购房。值得注意的是，限价房使一二手房价格倒挂严重，不但未能稳定市场，反而加剧了房地产市场热度。另外，较热的太原楼市调控也在不断趋严，在出台楼市限购政策等九项具体措施后，又将个人住房贷款最低首付比例调整为30%，后续调控仍可能收紧。

与此同时，继西安、成都、武汉、南京等地出台吸引人才政策后， 5月份以来，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、郑州和温州等省市先后出台吸引人才政策，争抢各类人才资源，抢人才大战趋于白热化。不可否认，吸引人才政策或间接或直接刺激了当地的房地产市场，导致房价短期内飙升。预计后期也会刺激潜在的购房需求，成交热度可能会进一步上升。

（2）市场热度不减，调控持续深化

5月，多地人才新政相继出台，而且受限价政策及人才新政影响，重点城市楼市成交总体上扬，热度不减。预计，下半年一线及强二线城市市场热度仍将维持，三四线城市向下调整的时间点可能要快于预期。

与此同时，长春、哈尔滨、佛山、武汉、成都、海南、丹东等多地楼市调控政策密集出台，住建部有史以来，在10天内连续两次强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。预计，未来，在楼市调控目标不放松基调下，各地调控政策将根据市场实际情况进一步深化，在房地产税、土地制度改革等长效机制建立并完善前，持续发力稳定房地产市场秩序。

三、重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年1-5月，19个监测城市土地市场共计成交面积10723.87万㎡，较去年同期上涨23.7%，成交金额共计5710.63亿元。

1-5月，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，合肥、天津、昆明、南昌、太原、广州和北京成交面积同比下降，北京以-25.6%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-5月成交土地266.86万平方米，同比上涨1192.9%。

土地溢价率情况：2018年1-5月，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值12.79%，其中合肥溢价率80.32%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年1-5月，厦门住宅用地成交楼面价排名第一，为23532元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年5月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、成都和石家庄，其余城市环比上涨。其中西安环比涨幅最大，本月存量住宅均价为11241元/㎡，环比上涨15.86%；存量住宅均价环比下降的城市中，上海环比下降最大，本月存量住宅市场均价52947元/㎡，相比上月下降0.40%。5月存量住宅价格同比方面，西安同比上涨71.85%，增幅最大；所监测城市中，仅上海、石家庄和北京同比下降，北京同比下降8.13%，降幅最大。

5月，所监测的城市中，北京存量住宅成交面积为151.20万㎡，同比上涨27.1%，环比上涨48.8%，存量市场继续回暖。

监测城市价格指数预测：2018年5月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，武汉和西安走势上扬明显；南京、深圳、广州、南昌、北京、合肥、郑州、南京、南昌、重庆、太原和昆明走势相对平缓；上海、石家庄、成都和厦门价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉和西安上扬幅度继续保持领先，南京、郑州和广州走势平稳上升；南昌、重庆和太原走势相对平缓；上海、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年5月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54111元/㎡。同比、环比均微降。环比降幅最大的为太原，为-3.39%。同比涨幅最大的为呼和浩特，达到30.98%。

新建住宅成交面积：2018年5月，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以192.4%涨幅领涨，成都环比下降20.4%，降幅居首；同比方面，仅5个城合肥、西安、太原、广州、郑州、呼和浩特、深圳和厦门市新建住宅成交面积同比增长，其中合肥以609.8%的涨幅领涨；其余城市新建住宅成交面积同比下降，南京同比下降47.0%，降幅最大。

新建住宅出清周期：2018年5月，所监测城市的新建住宅出清周期中，呼和浩特出清周期最大，为47.84个月；重庆出清周期最小，为3.3个月。环比方面，武汉5月出清周期为5.27，以19.23%的涨幅领涨，厦门出清周期为21.77，环比下降17.07%，降幅最大；同比方面，深圳出清周期为11.42个月，同比下降43.83%，降幅居首；广州出清周期为10.46个月，以79.42%的涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年5月，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为上海、乌鲁木齐和南京，销供比最低的城市是深圳，销供比为0.54.

六、商办市场分析

新建办公楼：2018年5月，重庆、西安、武汉、上海、天津和北京新建办公交易面积同比下降，北京成交面积2.21万㎡，同比下降77.48%，降幅最大；其余监测城市新建办公交易面积均上涨，其中呼和浩特涨幅最大，5月成交1.84万㎡，同比上涨371.36%；5月，广州销售均价同比下降， 5月销售均价25240元/㎡，同比下降0.13%，其余监测城市销售均价均同比上涨，杭州涨幅最大，5月销售均价32529元/㎡，同比上涨35.78%。

新建商业：2018年5月，除西安、上海、广州、苏州和呼和浩特外，其余城市新建商业销售面积均同比下降，天津销售面积5.05万㎡，同比下降41.00%;西安涨幅最大，5月销售面积20.59万㎡，同比上涨161.52%；2018年5月，西安、上海、广州、苏州和呼和浩特商业销售价格同比下降，其中苏州跌幅最大，5月新建商业销售均价15432元/㎡，同比下降17.30%，其余监测城市销售均价均上涨，其中深圳涨幅最大，5月新建商业销售均价65753元/㎡，同比上涨29.15%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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