2018年上半年全国典型城市房地产市场分析报告

从严调控与人才政策博弈，市场热度不减

摘   要

市场政策： 2018年上半年，楼市持续从严调控，住建部也多次强调限购从严，坚决打击炒房投机。部分城市因吸引人才政策而放松限购，招致住建部约谈，且出现部分党媒严厉批评此举。6月28 日，住建部会同中宣部等七部委宣布开始对北京、上海等30座城市开展治理房地产市场乱象专项行动，自7月1日开始，为期半年。

楼市严控的同时，北京等30城将在下半年进行房地产乱象整治工作，房地产市场或迎来新局面。预计2018年下半年，房地产市场乱象将会得到治理，楼市严控仍旧不会放松，楼市发展仍以稳定为目标。对于部分楼市火热的城市，应该会出台相应细则因城施策，买房摇号难求的现象应会得到缓解。同时租购同权，制定房地产税，发展租赁市场等长效机制将会逐步得到落实，以保持楼市健康发展。

土地市场：2018年上半年，19个监测城市土地市场共计成交面积13270.45万㎡，较去年同期上涨20.4%，成交金额共计7078.75亿元。从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，呼和浩特、天津、南昌、合肥、北京和广州成交面积同比下降，广州以-23.05%的降幅领降；其他13城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐上半年成交土地420.52万平方米，同比上涨884.36%。

住宅市场：1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年6月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、成都、郑州和石家庄，其余城市环比上涨。其中重庆本月均价为9634元/㎡，以6.55%环比涨幅领涨；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价13522元/㎡，相比上月下降0.82%。6月存量住宅价格同比方面，石家庄同比上涨76.42%，增幅最大；所监测城市中，仅北京和厦门同比下降，厦门同比下降12.51%，降幅最大。

2）新建住宅：  2018年第二季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54119元/㎡。同比、环比均微降。同比、环比降幅最大的为石家庄，分别为-12.02%和-11.21%。同比涨幅最大的为西安，达到31.48%。多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以260.0%涨幅领涨，南京环比下降15.04%，降幅居首。

3）新建住宅出清周期：2018年6月，北京出清周期最大，为21.15个月；重庆出清周期最小，为3.22个月。北京6月出清周期为21.15，以29.52%的环比涨幅领涨；深圳出清周期为12.4个月，同比下降32.75%，降幅居首。

4）新建住宅销供比：2018年二季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为呼和浩特、重庆和西安，销供比最低的城市是南京，销供比为0.7。

新建商办市场方面：上半年，办公楼交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为呼和浩特和杭州，涨幅分别为44.76%和38.56%；商业交易面积和交易价格同比涨幅最高的城市分别为西安和杭州，涨幅分别为49.35%和17.59%。

一、宏观经济和政策

1、2018年6月份，CPI、PPI同比涨幅有所扩大。

根据国家统计局数据：2018年6月份全国居民消费价格指数（CPI）和工业生产者出厂价格指数（PPI）数据显示，CPI环比下降0.1%，同比上涨1.9%；PPI环比上涨0.3%，同比上涨4.7%。

 2、2018年1—6月，全国住宅投资同比增长13.6%，开始回落。

2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

二、政策研判

1、经济基本面分析

2018年上半年，国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，结构调整深入推进，新旧动能接续转换，质量效益稳步提升，经济迈向高质量发展起步良好。

上半年，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%，增速比一季度回落0.1个百分点。　上半年，全国服务业生产指数同比增长8.0%，增速比一季度回落0.1个百分点，保持较快增速。　上半年，全国居民人均消费支出9609元，同比名义增长8.8%，比一季度加快1.2个百分点，扣除价格因素实际增长6.7%，加快1.3个百分点。上半年，全国固定资产投资（不含农户）297316亿元，同比增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点。　上半年，货物进出口总额141227亿元，同比增长7.9%。其中，出口75120亿元，增长4.9%；进口66107亿元，增长11.5%。进出口相抵，顺差9013亿元，比上年同期收窄26.7%。　上半年，全国居民人均可支配收入14063元，同比名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.6%。上半年，全国居民消费价格同比上涨2.0%，涨幅比一季度回落0.1个百分点。

总的来看，上半年国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，支撑经济迈向高质量发展的有利条件积累增多，为实现全年经济社会主要发展目标打下良好基础。但也要看到，外部环境不确定性增多，国内结构调整正处于攻关期。

2、楼市政策及分析

1）2018年上半年，楼市调控从严不放松，利率上升，吸引人才成“亮点”

年初住建部明确表示，2018年将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，坚持调控政策的连续性、稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。 5月住建部10天连续两次强调楼市严控不放松，坚持调控目标不动摇；6月，住建部再次发布通知，将对北京等30城进行为期半年的房地产乱象整治工作，确保房地产市场健康发展。

两会期间，央行副行长潘功胜表示，从长远看，房贷利率仍然处于比较低的水平，虽略有上升，但在合理范围内，在此基础上，去杠杠仍将进一步深化。随着调控深入，房贷利率不断上涨，且并无下降趋势。

值得注意的是，年初到现在，以西安、成都、武汉、南京、长沙等城市为代表，许多城市纷纷制定人才政策，使得房地产市场调控得以变相放松，吸引人才政策或间接或直接刺激了当地的房地产市场，导致房价短期内飙升。摇号一房难求，预计后期也会刺激潜在的购房需求，成交热度可能会进一步上升。

2）预计2018年下半年，房地产市场仍会以严控稳定为主，乱象会得到相应治理

住建部等7部委将在下半年对北京等30城进行房地产乱象整治工作，同时在严控背景下，预计2018年下半年，房地产市场乱象将会得到治理，楼市严控仍旧不会放松，楼市发展仍以稳定为目标。对于部分楼市火热的城市，应该会出台相应细则因城施策，买房摇号难求的现象应该会得到缓解。同时租购同权，制定房地产税，发展租赁市场将会逐步得到落实，以保持楼市健康发展。

三、2018年上半年重要政策及事件

四、土地市场分析

土地成交情况：2018年上半年，19个监测城市土地市场共计成交面积13270.45万㎡，较去年同期上涨20.4%，成交金额共计7078.75亿元。

上半年，从成交面积同比涨幅来看，中估联行研究院监测的19城中，呼和浩特、天津、南昌、合肥、北京和广州成交面积同比下降，广州以-23.05%的降幅领降；其他13城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐上半年成交土地420.52万平方米，同比上涨884.36%。

土地溢价率情况：2018年上半年，中估联行研究院所监测19城，溢价率均值12.37%，其中合肥溢价率74.39%，位居第一。

住宅用地楼面价情况：2018年上半年，厦门住宅用地成交楼面价排名第一，为24254元/㎡。

五、住宅市场分析

存量住宅均价涨幅：据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年6月存量住宅价格环比下降的城市为上海、厦门、成都、郑州和石家庄，其余城市环比上涨。其中重庆环比涨幅最大，本月存量住宅均价为9634元/㎡，环比上涨6.55%；存量住宅均价环比下降的城市中，成都环比下降最大，本月存量住宅市场均价13522元/㎡，相比上月下降0.82%。6月存量住宅价格同比方面，石家庄同比上涨76.42%，增幅最大；所监测城市中，仅北京和厦门同比下降，厦门同比下降12.51%，降幅最大。

监测城市价格指数预测：2018年6月，监测城市价格指数线（实线）仍然保持分化，武汉和西安走势上扬明显；南京、深圳、广州、南昌、北京、合肥、南京、南昌、重庆、太原和昆明走势相对平缓；上海、厦门、成都、郑州和石家庄价格指数下降。

监测城市预测趋势线（虚线）武汉和西安上扬幅度继续保持领先，南京和广州走势平稳上升；北京、南昌、重庆和太原走势相对平缓；上海、厦门等城市价格上涨趋势与以往价格指数走势拟合度低，本期不作预测。

新建住宅销售价格及涨幅：2018年第二季度，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54119元/㎡。同比、环比均微降。同比、环比降幅最大的为石家庄，分别为-12.02%和-11.21%。同比涨幅最大的为西安，达到31.48%。

新建住宅成交面积：2018年二季度，中估联行研究院监测的19座城市中，多数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以260.0%涨幅领涨，南京环比下降15.04%，降幅居首；同比方面，仅厦门、郑州、天津、深圳、太原和合肥新建住宅成交面积同比增长，其中合肥以360.1%的涨幅领涨；其余城市新建住宅成交面积同比下降，南京同比下降38.36%，降幅最大。

新建住宅出清周期：2018年6月，所监测城市的新建住宅出清周期中，北京出清周期最大，为21.15个月；重庆出清周期最小，为3.22个月。环比方面，北京6月出清周期为21.15，以29.52%的涨幅领涨，厦门出清周期为19.13，环比下降12.13%，降幅最大；同比方面，深圳出清周期为12.4个月，同比下降32.75%，降幅居首；北京出清周期为21.15个月，以71.26%的涨幅领涨。

新建住宅销供比：2018年二季度，中估联行研究院监测城市中，多数城市销供比环比下降。销供比前三城市为呼和浩特、重庆和西安，销供比最低的城市是南京，销供比为0.7。

六、商办市场分析

新建商业：2018年二季度，重庆、武汉、上海、杭州和深圳新建商业交易面积同比下降，深圳成交面积11.04万㎡，同比下降40.03%，降幅最大；其余监测城市新建商业交易面积均上涨，其中西安涨幅最大，二季度成交43.52万㎡，同比上涨49.35%；二季度，武汉、北京、广州、苏州和呼和浩特销售均价同比下降， 二季度北京销售均价21818元/㎡，同比下降24.55%，降幅居首；其余监测城市销售均价均同比上涨，杭州涨幅最大，二季度销售均价32230元/㎡，同比上涨17.59%。

新建办公：2018年二季度，西安、杭州、重庆、武汉、广州、北京和苏州新建办公销售面积均同比下降，北京销售面积19.1万㎡，同比下降45.24%;成都、郑州、上海、深圳和呼和浩特新建办公销售面积同比上涨，呼和浩特涨幅最大，二季度销售面积3.04万㎡，同比上涨44.76%；2018年二季度，西安、上海、郑州、北京和苏州办公销售价格同比下降，其中苏州跌幅最大，二季度新建办公销售均价11333元/㎡，同比下降19.31%，其余监测城市销售均价均上涨，其中杭州涨幅最大，二季度新建办公销售均价31834元/㎡，同比上涨38.56%。

报告说明

本报告典型城市包括：北京、上海、广州、深圳四个一线城市；太原、郑州、西安、南京、武汉、成都、重庆、南昌、厦门、昆明、石家庄、乌鲁木齐、天津、合肥、呼和浩特十五个二线城市。

存量住宅均价：根据V估价系统监测全国十九个典型城市，覆盖当地90%以上存量商品住宅项目，采用定基定权重的方式计算得出。

V估价系统：由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

数据提供机构：北京首佳房地产评估有限公司、上海中估联信息技术有限公司、广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司、深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司、武汉国佳房地资产评估有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司、江西同致房地产土地估价咨询有限公司、厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司、四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司、江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、河南开源房地产估价有限公司、云南鼎立房地产土地评估有限责任公司、山西聚信房地产评估有限公司、西安天正房地产价格评估咨询有限公司、河北嘉泽房地产评估有限公司、新疆德旺房地产估价事务所（有限公司）、天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司、内蒙古科瑞房地产土地资产评估咨询有限公司。

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